Ffm-Niederrad: Eineinhalb Zimmer Eigentumswohnung mit Balkon zu verkaufen

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Adresse
PLZ: 
60528
Stadt: 
Frankfurt
Stadtteil: 
Niederrad
Landesteil: 
Hessen
Land: 
Deutschland
Wichtige Daten
Auf den Punkt gebracht: 
Stadtwohnung für den Single, auch als perfekte Kapitalanlage. Seit 14 Jahren gut vermietet. 44m² Wohnfläche, separates Schlafzimmer, Balkon. In zwei Minuten Entfernung zum Main gelegen, mit allen Freizeitmöglichkeiten, die das südliche Mainufer zu bieten hat. Derzeitige Mieteinnahme warm 510,- € p.M. Fernheizung mit einem erstaunlich positiven Energiekennwert.
Zimmer: 
1,5
Schlafzimmer: 
1,0
Wohnfläche in qm (circa): 
44.22m²
Art der WEG-Einheit: 
Etagenwohnung
Baujahr: 
1972
Balkon, Garten / Hof: 
Balkon / Loggia
Stockwerk (Erdgeschoss=0): 
3
Zustand: 
renoviert
Status bei Übergabe: 
vermietet
Derzeitige Nettomiete pro Monat: 
350.00€
Kaufpreis (Euro): 
89.000€
Courtage incl. MWSt (% vom beurkundeten Kaufpreis): 
5.95%
Zahlbar von: 
Käufer
Verfügbar ab: 
sofort
Energieausweis
Datum Energieausweis: 
20.08.2008
Art des Energieausweises: 
Wohngebäude Verbrauchsausweis
Wohngebäude - Endenergiewert: 
70.00 kWh/(m²∙a)
Energieverbrauch für Warmwasser: 
nicht enthalten
Wesentlicher Energieträger: 
Fernwärme
Baujahr Anlagetechnik: 
1996
Sonstiges zum Energieausweis: 
Das Objekt hat Fernheizung; die Anlagentechnik ist laut Energieausweis aus 1996. Der Verbrauchskennwert ohne Warmwasser liegt bei nur 70kWh/(m²•a).
Detaillierte Angaben
Miteigentumsanteile: 
417/100.000tel
Größe Grundstück (m²)  : 
5671.00m²
Freies Grundeigentum oder Erbpacht?: 
Freies Grundeigentum
Monatliches Haus- oder Wohngeld: 
196.00€
Zzgl. mtl. Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage: 
35.00 €
Umlage auf den Mieter: 
160.00€
Jährliche Grundsteuer: 
200.76€
Detaillierte Beschreibung incl. Ausstattung: 

1,5 Zimmer, 1 Küche, 1 Diele, 1 Bad, 1 Balkon und 1 Keller. Fenster mit Doppelverglasung, Kabelanschluss. Die Wohnung hat Fernheizung. Hochhaus aus 1972, Lage Im Mainfeld, gepflegte und gut erhaltene Anlage. Wohnung ist im 3. OG.

Die Anlage zählt zu den architektonischen und städtebaulichen Entwicklungen der frühen siebziger Jahre, wobei positiv zu erwähnen ist, daß die Anlage insgesamt einen überdurchschnittlich guten Pflege- und Erhaltungszustand aufweist (im Vergleich mit zahlreichen anderen Hochhäusern dieser Generation).

Die Wohnung ist seit 1.1.2000 an den gleichen Nutzer vermietet. Der Mieter steht nicht im Rechtsstreit mit der Eigentümerin. Es bestehen laut Aussage des Eigentümers keine Mietrückstände, die Mieten gehen pünktlich ein. Der Mietvertrag ist unbefristet. (Zu berücksichtigen ist die 9-monatige Kündigungsfrist bei Eigenbedarf).

Die Beschlußsammlung, die ab 2007 vorliegt, weist eine Sanierung der Westfassade, des Daches und diverser Anteile an der Heizungsanlage aus, die u.a. offenbar auch der energetischen Verbesserung gedient haben.

Besteht die Möglichkeit, die Wohnung selbst zu nutzen?
Der Mieter ist darüber informiert worden, daß dieser Fall eintreten kann. Ihm wurde die Wohnung zuerst angeboten. Gesetzlich ist bei Eigenbedarf (der auch für ein Kind oder andere Person des Haushalts geltend gemacht werden kann) die Kündigungsfrist von neun Monaten zu beachten.

Wie rechnet sich diese Immobilie für einen Anleger, der sie vermietet?
Die angegeben Werte für Umlagebetrag sind geschätzt, der Vermieter erhält derzeit eine Warmmiete in Höhe von 510,- EUR und rechnet nicht ab. In der Gesamtbetrachtung verbleiben von den 510,- € ca. 280,- EUR (wobei auch die Ausgaben für sonstiges Hausgeld, das nicht umlegbar ist, sowie die Rücklage abgezogen wurden.) Rechnet man noch die Grundsteuer von ca 17 EUR pro Monat dazu, dann verbleiben ca. 263 EUR. Diese ergeben in Relation auf den Kaufpreis eine Rendite von 3,55%. Bei Finanzierung von z.B. 70.000 EUR zu 2.5% auf zehn Jahre ergibt sich ein monatlicher Zinsaufwand von ca. 145 EUR. (Es müssen also 22.000 Eigenkapital eingesetzt werden.) Diese brächten auf der Bank derzeit ca. 1,25% Zinsen, also 275 EUR pro Jahr. In der Immobilienberechnung ergibt sich ein Überschuß von ca. 1.416,- € pro Jahr. (263 € - 145 € = 118 € pro Monat, oder 1.416 pro Jahr). Nicht berücksichtigt ist die Tilgung des Darlehens, die jedoch der Rückführung des Fremdgeldes und somit dem Erwerb dient; am Ende ist die Immobilie aus der Miete und einer kleinen monatlichen Zulage von ca. 30 EUR bei 2,5% Tilgung, abbezahlt worden. Diese Zahlen sind natürlich nur beispielhaft zu sehen und weitere Aufwendungen (Modernisierungen, Sanierungsarbeiten, Leerstände, sonstige Unwägbarkeiten), die als Sonderumlage erhoben werden oder durch erhöhtes Hausgeld, sind dabei noch nicht in Betracht gezogen worden; aber auch weitere Mieterhöhungen sind durchaus im Bereich des möglichen. Die derzeit erzielbare Nettomiete liegt bei 410,- € pro Monat; die tatsächliche Miete liegt darunter. Auch über künftige Wertentwicklungen können hier keine Aussagen gemacht werden.
In jedem Fall sollte eine individuelle Cash-Flow Berechnung angestellt werden.

Das Rücklagenkonto
Bei der Sichtung der Rücklagen fällt eines sehr positiv aus: Es gibt in dieser Anlage mit 139 Einheiten nicht einen einzigen, der nicht oder rückständig gezahlt hätte! Das Rücklagenkonto weist am 31.12.2014 einen Saldo von 420.817,62 EUR auf. Im gleichen Jahr wurden ca. 440.000 EUR für Modernisierungen und Instandsetzungen aufgewendet, die zum Teil durch eine Sonderumlage finanziert wurden. Auf die Wohnung entfiel dafür ein Anteil von 625,50 EUR.

Hinweis
Es bestehen keine Eintragungen im Baulastenverzeichnis und keine wertbeeinflussenden Rechte im Grundbuch.

Rendite (Jahreskaltmiete:Kaufpreis): 
3.5 %
m²-Preis: 
2000 €
Lagebeschreibung: 

Geschäfte des täglichen Bedarfs in fußläufiger Entfernung. Öffentliche Verkehrsmittel sind in unmittelbarer Nähe (Straßenbahn Haltestelle Hardtwaldplatz ca. 5 Minuten; S-Bahn Niederrad ca. 10 Minuten).

Verkehrsanbindung: 

Autobahnzufahrt: Frankfurter Kreuz, ca. 3 km entfernt. Ffm Hauptbahnhof ca. 4km entfernt. Flughafen ca. 6 km entfernt.

Allgemeiner Geräuschpegel der Lage: 
ruhig
Anzahl Einheiten im Gebäude: 
139
Durchgeführte Renovierungen im Gebäude: 

Das Dach wurde saniert (2008). Die Eingangshalle wurde modernisiert. Die Heizungsanlage und Warmwasserstränge sowie Heizleitungen wurden saniert (ca. 2011). Eine zentrale Satellitenanlage wurde installiert. Die Westfassage wurde saniert (2012). Die Aufzugsanlagen wurden saniert und modernisiert (2012). Die Zirkulationsanlage der Warmwasserspeicher wurde saniert (2012). Die Garten- und Zaunanlage wurde instandgesetzt. Die Bepflanzung, Heckenflächen etc. wurden instandgesetzt.

Anstehende Renovierungen im Gebäude: 

Modernisierungsbedarf am Gemeinschaftseigentum besteht noch an den Fenstern, die nach einem kürzlichen Beschluß je nach Notwendigkeit zu ersetzen und aus der Rücklage zu finanzieren sind, sowie an der Tiefgarage. Eine Pauschale für den Austausch defekter Fenster wurde beschlossen; die Ausführung erfolgt in einheitlichem Erscheinungsbild). Für die Sanierung der Tiefgarage werden derzeit Angebote eingeholt. Ein noch nicht beschlossener Kostenplan weist hierzu eine Sonderumlage für die hier bewertete Wohnung aus, die für diese Wohnung bei einem Anteil von ca. 3000 EUR liegen würde.

Höhe Instandhaltungsrücklage per 31.12.: 
420817.00€
Rücklagenstand ist per Datum: 
31.12.2013
Durchgeführte Renovierungen in der Wohnung: 

Die Wohnung wurde in 2014 umfassend renoviert, z.B. mit einem neuen Laminatboden ausgestattet und frisch gestrichen. Sie ist in einem guten und gepflegten Gesamtzustand. Der Mieter hat selbst auch einige Dinge in der Wohnung erneuert bzw. gemacht, die sein Interesse an einem guten Mietverhältnis bekräftigen.

Anstehende Renovierungen in der Wohnung: 
Keine aktuellen Renovierungen in der Wohnung nötig.
Art der Heizung und Warmwasserbereitung: 
Fernwärme
Mehr Optionen betreff Heizungssystem: 
Zentralheizung
Parkmöglichkeiten: 
Stellplatz außen
Kommentar betreff Parksituation: 
Stellplätze werden in dieser Anlage von der Hausverwaltung in Vertretung der Gemeinschaft angemietet. Jede Wohnung hat das Recht, einen Stellplatz zur Anmietung zu erhalten. Seit Jahren hat diese Wohnung immer einen Tiefgaragestellplatz bekommen. Der Stellplatz ist in der Miete von 510 EUR enthalten.
Sonstiges, Besonderheiten: 

Die Gesamtbeurteilung des Objekts ist positiv. Die Eigentümer sind offenbar an einem Werterhalt der Anlage sehr interessiert und die Hausverwaltung ist entsprechend engagiert. In zwei Minuten Entfernung zum Main gelegen, mit allen Freizeitmöglichkeiten, die das südliche Mainufer zu bieten hat.

Was ist das charakteristischste Merkmal dieses Objekts: 
Sehr gutes Hochhausobjekt am Main
Über den Grund für den Verkauf: 
Altersbedingt

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PDF-Dateien / Grundrisse:
Hauseingang
Hauseingang

Eingangsbereich
Eingangsbereich

Sehr gepflegte Flure
Sehr gepflegte Flure

Es gibt Stellplätze außen und in der Tiefgarage
Es gibt Stellplätze außen und in der Tiefgarage

Aufzüge wurden erneuert
Aufzüge wurden erneuert

Saubere Anlage
Saubere Anlage

Hausansicht
Hausansicht

Haftungsausschluss:
Alle Angaben beruhen auf Angaben des Verkäufers oder Eigentümers und sind ohne jegliche Gewährleistung von seiten des Maklers.
Insbesondere Flächen- und Raummaßangaben sind nicht überprüft; im Zweifelsfall empfehlen wir, die Wohnfläche selbst nachzuprüfen.