Immobilien jetzt kaufen
- pro oder kontra?

 

Zugegeben, der Immobilienmarkt befindet sich in Deutschland schon seit zwei oder drei Jahren im Umbruch. Viele Kapitalanleger sind durch die Änderungen der Steuergesetzgebung, wie etwa die Kürzung von Abschreibungsmöglichkeiten, den sogenannten "Paragraph 2B" (Streichung der sog. Abschreibungsmodelle), Kürzung der Einkommensgrenzen für die Eigenheimzulage, Einführung von Höchstgrenzen beim Verlustabzug, die nachträgliche Änderung von Sanierungs- in Neuherstellungskosten und damit einhergehende hohe steuerliche Rückzahlungen (an das Finanzamt!), Erhöhung der Grunderwerbsteuer und Verlängerung der "Spekulationsfrist" auf zehn Jahre eher zurückhaltend geworden. Der private Wohnungsbau ist rückläufig. Steigende Mieten in den Ballungsräumen sind der Preis, den Mieter für diese Steuerpolitik unmittelbar zu zahlen haben.

Hinzu kommt, dass die undifferenzierte Steuerförderung des Immobilienerwerbs in den neuen Bundesländern in den neunziger Jahren zu einem Bumerang wurde. Nicht nur die Leerstände bereiten Anlegern und Banken Kopfschmerzen; auch die drohende Rückzahlung bereits erhaltener Steuervorteile bei Verkauf vor Ablauf von zehn Jahren hängt wie ein Damoklesschwert über jedem, der sich aus den Daumenschrauben einer notleidenden Immobilie lösen möchte. Da diese Steueränderung rückwirkend wirksam sein soll, beschäftigt sich der Bundesfinanzhof damit - und sicher auch noch das Bundesverfassungsgericht. Wer davon betroffen ist, ist gut beraten, gegen jeden etwaigen Steuerbescheid Einspruch im Hinblick auf das schwebende Verfahren zu erheben.

Leider hat diese Fehlpolitik auch zum Verlust hunderttausender von Arbeitsplätzen im Baugewerbe sowie zahllosen Firmenpleiten geführt. Ein Teufelskreis, der nur durchbrochen werden kann, wenn mutige Politiker wieder mutige Schritte in Richtung Förderung des Wohnungsbaus wagen. Doch Politik ist nicht unser Thema, und sicher auch nicht die Frage, welche Regierung nun die bessere wäre.

Einige Lichtblicke sind dem Immobilienerwerber jedoch geblieben, und somit gibt es selbst für die, die durch Immobilienerwerb Steuern sparen möchten, noch Möglichkeiten. Der Denkmalschutzparagraph ermöglicht nach wie vor die steuerliche Abschreibung von Sanierungsaufwand über einen Zeitraum von zehn Jahren mit jeweils zehn Prozent pro Jahr. Dasselbe gilt für Immobilien in städtebaulichen Sanierungsgebieten - und übrigens wird dieser steuerlichen Vorteil auch Eigennutzern gewährt, was immerhin eine grossartige Sache für viele Hauserwerber sein kann (Stichwort teilweise selbst nutzen, teilweise vermieten beispielsweise).

Einen Wermutstropfen hat der Denkmalschutz allerdings: die meisten Sanierungs- und Denkmalschutzimmobilien - insbesondere solche mit einem hohen Sanierungsaufwand und damit hohen steuerlichen Vorteilen - liegen nun mal in den neuen Bundesländern, wo der Wohnungsbau noch immer unter der kränkelnden Mieternachfrage leidet. Wer hier investieren möchte, sollte insbesondere auf nachhaltige Vermietbarkeit achten - daher spielt die angesetzte Miethöhe eine ebenso grosse Rolle wie Lage, Lage, Lage. Es bedarf keiner Erwähnung, dass nur beste Wohnlagen für eine solche Investition ausgewählt werden sollten.

Und was bleibt, ist der Mut privater Häuslebauer, trotz und ungeachtet ökonomischer und fiskalischer Unsicherheiten ihren Zielen treu zu bleiben: der Mut zu den eigenen vier Wänden, das "my home is my castle" als alter Leitsatz. Somit erfährt der Eigenheimbau gerade im Bereich des Ein- und Zweifamilienhauses eine Wiederbelebung - insbesondere dort, wo Bauen noch nicht durch unerschwingliche Grundstückspreise zum Alptraum wurde. Somit können wir heute zwei Trends klar festmachen, zu denen sich ein dritter hinzugesellt, auf den wir noch zurückkommen:

1. Der Hang zum Eigenheim ist ungebrochen hoch

2. In den Ballungsgebieten überwiegt der Erwerb der Eigentumswohnung

Doch die Käuferschichten haben sich verlagert. Vor allem sind es immer mehr jüngere Menschen, die durch Erbschaft in den Genuss kommen, sich ein Eigenheim bauen zu können, auch ohne jahrelanges mühseliges Dahinsparen in einen Bausparvertrag, der nie zum Bauen führt. Immer mehr Menschen zahlen ihre Immobilie ohne Finanzierung oder finanzieren nur zu einem geringen Anteil - womit das Risiko, den Kapitaldienst nicht mehr leisten zu können, sehr gering wird. Da gleichzeitig die Banken und Sparkassen ohnehin die Finanzierungskriterien verschärft haben, haben Häuslebauer heute mit einer 100%-Finanzierung keine Chance mehr, ebenso wenig wie Kapitalanleger - wenn sie nicht gerade Vorstandsgehälter beziehen oder hohe Beamtenbezüge.

Kein Zweifel: Die Immobilie ist und bleibt ein wesentlicher Bestandteil unseres Lebens. Wir brauchen ein Dach über dem Kopf, ein Haus zum Leben, eine Bude zum Studieren, Raum, Sicherheit und Geborgenheit. So wird gemietet - oder gekauft, wenn man es sich leisten kann. Steuerliche Rahmenbedingungen ändern daran wenig. Die einen bauen, um anschließend zu vermieten, die anderen kaufen, um selbst darin zu wohnen. Wo keine Bauherren, da auch kein Wohnraum. Wo keine Eigentümer, die bereit sind, ihre Wohnungen und Häuser bereitzustellen und Mietern zu überlassen, da herrscht Wohnraumverknappung, hohe Mieten und steigende Grundstückspreise.

Auch wenn der Staat einem das Bauen scheinbar reichlich vermiest hat - letztendlich ist nichts anderes passiert, als dass jahrzehntelange Zuschusspolitik zu einem Endpunkt gelangt ist. Doch dabei wurde kräftig über das Ziel hinausgeschossen: Die Spekulationsfrist von zehn Jahren ist mit Sicherheit ein Todesstoß für den Immobilienmarkt gewesen - ihre Abschaffung und Verkürzung auf fünf Jahre wäre die einzig richtige Maßnahme, um dem politisch abzuhelfen. Alle anderen steuerlichen Aspekte könnten im wesentlichen so bleiben wie sie jetzt sind - und der Wohnungsbau wäre immer noch attraktiv. Man muss sich nur ein wenig von der Steuergeschenk-Mentalität lösen, die vor allem in den neunziger Jahren vorherrschte. Und muss sich die eigentlichen Vorteile einer Immobilieninvestition wieder vor Augen halten, als da sind: sichere Investition in Grund und Boden, Werterhalt, inflationssichere Anlage, Sachwert schlägt Geldwert, vererbbarer Grundbesitz, zusätzliches Einkommen oder Mietersparnis für das Alter, immer noch mögliche steuerliche Vorteile.

Immobilien haben mit Menschen zu tun. Und Menschen haben Ziele, Wünsche, Träume. Der Wunsch, ein eigenes Haus zu besitzen, ist so alt wie die Menschheit selbst. Selbst wer klein anfängt - die eigene Studentenbude beispielsweise - ist normalerweise irgendwann einmal im Besitz eines schönen Eigenheims, denn nach der kleinen kommt die grössere Bude, dann das Haus - sobald auch Kinder ihren Raum beanspruchen. Und immerhin gilt die "Spekulationsfrist" nicht für eigengenutzten Wohnraum, wenn seit Bezug mindestens zwei Jahre vergangen sind. Man kann früh im Leben die Eigenheimzulage beanspruchen, dann nämlich, wenn man noch kein hohes Einkommen hat; und wenn man heiratet und der Partner sie noch nicht beanspruchte, bei der Anschaffung der ersten grösseren Wohnung gleich ein zweites Mal. Zu dem Zeitpunkt, da man ein Häusle baut, braucht man sie kaum noch - denn dann dürften das eigene Familieneinkommen, geerbtes Vermögen, der steuerfreie Zugewinn aus dem Verkauf der ersten beiden Immobilien und Ersparnisse ausreichen, um das Haus zu bezahlen - die Eigenleistung nicht zu vergessen. So gesehen ist die Immobilie gerade auch für jüngere Menschen eine lohnenswerte Sache.

Doch was ist der dritte Trend, den wir oben bereits angedeutet haben? Richtig vermutet, es ist

3. Die Auslandsimmobile

In den letzten Jahren war ein immer stärkerer Trend zur Auslandsimmobilie zu beobachten. Viele kauften sich ein Haus in Spanien, Italien, Frankreich, Kanada oder sonst irgendwo auf der Welt. Teilweise als Ferienhaus, teilweise sogar, um auszuwandern, teilweise auch als vermietbare Kapitalanlage. Die Auslandsimmobilie ist weiterhin im Aufwind, wobei allerdings die Käufer schlauer und wählerisch geworden sind. Auch hier wurde viel, sehr viel Lehrgeld bezahlt, oft gerade von jenen, die Geld am Fiskus vorbei heimlich durch ausländische Immobilien reinwaschen wollten - eine Praxis, von der wir unbedingt abraten.

Die Möglichkeiten, sich mit den modernen Informationstechnologien eine eigene, unabhängige Existenz aufzubauen, sind heute ein weiterer Faktor, der eine bedeutende Rolle in der Anschaffung einer Immobilie spielt. Durch das Internet sind viele Menschen unabhängiger geworden. Wer die entsprechenden Qualifikationen und das Know-how mit sich bringt, der kann sich heute beinahe überall auf der Welt eine Existenz aufbauen - und dennoch hautnah mit der Welt und mit seinen Auftraggebern in Verbindung stehen. Dienstleistung steht hoch im Kurs. Wer seine Dienstleistung zu Hause am PC erbringen und per email oder Homepage verschicken und verkaufen kann, der hat praktisch freie Wohnsitzwahl. Das wiederum bedeutet, dass er sich für das gleiche Geld, für das er sich eine teure Wohnung in einem Ballungsgebiet mietet, irgendwo auf dem Lande, wo die Grundstückspreise noch lächerlich niedrig sind, ein ganzes Haus mit viel Land dazu leisten kann. Hauptsache, Strom und Telefon sind vorhanden. Auch das ist eine interessante Perspektive. Gerade im Bereich ländlicher Immobilien lässt sich so manches Schnäppchen ergattern, aus dem man nach und nach eine Perle zaubern kann.

Wichtig ist, dass man auch in unsicheren Zeiten bereit ist, einfach zu entscheiden. Menschen, die entscheiden können, sind Menschen, die gewinnen. Menschen, die unentschieden sind, fassen keine Entschlüsse und kommen nicht oder nur langsam voran. Schauen Sie sich einen x-beliebigen erfolgreichen Menschen an und Sie werden merken: Es ist ein Mensch, der entscheiden kann. Die Entscheidung für eine Immobilienanschaffung ist oft eine der wichtigsten im Leben eines Menschen. Sie mag manches Kopfzerbrechen bereiten, aber letztendlich - wenn die Grundvoraussetzungen stimmen - wird es die richtige Entscheidung sein. Stimmen die Grundvoraussetzungen nicht oder noch nicht, dann entscheiden Sie sich zu mieten und machen sich über das andere so lange keine Gedanken, bis das nötige Eigenkapital für eine Immobilienanschaffung vorhanden ist und die Finanzierung für den Rest der Anschaffungskosten problemlos über 10, 20 oder 30 Jahre bewältigt werden kann.

 

 

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