Immobilien - wichtige Eckdaten 1998

 

Stichworte dieses Artikels

Die richtige Immobilie für Ihren Bedarf
Niemals nur wegen der Steuervorteile kaufen
Schnäppchen unter Marktwert nutzen
Kaufnebenkosten in die Berechnung einbeziehen
Der Trend der Zeit: Attraktive Zinshäuser
Ohne Eigenkapital geht (fast) nichts
Richtig gewinnen durch Aufteilen
Marktausblick

 

Die richtige Immobilie für Ihren Bedarf

Es steht wohl kaum zur Diskussion, daß ein Investment in eine Immobilie eine der sichersten Wertanlagen in unserer Zeit darstellt. Dies gilt allerdings nur so lange, wie folgende zwei Faktoren zutreffen:

1. Die langfristige Ertragskraft der Immobilie ist gewährleistet
2. Das Verhältnis Kaufpreis zu Mietertrag ergibt eine zufriedenstellende Rendite

Wer sich ein wenig mit dem derzeitigen Immobilienmarkt in Deutschland (Januar 1998) auseinandersetzt, der wird feststellen, daß längst nicht alles, was angeboten wird, auch ein sicheres Investment darstellt.

Beispiel:

Bei einer kürzlichen Besichtigung mehrerer Objekte in den neuen Bundesländern wurde u.a. für ein 1-Zimmer-Apartment ein m²-Preis von 2.900,- DM gefordert. Das Apartment besaß jedoch nicht einmal einen richtigen Blick nach draußen; das eine vorhandene Fenster führte zu einem Lichtschacht und das andere ließ auf eine triste Mauer blicken! Zwar war die Wohnung vermietet, allerdings an eine ältere, sehr kranke Frau - für eine m²-Miete von ca. 11,30 DM!

Hier ist weder die langfristige Ertragskraft der Immobilie gewährleistet, noch die derzeitige Miete angemessen, denn das Objekt stand zudem in einem Ort direkt an der polnischen Grenze, in dem eine Arbeitslosenquote von 30% herrschte. In anderen Lagen der gleichen Stadt, beispielsweise in der Fußgängerzone, wurde ein Mietpreis von 9,- bis 10,- DM verlangt. Das bedeutet im Klartext: Die Wohnung war allenfalls eine Miete von 6,- bis 7,- DM/m² wert! Daran bemessen war der Kaufpreis mindestens um 25-30% zu hoch!

 

 

Niemals nur wegen
der Steuervorteile kaufen

Natürlich war der Clou der, daß der Erwerber kurz vor Jahresschluß noch ein paar Steuern sparen konnte (Sonder-Afa); klugerweise hatte sich der Käufer aber ein Rücktrittsrecht bis zur Besichtigung vorbehalten und auf Anraten eines Fachmanns den weiten Weg auf sich genommen, um das Objekt vor Ort zu besichtigen. Hätte er blind gekauft, wäre eines Tages das böse Erwachen eingetreten - und die ersparten Steuern wären sehr schnell zum Bumerang geworden.

Was also bedeuten die beiden genannten Voraussetzungen für einen Immobilienerwerb? Nun, zum einen muß die Wohnung, das Haus oder die Gewerbefläche an einem solch attraktiven Standort stehen, daß sie langfristig angemessen vermietet werden kann.

Das sind in aller Regel leicht erreichbare, zentrale Lagen, mit öffentlichen Verkehrsmitteln in der Nähe und einem konstanten Nachfragepotential. Hier finden wir die älteste aller Immobilienregeln wieder: Lage, Lage, Lage.

Der zweite Punkt besagt, daß das Verhältnis Kaufpreis zu Mietertrag eine angemessene Rendite ergeben sollte. Was aber gilt dabei als angemessen?

Bei Eigentumswohnungen im Altbaubereich sollte eine Rendite von ca. 5% erzielbar sein. Das bedeutet, daß der Kaufpreis nicht höher als die 20-fache Nettojahresmiete sein sollte. Dabei gibt es Einschränkungen: Manchmal liegt die derzeit erzielte Miete deutlich unter dem Marktspiegel und kann entweder nur Zug um Zug oder bei Wechsel des Mieters kräftig erhöht werden. Hier bietet sich natürlich an, ein solches Objekt zu einem Preis zu erwerben, der unter dem derzeitigen Marktpreis für eine vergleichbare Wohnung liegt - ein sogenanntes Schnäppchen also.

 

Schnäppchen unter Marktwert nutzen

Doch auch der andere Fall kann gegeben sein: Die Miete liegt um einiges über dem derzeitigen Marktniveau - das kann im Falle eines Mieterwechsels zu einem unangenehmen Erwachen führen. Denn dann könnte die nun erzielbare Miete schmerzhaft niedriger sein.

Als Faustregel kann also gelten:

Übliche monatliche Netto-Marktmiete (ohne Nebenkosten) mal 12 mal 20 minus angemessener Abschläge bei langfristigen Mietverträgen mit niedrigen Mieten = Kaufpreis. Merke: Nehmen Sie niemals eine zu hohe Miete als Bemessungsgrundlage für den Kaufpreis.

 

Kaufnebenkosten in
die Berechnung einbeziehen

Ist man besonders verhandlungsbereit, dann sollte man in diese Formel für den Kaufpreis sogar die Nebenkosten des Kaufs mit einbeziehen. Dazu zählen Grunderwerbsteuer (3,5%), Notar und Gericht (ca. 2%), Finanzierungskosten (1-2%) sowie gegebenenfalls Makler oder Vermittler (3-6%). Alles in allem kommen hier leicht 10% Zusatzkosten zusammen, die natürlich die Rendite eines Objekts dämpfen. Um also auf die notwendige Marge von 5% Rendite zu kommen, muß die obige Formel eigentlich lauten:

Nettojahresmiete mal 20 = Kaufpreis inclusive Nebenkosten.

Natürlich ist dies nicht immer zu erzielen, aber es lohnt sich auf jeden Fall, zunächst einmal dafür zu verhandeln.

Wenn Sie die notwendigen Marktkenntnisse nicht haben, um diese Faktoren selbst zu beurteilen, sollten Sie sich eines Fachmanns bedienen, der den Immobilienmarkt jahrein, jahraus verfolgt und die Trends und Entwicklungen an den unterschiedlichen Standorten kennt. Er kann Sie bei der Entscheidungsfindung beraten.Der Trend der nächsten Jahre:

Mehrfamilienhäuser als zweite Rente.

Auf eine weitere Besonderheit des Marktes 1998 möchten wir in diesem Infobrief aufmerksam machen. Während die klassische vermietete Eigentumswohnung das ideale Anlageobjekt für den "Normalverdiener" bleibt, geht der Trend bei höheren Einkommensstufen wieder mehr und mehr dahin, sich ein oder zwei Mehrfamilienhäuser anzuschaffen, die sich durch Mieteinnahmen nahezu selbst entschulden. Diese Objekte werden auch Zinshäuser oder Rentenhäuser genannt.

 

Der Trend der Zeit:
Attraktive Zinshäuser

Natürlich ist die Anschaffung eines solchen Objekts eine Frage des Einkommens bzw. der im Bankjargon so gerne zitierten "Bonität" des Kunden. Darunter ist nichts anderes zu verstehen als daß der Kunde in den Augen der finanzierenden Bank "gut" ist für eine solche Anschaffung. Denn ob er eine Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von 100'000 bis 300'000 DM erwirbt und mit einem Kredit finanziert, oder ein ganzes Haus mit einem Preis zwischen einer und mehreren Millionen DM, stellt in der monatlichen Zinsbelastung schon einen erheblichen Unterschied dar. Immerhin "kostet" ein Kredit über 1,5 Millionen DM bei einem Zinssatz von 5% und einer Tilgung von 1% pro Monat 7.500,- DM; entsprechend hoch sollte also auch die monatliche Mieteinnahme aus dem Objekt sein. Hat dieses Objekt beispielsweise 14 Wohnungen, dann muß eine durch-schnittliche Nettomiete von 535,- DM pro Wohnung erzielbar sein.

Das zu versteuernde Jahreseinkommen sollte also entsprechend hoch sein, um gegebenenfalls auch einen Leerstand von zwei oder drei Wohnungen für einige Monate problemlos verkraften zu können. Wir können von einem dauerhaft erzielbaren Mindest-einkommen von 150'000,- DM p.A. ausgehen - nach oben sind natürlich keine Grenzen gesetzt.

 

Ohne Eigenkapital geht (fast) nichts

Neben der Einkommensbonität des Kunden ist die Frage des vorhandenen Eigenkapitals bei einer solchen Anschaffung von Bedeutung. Eine Finanzierung einer Eigentumswohnung ist gelegentlich auch ohne Eigenkapital möglich oder kann mit einer vorhandenen Lebens-versicherung oder einem Bausparvertrag dargestellt werden.

Dagegen sind die Kriterien bei einem Mehrfamilienhaus üblicherweise anders:

Die Bank bewertet das Objekt oft nach dem sogenannten Niederstwertprinzip, also dem geringsten Wertansatz. Um dies an einem Beispiel zu verdeutlichen: Das gleiche Gutachten ermittelte bei einem 14-Familienhaus einen Sachwert von 1,9 Mio. DM, aber einen Ertragswert von nur 1,3 Mio. DM. Der Sachwert ist der Wert, den das Objekt aufgrund seiner Größe, Bausubstanz, Lage, Grundstücksgröße, Alter, Pflegezustand etc. hat. Der Ertragswert ist üblicherweise bei Mehrfamilienhäusern jener Wert, der sich ergibt, wenn man die Nettojahresmiete mit dem Faktor 12 bis 15 multipliziert - je nach Standort des Objekts. Da auch sehr gepflegte und baulich einwandfreie Häuser aufgrund alter, langfristiger Mietverträge nicht selten niedrigere Mieten einbringen als marktüblich wäre, wird sich oft eine derart stattliche Differenz ergeben.

Nun liegt es im Ermessen der finanzierenden Bank, wie sie Objekt und Kunden in Bezug auf die Darlehenshöhe zur Finanzierung des Objekts einstuft. Nach dem Niederstwert-prinzip würde sie beim obigen Objekt 90% von 1,3 Mio. DM finanzieren, also 1,170 Mio. DM. Bei einem vertraglich vereinbarten Kaufpreis von 1,5 Mio. DM (wie im Falle dieses Objekts) müßte der Kunde also 330'000 DM plus die Kaufnebenkosten (ca. 80'000,- DM ohne Makler) selbst hinzuschießen. Ob der ein solch stattliches Eigenkapitalpolster aber hat, ist in den meisten Fällen fraglich.

Bewertet die Bank nach einem Mittelwert zwischen Ertrags- und Sachwert, dann käme sie auf einen Wert von 1,6 Mio. DM. Die Finanzierungssumme beträgt dann bei 90% Finanzierung 1,440 Mio. DM; der Eigen-kapitaleinsatz beträgt jetzt noch 60'000,- DM plus Kaufnebenkosten (ca. 80'000,- DM).

Natürlich wird es dann erst richtig spannend, wenn die Finanzierung zu 100% oder gar inklusive Kaufnebenkosten erfolgen soll oder - was noch besser ist - gleich eine Renovierung oder Modernisierung beinhalten soll. Dies jedoch sind Finanzierungen der Hohen Schule, die von fachmännischer Hand vorbereitet werden müssen.

Warum aber lohnt sich der Erwerb eines Mehrfamilienhauses gegenüber dem Kauf mehrerer Eigentumswohnungen? Ganz einfach: Ein solches Haus kann bei Bedarf aufgeteilt werden in einzelne Eigentumswohnungen.

Der Clou dabei:

Während die Bewertung des Ertragswertes eines Hauses von Bankseite mit dem Faktor 12- bis 15-fache Nettojahresmiete erfolgt, findet die Bewertung einer Eigentumswohnung fast durchweg nach dem (meist höheren) Sachwert statt. Das bedeutet, daß beim späteren Verkauf des Objekts als Eigentumswohnungen ein erheblicher Zugewinn erzielt werden kann - und das auch noch steuerfrei (nach derzeit mindestens zwei Jahren, in denen sich das Objekt im eigenen Besitz befunden haben muß).

Beim oben genannten Beispiel ließe sich das Haus bereits heute, zum Zeitpunkt des Kaufs, aufgeteilt in einzelne Wohnungen für 1,8 bis 1,9 Mio. DM verkaufen - ein unmittelbarer Gewinn also von mindestens 300'000,- DM! Zieht man die Kaufnebenkosten von ca. 80'000,- DM ab, verbleibt immer noch ein steuerfreier Gewinn von 220'000,- DM - das Geld muß anderswo erst mal nach Steuern verdient werden, oder?

 

Richtig gewinnen durch Aufteilen

Neben dieser attraktiven Wiederverkaufs-möglichkeit bieten Mehrfamilienhäuser aber noch einen anderen Vorteil: Sie stellen ein sicheres Polster für die Rente dar. Erwirbt man ein Objekt z.B. im Alter von 35 oder 40 Jahren, dann kann sich dieses Haus im Laufe der nächsten 25-30 Jahre "selbst abtragen". Aus den Mieteinnahmen und mit regelmäßigen Mietanpassungen werden Zins und Tilgung finanziert, so daß man im Grunde außer dem ursprünglich eingesetzten Eigenkapital gar nichts mehr hinzuzahlt. Bei dem genannten Objekt beträgt die Miete bei einer jährlichen Steigerung von 2% in 30 Jahren immerhin satte 165'000,- DM - ein erkleckliches Sümmchen also, gegen das die dann gezahlte staatliche Rente sich wahrscheinlich wie ein Almosen ausnimmt.

Und: Bei entsprechend hohem Einkommen ist auch der Steuervorteil nicht unerheblich. Dieser kann durchaus die aufzuwendenden Kaufnebenkosten ausmachen, was bedeutet, daß man ein solches Haus tatsächlich praktisch zum "Nulltarif" erwirbt!

Selbstredend, daß auch und gerade beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses der Standort eine erhebliche Rolle spielt. Interessanterweise jedoch bieten sich hier gerade in großen Städten unerhörte Schnäppchen zur Auswahl, und wenn wir Ihnen jetzt noch verraten, daß der Bruttopreis des oben genannten Beispielobjekts (also inklusive Erwerbsneben-kosten) bei nur 1.600,- DM je m² Wohnfläche liegt, dann werden Sie wahrscheinlich erst richtig hellhörig. Denn bei einer Miete von durchschnittlich 9,- DM je m² Wohnfläche ergibt sich eine Rendite von 6,75% vor Steuern! Die Mietanpassungen der nächsten Jahre und Jahrzehnte können die Rendite bequem sogar bis über 10% steigen lassen.

Mit einer Finanzierung von 6% inklusive Tilgung erkennt man sehr schnell, daß man als Anleger hier sogar noch ein Plus von 0,75% pro Jahr erzielt. Dieser Überschuß sollte dann in die Instandhaltung des Gebäudes fließen oder als Reservepolster für eventuelle Mietausfälle dienen.

 

Marktausblick

Das Jahr 1998 wird von Experten als letztes Jahr der großen Schnäppchen beurteilt. Nicht nur, weil die Zinsen nach wie vor recht niedrig sind; auch die Immobilienpreise verharren noch auf niedrigen Niveau - sind jedoch schon bereit zum Abheben. Ob das kommende Jahr 1999 noch einmal solche Chancen bieten wird, darf dahingestellt sein; sicher ist nur, daß die Einführung des Euro mehr und mehr Menschen veranlaßt, sich Sachwerte anzuschaffen - vermietetes Wohneigentum also, das auf lange Sicht eine hohe Wertsteigerung besitzt.

 

 

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