Immobilien : Top Tips 2000

Wie Sie jetzt die besten
Immobilien-Schnäppchen realisieren

(Historisch interessant!)

 

Das Jahr 2000 hat kaum begonnen, schon beginnt die Nachfrage nach Immobilien anzuziehen. Grund genug, uns hier mit einigen aktuellen Tips zu befassen. In den zurückliegenden Monaten wurde viel darüber spekuliert, wie die weitere Zinsentwicklung und der generelle Trend auf dem Immobilienmarkt wohl sein würden. Mittlerweile zog der Markt für Büro- und Einzelhandelsobjekte wieder deutlich an, die Nachfrage nach Mietflächen in den Metropolen wurde auch im Wohnungsbereich besser, und es scheint nur noch eine Frage der Zeit zu sein, bis die Immobilienpreise wieder auf breiter Front zu klettern beginnen. Ohne Zweifel dürfte die Zeit der historischen Tiefstände bei den Zinsen vorbei sein.

Gegenüber den Boom-Jahren 1990-1995 haben sich die Schwerpunkte auf dem Immobiliensektor verschoben. Vorbei die Zeit der Steuersparmodelle, vorbei auch die Zeit der teuren Neubauprojekte. Hierzu hat der Gesetzgeber zum Teil beigetragen - auf die Details sind wir an früherer Stelle schon eingegangen. Weitere bekannte Ursache war eine Insolvenzwelle, die Republik, vor allem die fünf neuen Bundesländer, in den letzten zwölf bis achtzehn Monaten überrollte. Die Zahl der Zwangsversteigerungen ging drastisch in die Höhe, und dadurch bedingte Verluste bei den finanzierenden Instituten haben zu einer spürbaren Verschärfung der Vergabekriterien für neue Kredite geführt. Vorbei sind die Zeiten, da 120% Finanzierungen an der Tagesordnung waren. Vorbei auch die Zeiten, da unkritische Objekteinschätzungen den Abverkauf mit überzogenen Quadratmeterpreisen möglich machten. Heute von Banken bewertete Objekte liegen zum Teil erheblich unter jenen Schätzwerten, die noch vor Zweijahresfrist erzielt worden wären.

Der Effekt war in den letzten zwölf Monaten deutlich spürbar: Auf der einen Seite historisch niedrigste Zinsen, auf der anderen Seite langwierigere Verkaufs- und Finanzierungsabläufe.

Noch ein Trend ist auszumachen: Langfristig wird der Rückgang der Auftragslage in der Baubranche ebenfalls wieder zu einer Verknappung und damit Verteuerung von Wohnraum beitragen. Weniger Neubau, dafür mehr sanierter oder renovierter Altbau, schafft zwar keine neuen, aber bessere vorhandene Mietflächen.

Die Neubautätigkeit geht zurück, der Altbau gewinnt dadurch wieder an Wert.

Für den Investor stellt sich die Frage: Wo sind die Chancen, wo die Risiken?

Einige Trends sind klar auszumachen.

Zum einen hat sich bewahrheitet, was wir seit 1996 immer wieder betont haben: Der Standort Rhein-Main besitzt heute absolute Spitzenstellung in Deutschlands Immobilienlandschaft. Jeder anderen Stadt hat Frankfurt mittlerweile den Rang abgelaufen, und auch das Umland rund um das Machtzentrum der Hochfinanz und Baubranche hat davon mehr und mehr profitiert. Nirgends sind die Mieten so stabil, ist die Nachfrage so hoch und sind gute Flächen so begehrt wie in und um die Bankenmetropole - und selbst die nahegelegene Landeshauptstadt Wiesbaden profitiert davon.

Fazit: Rhein-Main ist und bleibt Top-Standort No. 1.

Standorte wie Hamburg, München, Hannover, Essen und Düsseldorf konnten ihre Positionen behaupten bzw. stärken. Man kann festhalten, dass der Kauf in einer der genannten Städte eine gute Anlageentscheidung ist. Allerdings wird man dort kaum noch Glück mit Schnäppchen haben. Anders beispielsweise in der Bundeshauptstadt Berlin, die nach unserer Einschätzung noch eine Menge Spielraum für niedrige Mieten und Preise hat. Wer also auf eigene Faust das Immobilienglück sucht, der gehe in Berlin (oder auch anderen ostdeutschen Städten) gezielt auf Schnäppchenjagd - hier lohnt sich der Kauf eines Zwangsversteigerungskalenders, sowie die Wahrnehmung des einen oder anderen Termins im Gericht. Wundern Sie sich nicht, wenn Sie ein top-saniertes Objekt zu einem super-günstigen Preis ergattern können; wundern Sie sich aber auch nicht, wenn die Bietkonkurrenz die Preise in die Höhe treibt, ehe der Hammer fällt. Der Einsatz für eine solche Art des Immobilienkaufs ist auf jeden Fall die Menge an Zeit, die Sie dafür aufwenden müssen; das Risiko ist, daß Sie mehr oder weniger die Katze im Sack kaufen müssen.

Für den chancensuchenden Investor gibt es jedoch auch zahlreiche Standorte, an denen die Immobilienpreise noch derart günstig sind, daß hier absolute Preisknüller zu holen sind! Aber keine Frage: Diesen Trend sehen wir nur noch für ca. 2-3 Jahre anhalten, dann wird auch diese Chance dahin sein! Die endgültige Einführung des Euro wird die Mieten und Grundstückspreise in die Höhe treiben; steigende Zinsen tragen ebenfalls dazu bei, wie die Vergangenheit bewiesen hat. Wer also meint, die Immobilienpreise gingen langfristig zurück, dürfte seine Überraschungen erleben; eher wird der Aktienmarkt einen Rückgang erleben (was ebenfalls zu einer verstärkten Anlage in Immobilien führen wird).

Wohn- und Gewerbeobjekte mit 9 bis 11% Rendite sind derzeit verstärkt auf dem Markt zu finden, auch in den alten Bundesländern.

In den neuen Bundesländern ist jetzt die Zeit für clevere Sanierungsfüchse. Zum einen bekommt man unsanierte Altbauten mittlerweile (fast) nachgeworfen, zum anderen befinden sich unzählige Objekte in sogenannten städtebaulichen Sanierungsgebieten und fallen damit unter den § 7h / i des Einkommensteuergesetzes, der bei denkmalgeschützten und Sanierungsobjekten in ausgewiesenen Sanierungsgebieten einen hohen steuerlichen Vorteil vorsieht: 10% Abschreibung pro Jahr für einen Zeitraum von zehn Jahren, für jene Sanierungsmaßnahmen, die das Objekt wieder einer sinnvollen Nutzung zuführen.

Der Vorteil bei nicht-denkmalgeschützten Sanierungsobjekten ist der, daß der Denkmalschutz hier nicht mitreden muß. Allerdings haben denkmalgeschützte Objekte wiederum den Pluspunkt, daß sich hier manchesmal noch ein zinsgünstiges Darlehen oder sogar ein städtebaulicher Zuschuß heraushandeln lassen. Auf letzteren können dann natürlich keine Steuervorteile mehr beansprucht werden.

Allerdings trägt man als Bauherr auch das volle Risiko einer solchen Maßnahme, und wenn ein Abriß des maroden Objekts wider Erwarten unvermeidlich sein sollte, steht man vor dem Problem, ein Grundstück ohne Mieteinnahmen zu besitzen und die Abrißkosten selbst tragen zu müssen, oder mit einer teuren Neubaumaßnahme tief in die Tasche greifen zu müssen.

Daher sollte man sich an eine solche Sanierungsmaßnahme nur mit viel Erfahrung heranwagen, oder aber sich eines erfahrenen Partners bedienen. Eine weitere Alternative hierzu ist ein Bauträger-Projekt, bei dem ein kompletter Sanierungsvertrag ergänzend zum Kaufvertrag abgeschlossen wird. Hierbei ist vor allem darauf zu achten, mit solventen und erfahrenen Bauträgern in ein Vertragsverhältnis einzutreten, die eine Fertigstellungs- und eine Erstvermietungsgarantie, bzw. eine fünf- bis zehnjährige Mietgarantie stellen.

Ganz wichtig in der Vorphase der Kaufentscheidung ist die Überprüfung der Finanzierungsberechnung über einen Zeitraum von 15-20 Jahren, also eine Spanne, die deutlich über die zehn Jahre des großen Steuervorteils hinausreicht. Ein weiterer Aspekt ist eine hohe Tilgung, damit nach zehn Jahren, wenn ein Steuervorteil nicht mehr abgeschöpft wird, das Objekt aus der Unterdeckung heraus ist und sich mindestens selbst trägt, besser noch einen Überschuß erbringt.

Die klassische Eigentumswohnung als Kapitalanlage wird vermehrt von Anlegern am eigenen Wohnort gesucht, da der Anleger erfahrungsgemäß hierbei die beste Aufsicht über sein Objekt zu haben scheint. Grundsätzlich teilen wir zwar diese Ansicht, bieten hier aber auch eine Alternative an: Diese nennt sich Objektmanagement, was bedeutet, daß die Mietsonderverwaltung der eigenen vermieteten Wohnungen an eine erfahrene Verwaltungsgesellschaft übertragen wird, die das Kapitel Umgang mit Mietern und Vermietung übernehmen. Sie kümmert sich um den Eingang der Mieten, sorgt dafür, daß bei Kündigung ein neuer Mieter schnell gefunden und die Wohnung in gutem Zustand übergeben wird, und schließt sich in Fragen des Gemeinschaftseigentums mit der eigentlichen Hausverwaltung kurz (sofern sie diese nicht auch selbst macht). Anleger mit mehreren Eigentumswohnungen im Portefeuille sind gut beraten, diese komplett an eine solche Verwaltungsgesellschaft zu übergeben und dafür eine geringe Pauschale pro Monat aufzuwenden; so gibt es keine lästigen Anrufe wegen tropfender Wasserhähne und auch kein Kopfzerbrechen wegen Abrechnungen mit dem Mieter. Gerne empfehlen wir interessierten Anlegern eine gute Verwaltungsgesellschaft.

Wer Eigentumswohnungen oder Häuser als Kapitalanlage besitzt, sollte für die Vermietung eine professionelle Verwaltung einsetzen.

Auf diese Weise wird die Eigentumswohnung jedenfalls als echte wertsteigende Kapitalanlage gepflegt.

Jetzt Renditeobjekte günstig kaufen! Nicht der Steuervorteil, sondern der Ertrag steht im Vordergrund der Investition. Renditeobjekte mit einem Ertrag von 7,5% und mehr pro Jahr und einem Kaufpreis ab ca. 750.000,- DM sind zunehmend für mittlere Einkommensschichten (120.000,- DM zu versteuerndes Jahreseinkommen) interessant. Solch ein Objekt ist für viele Jahre nahezu aufwandsfrei im Bestand zu halten und kann nach zehn Jahren - bei entsprechendem Wertanstieg - aufgeteilt und an die Mieter bzw. Kapitalanleger im eigenen Umfeld verkauft werden. Oder als ganzes an eine Aufteilungsfirma, die sich professionell dieser Objekte annimmt.

Natürlich ist der Faktor der Gewerblichkeit bei Verkauf von mehr als drei Objekten in einem Zeitraum von fünf Jahren zu beachten, was vor allem dann eintritt, wenn man ursprünglich ein Objekt gekauft hat, dieses dann aber in einzelne Eigentumswohnungen aufteilt und nun damit beginnt, diese abzuverkaufen.

In manchen Fällen wird es auch erwünscht sein, Zug um Zug an die eigenen Kinder zu verschenken.

Wie schätzen wir den Trend auf dem Markt ein?

Unserer Ansicht nach werden die Preise, wie schon gesagt, wieder deutlich anziehen. In den oben genannten Metropolen ist dieser Preisauftrieb bereits spürbar. Andere Städte werden folgen, ebenso wie einzelne Regionen. Daß Gebiete wie das ehemalige Zonenrandgebiet dabei nicht unbedingt in vorderster Front des Preisanstiegs stehen, liegt auf der Hand; Schnäppchen findet man andererseits nicht in den Einkaufsstraßen der frequentierten Städte. Irgendwo zwischen den beiden genannten Standorten findet man den goldenen Mittelweg, wo die echten Schnäppchen mit Zukunftsperspektive zu haben sind.

Besondere Chancen sehen wir derzeit in Wohnanlagen, die gerade jetzt zu Einstiegspreisen zu haben sind, von denen man nur träumen kann. Selbst ehemalige Genossenschaftsbauten in den neuen Bundesländern stellen unter Umständen lohnende Investitionsobjekte dar. Der Modernisierungszuschuß von maximal DM 180,- je m² Wohnfläche kann hier ein zusätzliches Bonbon bedeuten, das die eigene Liquidität verbessern hilft.

Im Westen der Republik finden sich viele preiswerte und gut erhaltene Wohnanlagen; natürlich darf man nicht blind kaufen, sondern muß sich Umfeld und Mieterklientel anschauen. Angesichts der Tatsache, daß einer wachsenden Schicht Arbeitsloser und weniger verdienender Einkommensschichten ausreichend großer Wohnraum zur Verfügung gestellt werden muß, der preisgünstig und dennoch lebenswert sein soll, findet sich gerade hier ein weites Feld für clevere Investoren. Die Kunst der Finanzierung solcher Objekte unter Berücksichtigung von Nebenkosten und eventuell zusätzlichen Aufwendungen für Renovierungen stellt dabei ein eigenes, nicht ganz unkompliziertes Fachgebiet dar, für das wir einen Stab von qualifizierten Fachleuten im Einsatz haben.

Scheuen Sie sich also nicht, Ihre eigene Immobilien-Kaufkraft einer eingehenden Prüfung durch uns zu unterziehen. Gerne sprechen wir hierüber in einem persönlichen Termin.

Rufen Sie einfach an unter +49-700-1010-7000!

 

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