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Immobilien und die
bevorstehende Steuerreform (1998)

Die nunmehr bevorstehende Steuerreform wird insbesondere der Immobilienlandschaft hart zusetzen, wie zu erwarten sein dürfte. Immobilienbesitzern droht eine Versteuerung des Veräußerungsgewinns, wenn sie die Immobilie weniger als zehn Jahre im Bestand halten. Voraussetzung ist allerdings, daß die Immobilie vermietet ist - bei eigengenutzten Häusern und Wohnungen soll eine Ausnahme gemacht werden.

Pech für alle jene, die vor allem in den Neuen Bundesländern mit der Idee gekauft haben, nach fünf Jahren die Immobilie zu veräußern. Doch andererseits auch kein Grund, sich frühzeitig Sorgen zu machen. Denn erstens muß nur der Gewinn - also die erzielte Differenz zu den Anschaffungskosten - versteuert werden, und der muß erst mal erzielt werden; zweitens entspricht es ohnehin einer sinnvoll ausgerichteten langfristigen Strategie des Vermögensaufbaus, Immobilien im Bestand zu halten. Weiterhin sind die nicht betroffen, die gewerblichen Grundstückshandel betreiben, denn diese mußten ohnehin den gewerblich erzielten Gewinn aus Immobiliengeschäften versteuern und müssen dies auch weiterhin tun.

Wehtun dürfte die Maßnahme in all jenen Fällen, wo Immobilien einmal günstig gekauft wurden (als echtes Schnäppchen) und der Erwerber von vornherein plante, das Objekt nach vier, fünf Jahren gewinnträchtig wieder zu veräußern. In diesem Fall muß er nun in den sauren Apfel beißen und den Gewinn seinem persönlichen Steuersatz unterziehen. Kleines Trostpflaster: Wo was versteuert werden muß, bleibt in jedem Fall auch was übrig. Denn viel schlimmer sieht es ja für den aus, der seine Immobilie gar nicht mit Gewinn oder gar nur mit Verlust wieder an den Mann oder die Frau zu bringen vermag - egal nach welchem Zeitraum.

Weitere wichtige Änderungen gibt es bei der Abschreibung für Abnutzung, kurz Afa. Bekanntlich läuft die Sonder-Afa in den neuen Bundesländern und Berlin ohnehin zum 31.12.1998 aus - wer für die kommenden zehn Jahre noch davon profitieren möchte, der muß umgehend handeln und in diesem Jahr noch eine unsanierte Wohnung oder ein Haus erwerben und dies bis zum 31.12.1999 sanieren und fertigstellen lassen. Ab dem 1.1.1999 ist es unweigerlich zu spät!

Viele wissen nicht, daß die Sonder-Afa bei Altbauten aus einem Betrag besteht, der 40 Prozent des Sanierungsaufwandes inklusive des prozentualen Anteils der Anschaffungskosten ausmacht. Diesen Betrag kann man nun wahlweise im Jahr der Anschaffung oder beliebig verteilt auf vier Jahre ab Anschaffung geltend machen und absetzen. Das Gute für Selbständige: auch nachträgliche Korrekturen gegenüber dem Finanzamt sind möglich - Sie können diese 40% also ziemlich beliebig verteilen und umschichten, wie es für Ihre Einkommensteuer optimal ist.

Der Rest des Sanierungsaufwandes kann über die Restlaufzeit gleichmäßig verteilt werden, also 60% beispielsweise auf 9 Jahre oder auf 6 Jahre, je nachdem wie man die ersten 40% verteilt hat.

Wie die Abschreibung in Zukunft aussehen wird, ist noch unsicher. Es stehen einige Ankündigungen im Raum. So soll unter anderem die erhöhte Abschreibungsmöglichkeit für Sanierungsarbeiten an denkmalgeschützten Gebäuden von derzeit 10 Jahren / 100% auf 20 Jahre / 100% verlängert werden. Das bedeutet anders gerechnet, daß der jährlich absetzbare Betrag nur noch 5 statt bisher 10% beträgt, eine Differenz, die es so manchem Häuslebauer schwermachen dürfte, sich dem unangenehmen Thema Denkmalschutz überhaupt noch zu nähern. Schade um den Städtebau, und auch ein zweiter Wermutstropfen wird auf die alten Dächer fallen: Die bisher praktisch dem Denkmalschutz gleichgestellten Sonderregelungen für städtebauliche Sanierungsgebiete soll ganz gestrichen werden. Dabei hätte gerade diese Regelung in den neuen Bundesländern eine Art indirekte Verlängerung der Sonder-Afa mit sich bringen können, wäre es dabei geblieben (wenn auch dann verteilt auf zehn Jahre zu je 10%); nunmehr soll diese bauliche Substanz der ganz normalen Altbau-Afa unterzogen werden. Für keinen Bauherrn mehr ein Anreiz, sich mit maroden Mauern herumzuschlagen, wenn er nicht gerade dazu gezwungen ist.... und für die Städte leider eine traurige Perspektive.

Was mit der Neubau-Afa letztlich wird, ob die derzeit gültige Regelung der degressiven Afa bleiben wird - niemand weiß es wohl so ganz genau.

Unsere Empfehlung:

Wer kann, sollte noch in diesem Jahr sein Vermögen in Immobilien anlegen, sollte steuerliche Vergünstigungen nutzen so weit wie möglich und sich vielleicht sogar für die nächsten Z E H N Jahre einen beträchtlichen Vorteil sichern.

 

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