Frankfurt-Oberrad: Solides Rendite-Objekt mit zwei Gebäuden

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Adresse
PLZ: 
60599
Stadt: 
Frankfurt
Stadtteil: 
Oberrad
Landesteil: 
Hessen
Land: 
Deutschland
Wichtige Daten
Auf den Punkt gebracht: 
Anlageobjekt in guter Oberräder Lage: Zwei Gebäude auf einem Grundstück von 663m². Eine Gewerbeeinheit im Vorderhaus, eine kleine Lagereinheit im Hinterhaus und 22 Wohnungen im Vorder- und Hinterhaus sowie fünf Garagen. Alle Einheiten sind vermietet, die Mieter sind teilweise schon sehr lange in der Liegenschaft. Das Vorderhaus wurde in den 90er Jahren (teil-)saniert, das Hinterhaus in einzelnen Abschnitten ab 2008 (z.B. neue Fassade zur Hof- und Nachbarseite). Alle Rohrleitungen wurden erneuert und in hochwertigem Stahl ausgeführt. Einige Apartments oder Wohnungen sind mit Einbauküche.
Wohnfläche in qm (circa): 
846.81m²
Art des Anlageobjekts: 
Wohn-und Geschäftshaus
Baujahr (Info): 
ca. 1961-1962 Vorder- und Hinterhaus
Zustand: 
guter Allgemeinzustand
Status bei Übergabe: 
vermietet
Derzeitige Nettomiete pro Monat: 
12669.42€
Weitere Angaben zur Nettomiete: 

Die Jahresnettomiete (=Kaltmiete) beträgt € 152.033,04. Bezogen auf einen Kaufpreis von 2,7 Mio EUR ist die Mietrendite (ohne Berücksichtigung der sonstigen Anschaffungskosten und anschaffungsnahen Investitionen) bei ca. 5,5%.

Kaufpreis (Euro): 
2.700.000€
Courtage incl. MWSt (% vom beurkundeten Kaufpreis): 
5.95%
Zahlbar von: 
Käufer
Energieausweis
Datum Energieausweis: 
19.5.2008
Art des Energieausweises: 
Wohngebäude Verbrauchsausweis
Wohngebäude - Endenergiewert: 
104.60 kWh/(m²∙a)
Energieverbrauch für Warmwasser: 
nicht enthalten
Wesentlicher Energieträger: 
Erdgas
Anmerkung zum Baujahr Anlagetechnik: 
Es liegen keine Angaben zum genauen Baujahr der Anlagetechnik vor. Im Vorderhaus wurde ca. vor 15 Jahren die Heizung erneuert, im Hinterhaus wurde in 2008 der Brenner erneuert und die Heizung von Öl auf Erdgas umgestellt.
Sonstiges zum Energieausweis: 
Die oben genannten Angaben sind für das Vorderhaus. Das Hinterhaus hat einen eigenen Energieausweis mit einem Bedarfswert von 160,5 kWh/(m²a); basierend auf dem Verbrauch vor Umstellung auf Gas und dem neuen Brenner.
Detaillierte Angaben
Größe Grundstück (m²)  : 
663.00m²
Nutzfläche gewerblich: 
163.00m²
Freies Grundeigentum oder Erbpacht?: 
Freies Grundeigentum
Detaillierte Beschreibung incl. Ausstattung: 

Die Mieteinnahmen konnten in den letzten 10 Jahren kontinuierlich auf einem leicht steigendem Trend gehalten werden. Der älteste Mietvertrag datiert auf 1977; der Gewerbemietvertrag auf das Jahr 1987. Es gibt keine Mietausfälle.

Es besteht ein Geh- und Fahrrecht für das Nachbargebäude, um zu deren eigenen Garagen und deren Hinterhaus zu gelangen.

Die Ausstattung der Wohnungen ist auf mittlerem bis gutem Niveau gehalten. Das Objekt ist insgesamt gut gepflegt. Nötige Reparaturen wurden so weit sie anfielen, immer durchgeführt. Einzelne Wohnungen wurden bei Mieterwechseln modernisiert.

Mietbeginn Whg Gewerbe Lage Gebäude Qm Pauschalmiete Miete kalt Umlagen
01.12.2000 1 1.OG links Vorderhaus 22,00 288,20 € 79,93 €
01.05.2015 2 1.OG links mitte Vorderhaus 22,00 300,00 € 80,00 €
01.05.2012 3 1.OG mitte rechts Vorderhaus 26,00 350,00 € 95,00 €
01.08.2011 4 1.OG rechts Vorderhaus 26,00 350,00 € 85,00 €
01.02.2005 5 2.OG links Vorderhaus 22,00 280,00 € 80,00 €
01.11.2014 6 2.OG links mitte Vorderhaus 22,00 300,00 € 75,00 €
01.03.2016 7 2.OG mitte rechts Vorderhaus 26,00 365,00 € 90,00 €
01.01.2008 8 2.OG rechts Vorderhaus 31,00 390,00 € 110,00 €
15.04.1977 9 3.OG links Vorderhaus 22,00 252,00 € 77,35 €
05.10.2015 10 3.OG links mitte Vorderhaus 22,00 620,00 € 496,00 €
01.03.2005 11 3.OG mitte rechts Vorderhaus 26,00 297,96 € 80,00 €
01.04.2014 12 3.OG rechts Vorderhaus 31,00 390,00 € 130,00 €
01.07.2000 13 DG links Vorderhaus 35,00 350,00 € 130,00 €
15.02.2016 14 DG rechts Vorderhaus 54,00 660,00 € 130,00 €
01.03.1987 15 EG Laden Vorderhaus 163,00 2.055,40 € 281,21 €
550,00

15.09.1996 16 Keller Lagerräume Hinterhaus 42,61 230,50 € 120,00 €
15.03.2016 17 EG links Hinterhaus 68,00 770,00 € 155,00 €
01.11.2016 18 EG rechts Hinterhaus 45,00 1.100,00 € 880,00 €
01.01.1993 19 1.OG links Hinterhaus 68,00 544,68 € 170,00 €
01.12.2014 20 1.OG rechts Hinterhaus 45,00 550,00 € 125,00 €
01.07.2005 21 2.OG links Hinterhaus 68,00 564,68 € 170,00 €
01.07.2017 22 2.OG rechts Hinterhaus 45,00 620,00 € 125,00 €
15.02.2015 23 DG links Hinterhaus 34,00 390,00 € 90,00 €
01.04.2011 24 DG rechts Hinterhaus 44,00 650,00 € 170,00 €
459,61
15.03.2016 1 Garage 60,00 €
15.11.2013 2 Garage 60,00 €
01.02.2007 3 Garage 56,00 €
01.05.2009 4 Garage 58,00 €
15.03.2016 5 Garage 60,00 €
Hofdurchfahrt eingetragenes Recht 51,00 €

Gesamt pro Monat 12.669,42 € 2.648,49 €
Pro Jahr 152.033,04 €
Hinweis: Die beiden pauschal vermieteten (möblierten) Wohnungen wurden mit einer Kaltmiete von 80% der Pauschalmiete angesetzt

m²-Preis: 
2755 €
Lagebeschreibung: 

Das Objekt liegt am Ortsbeginn des Stadtteils Oberrad, von Sachsenhausen aus kommend. Das Vorderhaus ist zur Offenbacher Landstraße hin ausgerichtet, das Hinterhaus liegt an den Oberräder Gärten.

Verkehrsanbindung: 

Die Anbindung an das öffentliche Verkehrsmittel-Netz ist optimal. Straßenbahnhaltestelle ist vor dem Haus, es verkehren die Linien 15, 16 und 18. Mit der Linie 16 ist man z.B. in 20 Minuten am Frankfurter Hauptbahnhof. Umsteigen in die S-Bahn (S 1,2,8,9) ist an der Haltestelle Mühlberg möglich. Am Südbahnhof stehen sämtliche öffentlichen Nahverkehrsmittel in alle Richtungen zur Verfügung.

Durchgeführte Renovierungen im Gebäude: 

In den letzten 10 Jahren wurde unter anderem folgende Maßnahmen durchgeführt:
die Fassade des Hinterhauses hofseitig und zum Nachbarn hin wärmegedämmt und neu verputzt.
Die Heizung im Hinterhaus erhielt einen neuen Brenner.
Mehrere Wohnungen wurden renoviert oder modernisiert.
Das Dach des Gewerbeanbaus wurde instandgesetzt.
Wegen Wasserdruckproblemen wurden im Hinterhaus Rohrleitungen erneuert, da diese zugekalkt waren.
Ein Garagendach musste saniert werden, die übrigen sind im Moment dicht.

Anstehende Renovierungen im Gebäude: 

Was laut Hausverwalter noch ansteht, sind folgende Punkte:
1. Die Küchenzeilen in den Apartments sind zum Teil abgenutzt und müssten bei Neuvermietung erneuert werden. Einige der Warmwasserboiler sind nicht mehr zeitgemäß.
2. Die Bäder sind teilweise in gutem Zustand, teilweise weniger gut. Auch hier sind tw. noch alte Boiler für Warmwasser auszutauschen.
3. Die Treppenhäuser könnten mal gestrichen und die Flurböden gelegentlich erneuert werden (defekte Platten im PVC)
4. Das Hoftor müßte entweder erneuert oder ganz entfernt werden
5. Die Gartenseite des Hinterhauses incl. Dachrinne muß saniert werden.

Art der Heizung und Warmwasserbereitung: 
Gas
Mehr Optionen betreff Heizungssystem: 
Zentralheizung
Parkmöglichkeiten: 
Einzelgarage
Kommentar betreff Parksituation: 
Es sind fünf Einzelgaragen vorhanden. Diese sind jeweils separat vermietet mit eigenen Mietverträgen.
Was ist das charakteristischste Merkmal dieses Objekts: 
Ein solides Renditeobjekt in guter Oberräder Lage
Über den Grund für den Verkauf: 
Vermögensumschichtung

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Spamschutz
PDF-Dateien / Grundrisse:
Ansicht Strasse
Ansicht Strasse


Hinterhaus mit Balkonen
Hinterhaus mit Balkonen

Hof mit Garagen
Hof mit Garagen

Blick in eine Garage
Blick in eine Garage

Ein Sicherungskasten
Ein Sicherungskasten

Warmwasserboiler in einem Apartment
Warmwasserboiler in einem Apartment

Dusche in einem Apartment
Dusche in einem Apartment

Dusche in in einem anderen Apartment
Dusche in in einem anderen Apartment

Küche in einem Apartment
Küche in einem Apartment

Küche in einer Hinterhauswohnung
Küche in einer Hinterhauswohnung

Elektrokasten in einer Wohnung
Elektrokasten in einer Wohnung

Flur im Vorderhaus
Flur im Vorderhaus

Flur im Vorderhaus
Flur im Vorderhaus

Flur im Hinterhaus
Flur im Hinterhaus

Treppenhaus im Hinterhaus
Treppenhaus im Hinterhaus

Dachstuhl im Vorderhaus
Dachstuhl im Vorderhaus

Dachstuhl Hinterhaus
Dachstuhl Hinterhaus

Kamin Hinterhaus
Kamin Hinterhaus

Heizzentrale Vorderhaus
Heizzentrale Vorderhaus

Heizzentrale Hinterhaus (sorry Foto etwas verwackelt)
Heizzentrale Hinterhaus (sorry Foto etwas verwackelt)

Blick über das Hinterhaus zur neuen EZB
Blick über das Hinterhaus zur neuen EZB

Hinterhaus mit der sanierten und gedämmten Fassade
Hinterhaus mit der sanierten und gedämmten Fassade

Rückseite Hinterhaus, Fassade rechts gedämmt
Rückseite Hinterhaus, Fassade rechts gedämmt

Garagen
Garagen

Blick über Hof zum Vorderhaus, über den Anbau Gewerbe
Blick über Hof zum Vorderhaus, über den Anbau Gewerbe

Blick über Oberräder Felder zum Neubau Henninger Turm
Blick über Oberräder Felder zum Neubau Henninger Turm

Blick zur Skyline und neuen EZB
Blick zur Skyline und neuen EZB

Haftungsausschluss:
Alle Angaben beruhen auf Angaben des Verkäufers oder Eigentümers und sind ohne jegliche Gewährleistung von seiten des Maklers.
Insbesondere Flächen- und Raummaßangaben sind nicht überprüft; im Zweifelsfall empfehlen wir, die Wohnfläche selbst nachzuprüfen.