Gute Gründe, die jetzt für einen Immobilienerwerb sprechen

Beschlossen: die Einführung des Euro
Der Immobilienmarkt im Frühjahr 1998
Europa und Immobilien
Gewerbe oder Wohnen?
Standorte
Abschließende Betrachtung

Beschlossen: die Einführung des Euro

Europa steht vor einem wichtigen Umbruch: Die Einführung einer gemeinsamen Währung - des EURO - wird bis zum Jahre 2002 vollzogen sein.

Was bedeutet der EURO für uns?

Betrachten wir einige mögliche Folgen:

1. Fakt: Die Hüter der Mark (Bundesbank) verlieren ihre beinahe uneingeschränkte Macht, den Kurs des Geldes zu bestimmen; an Ihre Stelle tritt die Europäische Zentralbank
2. Mögliche Folge (1): Was 50 Jahre lang in Deutschland erfolgreich war, kann und wird nicht auf Europa übertragen werden (unabhängige Geldpolitik; Trennung zwischen Bundesbank und staatlicher Entscheidungsträgern; Kontrolle durch Staatsorgane)
3. Mögliche Folge (2): Der EURO wird eine deutlich weichere Währung als die Mark
4. Mögliche Folge (3): Das Vertrauen in den europäischen Integrationsprozeß sinkt
5. Mögliche Folge (4): Der US-Dollar und andere Währungen (Schweizer Franken) gewinnen an Fahrt
6. Die Aktienmärkte reagieren
7. Flucht in Real-Sachwerte setzt ein
8. Die langfristigen Zinsen steigen
9. D-Mark-Anlagen, die in Euro umgerechnet werden, verlieren kräftig an Kaufkraft

Doch wir wollen den Teufel nicht an die Wand malen. Schließlich kann auch das genaue Gegenteil eintreten:

1. Der Euro wird eine stabile, feste Währung
2. Die Arbeitsmarktsituation in Europa bessert sich
3. Mehr Arbeitsplätze entstehen in Deutschland
4. Der Euro gewinnt an internationaler Stabilität
5. Es entsteht größere und größere Nachfrage nach Wohn- und Gewerberaum in Deutschland und anderen EU-Ländern
6. US-Dollar und andere Währungen verlieren gegenüber dem Euro
7. Sachwerte in Deutschland steigen im Wert aufgrund der größeren Nachfrage
8. Aktien großer europäischer Unternehmen steigen im Wert
9. Die Zinsen bleiben moderat.

Betrachten wir nun beide mögliche Szenarien. In beiden Fällen ist eines sicher: Sachwerte steigen im Wert. Im Falle eines schwächer werdenden Euro, weil eine Flucht in Sachwerte die unweigerliche Folge sein wird. Im zweiten Fall eines stabilen oder wertsteigenden Euro, weil die Situation auf dem europäischen Binnenmarkt sich so bessern wird, daß eine Nachfrage nach mehr Mietraum und damit steigende Mieten die unweigerliche Folge sein wird.

PROGNOSE:

DIE AUSWIRKUNG DES EURO AUF DEN IMMOBILIENMARKT WIRD DEUTLICH SPÜRBAR SEIN

Beide Szenarien sprechen also klar für ein langfristiges Engagement in Immobilien. Doch werden wir nun noch ein wenig konkreter. Wie ist die derzeitige Situation?

Der Immobilienmarkt im Frühjahr 1998

Es ist mehr als auffällig, daß im Moment zwei Faktoren historisch einmalig zusammentreffen:

1. Die Zinsen für Immobiliendarlehen befinden sich auf einem historischen Tiefstand
2. Die Marktpreise für Immobilien sind in den letzten beiden Jahren ziemlich konstant geblieben

ZWEI WICHTIGE FAKTEN SPRECHEN JETZT FÜR IMMOBILIEN:

1. NIEDRIGE PREISE
2. NIEDRIGE ZINSEN

Natürlich gibt es Unterschiede. So etwa sind die Immobilienpreise in Düsseldorf innerhalb der letzten 12 Monate um bis zu 5% gestiegen, in Dortmund um mehr als 5%, in Frankfurt am Main (Sitz der neuen Europäischen Zentralbank!) ebenfalls um über 5%; in Berlin, Leipzig, Dresden, Karlsruhe, Magdeburg, Wiesbaden, Würzburg, Mannheim, München, Hamburg hingegen um 5-10% gesunken (Quelle: FinanzTest 3/98).

Während der Rhein-Ruhr-Raum und Frankfurt am Main nach wie vor zu den Top-Standorten zählen, haben andere Standorte zum Teil erheblich nachgegeben; in den Neuen Bundesländern ist dies eine Folge der nachlassenden steuerlichen Vorteile und Förderungen sowie der fehlenden Nachfrage nach (zum Teil teuren) sanierten Wohnungen. Bei einer Fahrt durch Dresden fiel dem Autor auf, daß die geringsten Leerstände in hübsch gestrichenen, aber sicher nicht hochwertig sanierten, Plattenbauten zu verzeichnen waren, während hochwertige Villen in Spitzenlagen reihenweise leer standen - saniert oder unsaniert. Doch wo die Arbeitslosigkeit mehr als 20% beträgt, kann die Nachfrage nach höherwertigem Wohnraum auch kaum an Fahrt gewinnen....Ausnahmen bestätigen natürlich die Regel.

Bleiben wir also bei den beiden wichtigsten Fakten: Immobilienpreise sind nach wie vor moderat, Chancen für Schnäppchenjäger gibt es genug; und Finanzierungskonditionen sind unschlagbar gut. Soeben wurde die "Fünf vor dem Komma" bei zehnjähriger Zinsfestschreibung erreicht (!); vor wenigen Monaten noch standen wir bei festen 6,50 bis 6,70%. Während die Zinsen also um rund einen halben bis dreiviertel Punkt nachgegeben haben, sind die Preise für Immobilien keineswegs davongezogen.

NOCH IMMER NUTZEN ZU WENIGE ANLEGER DIESE HISTORISCH EINMALIGE CHANCE!

Man sollte eigentlich erwarten, daß mehr Anleger diese historisch einmalige Chance nützen, doch noch zu gering ist die Zahl derer, die gegen den allgemeinen Trend, also antizyklisch, handeln. Die Masse hält sich von Immobilien eher fern (zyklisches Verhalten); nur Insider wissen, was sie zu tun haben. Grundstückshändler können sich eindecken mit Mehrfamilienhäusern, wenn die Banken mitspielen: in einigen Jahren können die so erworbenen Häuser aufgeteilt und als Eigentumswohnungen mit gutem Gewinn wieder verkauft werden. Für den Privatmann lockt hier sogar noch die Aussicht auf steuerfreien Gewinn, wobei allerdings an der Steuerfront mit Änderungen in nächster Zukunft zu rechnen sein dürfte. Doch wo ein Gewinn beim Verkauf erzielt wird, kann dieser ja immer noch ruhigen Gewissens versteuert werden; immerhin hat man für diesen Gewinn nicht gearbeitet, sondern nur gewartet!

Europa und Immobilien

Zweifellos bietet der Euro bzw. die bevorstehende Vereinheitlichung der Währung innerhalb der EU für den gesamteuropäischen Immobilienmarkt interessante Perspektiven. So wies die renommierte Immobilienzeitschrift "Bellevue" in ihrer neuesten Ausgabe (3/98) darauf hin, daß es infolge der Abschaffung der Mark für die Deutschen, die im Ausland Immobilienbesitz kaufen wollen, durchaus zu Preissprüngen nach oben kommen kann. Insbesondere der Erwerb in begehrten Ferienländern oder an Orten, wo man sich vielleicht im Alter niederlassen möchte, könnte empfindlich teurer für uns Deutsche werden.

Aus gutem Grunde empfehlen wir jetzt also für die, die den Erwerb einer Auslandsimmobilie ins Auge gefaßt haben, sich bald darum zu bemühen. Im übrigen ist die Firma AllGrund seit kurzem auch Ansprechpartner für Immobilien in Frankreich.

EURO HEISST:

IMMOBILIEN NICHT NUR IN DEUTSCHLAND KAUFEN!

Die beim Erwerb von ausländischen Immobilien zu beachtenden rechtlichen und grundbuchamtlichen Vorschriften sind mitunter sehr umfangreich und ohne Kenntnisse der Sprache kaum selbst zu bewältigen. Daher ist es in jedem Falle ratsam, sich eines kompetenden Partners zu bedienen.

Gewerbe oder Wohnen?

Angesichts der unsicheren Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt raten wir derzeit bei Investitionen bis ca. 1,5 Mio DM ohne weiteres zu Wohnimmobilien. Gewerbliche Objekte werden erst ab einem größeren Volumen interessant und können an entsprechend sicheren Standorten ins Auge gefaßt werden. Natürlich ist hier eine höhere Rendite zu erzielen als bei Wohnimmobilien; dafür sind letztere in aller Regel stabiler, weniger den Anwandlungen der Märkte ausgesetzt und bei vernünftigem Einkauf auch leicht wieder zu veräußern. Bedenken Sie: Eine vermietete Wohnung kann fast immer in eine Eigentumswohnung umgewandelt und an einen Eigennutzer verkauft oder dem Mieter angeboten werden. Ein Gewerbeobjekt wird so gut wie nie von seinem Mieter gekauft; dieser baut dann lieber gleich selbst. Ein Schwachpunkt übrigens auch für viele gewerblich vermietete, geschlossene Immobilienfonds....

Standorte

Wieder und wieder erhebt sich die Frage des richtigen Standorts für einen Immobilienkauf. Und wieder und wieder weisen wir darauf hin, daß derzeit die Standorte Rhein-Ruhr und Rhein-Main die sichersten sind. Mit einem gravierenden Unterschied zwischen beiden Standorten: Während Sie an Rhein und Ruhr nach wie vor teilweise noch zu Niedrigstpreisen kaufen können, ist der Markt an Rhein und Main ziemlich fest. Die Preise sind ungebrochen hoch und der Einstieg für den Anleger ist oft erst ab 300.000,- DM und darüber möglich; an Rhein und Ruhr dagegen sind viele interessante Objekte zu einem Preis zwischen 100'000 und 200'000 DM zu erwerben. Die Mietrendite liegt zwischen 5% bis hin zu stattlichen 6,5%. Setzt man dem den langfristigen Zinssatz von 5,9% gegenüber, dann erkennt man sehr schnell, daß der Mieter quasi die Zinsen bezahlt. Steigerungen der Miete lassen ein solches Objekt nach und nach in den positiven Ertragsbereich laufen.

Zwar sind diese Objekte nicht auf Steuervorteile ausgerichet, aber ein solides Objekt, günstig eingekauft, macht dies allemal wett.

Das gleiche gilt übrigens auch für Mehrfamilienhäuser; die Preisdifferenz zwischen Städten in Rhein-Main und Rhein-Ruhr sind zum Teil erheblich. Die erzielten Mieten an Rhein und Ruhr liegen realistisch zwischen 8 und 12 DM je m² und Monat. Wer bei diesen Mieten zum 15-fachen der Jahresmiete kauft, hat eine Verzinsung von 6,7% - bei einer entsprechend gestalteten Finanzierung kann sich das Haus inklusive Tilgung fast von selbst tragen. Kauft man gar zum 13-fachen der Jahresmiete, beträgt die Rendite 7,7%, und das Objekt ist somit inclusive Tilgung "im Plus".

MEHRFAMILIENHÄUSER SIND DIE BESTE KAPITALANLAGE

Da der spätere Verkauf als Eigentumswohnungen zum 16-18-fachen der Jahresmiete angesetzt werden kann, kann man sich leicht errechnen, welcher Gewinn hier möglich ist.

Steuern sparen - aber wie?

Wer gerne etwas für die Steuern tun möchte, sollte in diesem Jahr vor allem zwei Chancen suchen:

1. Denkmalgeschützte Sanierungsobjekte (wir berichteten darüber ausführlich im letzten Jahr)
2. Objekte mit 40% Sonderabschreibung in den neuen Bundesländern

Erstere sind sehr rar geworden, insbesondere im Bereich Wohnen. Letztere gibt es dagegen in reichlicher Zahl - aber zum größten Teil in einem Markt, in dem die Nachfrage nach Wohnraum in den letzten Jahren ebenso stark rückläufig war wie die Preise. Hier heißt es also, bei allem Bestreben, Steuern zu sparen, zugleich sehr genau hinschauen, was man wo erwirbt, welcher Bauträger dahintersteckt, wie realistisch und sicher erteilte Mietgarantien sind, und welche Zukunftsperspektive der jeweilige Standort und die Immobilie dort wirklich haben.

Die entscheidenden Fragen lauten: Wird die Immobilie langfristig die erwarteten Mieten bringen? Und: Wenn ich die Immobilie nach Ablauf der Sonderabschreibung verkaufen möchte, wieviel werde ich dann wohl erzielen können? Daß dabei zum Teil erhebliche Abschläge gemacht werden müssen, dürfte allein schon angesichts der Tatsache zu erwarten sein, daß es zahllose solcher Objekte gibt, die innerhalb der nächsten zehn Jahre "auf den Markt kommen" - dann nämlich, wenn auf breiter Front Steuervorteile ausgeschöpft wurden und Finanzierungsfestschreibungen auslaufen. Auch hier ist also gute Beratung oberstes Gebot.

Abschließende Betrachtung

Wer langfristig Vermögen bilden möchte, kommt an der Immobilie nicht vorbei. Dies gilt ungeachtet der Entwicklung der Aktien- oder Rentenmärkte; im Gegenteil sollte ein Vermögensaufbau auch diese Instrumente mit berücksichtigen. Über die Entwicklung der Aktienmärkte haben in letzter Zeit genügend Autoren und Journalisten ausführlich geschrieben. Wie schon oben angedeutet, wird die Einführung des Euro auch hier seine Spuren hinterlassen; nach unserer Einschätzung allerdings deutlich weniger als dies für die sehr interessanten Immobilienmärkte in Europa der Fall sein wird.

 

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