Trendwende am Immobilienmarkt

Übersicht

Aktuelle Markttrends
Zehn wichtige Fakten
Der Euro und der Immobilienmarkt
Unser wichtigster Tipp
Vorsicht: Steuerfalle!
Schnäppchenkäufe
Die Einkommenssteuer
Fazit

Aktuelle Markttrends

Wiederholt war in den letzten Monaten von einer Trendwende auf dem Immobilienmarkt die Rede. Unterschiedliche Marktanalysten und Immobilien- professionals bestätigten die deutliche Zunahme der Nachfrage bei Büro- und Gewerbeimmobilien, vor allem in den Innenstädten, wo die Vermietungen wieder deutlich zugenommen haben.

Bei Wohnimmobilien ist der Trend zunächst dahingehend erkennbar, daß vor allem gut ausgestattete Eigentumswohnungen in guten Lagen deutscher Metropolen gefragt sind. Auf der anderen Seite nimmt die Nachfrage nach dem neugebauten Eigenheim ebenfalls zu; hier jedoch ist in erster Linie die Grundstückssituation ausschlaggebend.

Erschlossenes Bauland zu erschwinglichen Preisen ist nur in deutlicher Entfernung von den Ballungszentren zu erwerben; oder aber in ausgesprochen ländlichen Regionen, wo nicht die geballte Wirtschaftskraft vorhanden ist.

In jedem Fall lohnt es sich, gerade jetzt den Markt genau unter die Lupe zu nehmen. Professionelle Anleger lassen sich dabei auch nicht von der rot-grünen Steuerreform vom Immobilienerwerb abbringen. Übrigens: die wichtigsten steuerlichen Änderungen fassen wir in unserem nächsten Informationsbrief zusammen; lediglich auf eine bei Verkaufsentscheidungen wichtige Steuerfalle machen wir bereits in diesem Schreiben weiter unten aufmerksam.

Zehn wichtige Fakten

Derzeit sind einige Trends auf dem Immobilienmarkt in Deutschland zu beobachten, die für eine Anlageentscheidung wichtig sein könnten:

1. Die Nachfrage nach dem selbstgenutzten Eigenheim ist in den letzten zwölf Monaten deutlich gestiegen
2. Vermögende Privatleute orientieren sich wieder verstärkt auf dem Immobilienmarkt, wobei das Renditeobjekt an sicheren Standorten und mit sicheren Mietern bevorzugt wird
3. Internationale institutionelle Anleger investieren verstärkt wieder in Immobilien, wohl wissend, daß Sachwerte in Zukunft wieder eine große Rolle spielen werden
4. Steuerliche Vorteile beim Immobilienkauf sind als Faktor der Entscheidung deutlich in den Hintergrund getreten
5. Grund und Boden wird ein knappes Gut bleiben; die Erschließung neuer Bauflächen wird immer komplizierter und teurer
6. nur eine moderne, energiesparende Bauweise hat Zukunft
7. zum derzeitigen Zins lohnt sich noch immer eine 15-Jahres-Finanzierung, mindestens aber 10 Jahre
8. die neuen steuerlichen Regelungen schließen einen Objekterwerb aus rein steuerlichen Gründen endgültig aus
9. die Spekulationsfrist von 10 Jahren macht es unabdingbar, jede Kapitalanlage in Immobilien unter dem Aspekt der langfristigen Wertschöpfung zu tätigen
10. das A und O einer Kaufentscheidung ist und bleibt der Standort der Immobilie

Der Euro und der Immobilienmarkt

Erfahrungsgemäß beleben die niedrigen Zinsen den Immobilienmarkt wenig (obwohl man das Gegenteil annehmen sollte; die Vergangenheit hat aber immer wieder bewiesen, daß erst mit den Zinsen auch die Mieten und die Immobilienpreise steigen). Im Gegensatz dazu steht und fällt der Kurs des Euro gegenüber dem US Dollar unter anderen wesentlich mit den unterschiedlichen Zinsniveaus. Sind in den USA die Zinsen eher steigend - wie derzeit - sinkt der Euro. Ziehen die Zinsen in Europa allgemein wieder an, soll auch der Euro gegenüber dem Dollar an Fahrt gewinnen; so jedenfalls spekulieren die einen. Die anderen wiederum berufen sich darauf, daß die Konjunkturschwäche in Europa noch lange nicht überwunden sei und deshalb das Zinstief noch eine ganze Weile anhalten werde.

Erstaunlich ist aber vor allem die psychologische Komponente: so wird eine Parität (Gleichstand) des Euro zum Dollar (1 Euro = 1 US Dollar) psychologisch geradezu heraufbeschworen, so als ob dies eine besonders wichtige "Marke" sei. Wie die FAZ einen Marktbeobachter einer deutschen Großbank in Frankfurt zitiert: "Sie wollen die Eins zu Eins jetzt sehen." (FAZ 9.7.99) Im übrigen sehen Experten auch in der Parität noch nicht den Wendepunkt des Eurokurses.

Es ist ein offenes Geheimnis, daß die Finanzmärkte zu einem nicht unerheblichen Prozentsatz von Spekulation, Emotion und sogar "Pokerei" leben. Krass ausgedrückt: Hier werden Milliarden an Vermögen täglich dem einen genommen, dem anderen gegeben - ein Spiel, bei dem es ständig Gewinner und Verlierer auf beiden Seiten gibt.

Die Finanzmärkte sind, was sie sind: ein internationales Spielfeld von Banken, institutionellen Anlegern und vermögenden Privatleuten, bei dem es auf den schnellen, Tag um Tag erzielten Gewinn ankommt, nicht auf die solide Expansion einer Volkswirtschaft.

Eines ist sicher: Der Euro wird in den nächsten fünf Jahren seine Ausgangsstärke nicht mehr zurückerobern. Denn: Jede Kette ist nur so stark wie ihr schwächstes Glied. Die Haushaltsdefizite im südländischen Bereich der EU, die nicht an die Haushaltsdisziplin Deutschlands und anderer EU-Partner heranreichen, werden den Euro auf Dauer weich machen. Erhebliche Vermögen wurden bereits jetzt durch die Euro-Schwäche vernichtet.

In Bezug auf Immobilien hat die Talfahrt des Euro daher Signalwirkung: das Vertrauen in eine gemeinsame europäische Währung ist nicht vorhanden. Insider wissen, daß sie jetzt ihr Geld in wertverlustfreie Immobilen investieren müssen. Somit setzen Kenner des Marktes auf Sachwerte – und Immobilien und Mieten beginnen wieder zu steigen. Spätestens jetzt sollten Anleger überlegen, ihr Vermögen zu sichern und zielgerichtet in Sachwerte anzulegen.

UNSER WICHTIGSTER TIP:
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Vorsicht Steuerfalle!

Aufgrund der neu geregelten "Spekulationsfrist" für Immobilien von 10 Jahren, kann beim Verkauf von Objekten, die nach dem 31. Juli 1995 angeschafft oder hergestellt wurden, folgende unangenehme Überraschung passieren:

Herr X hat Ende 1995 eine steuersparende Immobilie in den neuen Bundesländern angeschafft. Es handelte sich dabei um ein Modernisierungsobjekt, Altsubstanz aus dem Baujahr 1928.
Der Anschaffungsaufwand inklusive aller Kaufnebenkosten betrug 1,2 Millionen DM.
Der Grundstücksanteil betrug 200.000,- DM, der Anteil der Altbausubstanz ebenfalls 200.000.- DM. Der Modernisierungsaufwand betrug 800.000,- DM.
Von 1995 bis 1999 hat Herr X die Sonderafa in Höhe von 50% der Modernisierungskosten in Anspruch genommen (400.000,- DM), sowie 2% Afa auf die Altbausubstanz (20.000,- DM).
Er hat aus dem Anschaffungsgesamtaufwand von 1,2 Mio DM also bis Ende 1999 insgesamt 420.000,- DM abgeschrieben.

Im Jahr 2000 möchte er das Objekt für 900.000 DM veräußern, also mit einem Verlust von 300.000 DM.

Da die Spekulationsfrist auch für solche Objekte gilt, die vor der Verabschiedung des neuen Gesetzes im März 1999 erworben wurden, fällt er steuerlich gesehen unter diese neue Regelung.

Nun werden Sie sagen: Herr X wird ja einen Verlust von 300'000 DM haben und keinen Gewinn erzielten. Irrtum!

Denn für das Finanzamt sieht die Rechnung wie folgt aus:

ergibt einen Überschuß von 120.000,- DM! Und dieser ist zu versteuern!!

Regel:

Für alle Objekte, egal ob sie degressiv, linear oder durch Sonder-Afa abgeschrieben und die nach dem 31.7.1995 angeschafft oder hergestellt wurden, gilt: Die in Anspruch genommene Abschreibung wird immer dem Verkaufserlös hinzugerechnet, bevor der steuerliche Gewinn/Verlust ermittelt wird. Das geltende Recht schreibt vor:

"Gewinn oder Verlust aus Spekulationsgeschäften ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den Werbungskosten andererseits. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten mindern sich um die Abschreibungen, erhöhte Abschreibung und Sonderabschreibungen, soweit sie bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen wurden."

Übrigens: Gewinne aus der Veräußerung von selbstgenutztem Wohneigentum unterliegen nicht der Besteuerung, sofern das Wohneigentum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder aber im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Schnäppchenkäufe

Der Markt bietet derzeit günstige Möglichkeiten, an Schnäppchen richtig gut zu verdienen. So etwa sind bei entsprechender Bonität Objekte (gewerblich wie auch Wohnungsbau) mit einer Nettorendite von 8% und mehr pro Jahr auf dem Markt erhältlich. Bei Finanzierungskonditionen von beispielsweise 5,5% und einer Tilgung von 1,5% ergibt sich ein Überschuß von 1%, das bequem dazu verwendet werden kann, ein Sicherheitspolster für Mietausfälle bzw. Instandhaltungen aufzubauen. Mietsteigerungen bringen schlußendlich einen satten jährlichen Nettogewinn.

Auch hier ist übrigens die Gestaltung der Finanzierung das A und O. Daß Sie sich bei einer Finanzierung in ein- bis mehrfacher Millionenhöhe eines professionellen Vermittlers bedienen sollten, liegt auf der Hand.

Die Einkommenssteuer

Wußten Sie, daß die Einführung des Höchststeuersatzes von 53% auf das Jahr 1953 zurückgeht? Die damalige Einkommensgrenze für den Höchststeuersatz betrug 110'000 DM für Alleinstehende. Das entspricht einem heutigem Einkommen von etwa 440'000 DM! Mit der Inflation hat die Anhebung des Einkommensteuer-Höchstsatzes auf nur 120'000 DM im Laufe der letzten 46 Jahre also nicht Schritt gehalten - korrekterweise hätte dieser Höchstsatz nämlich bis heute auf 440'000 DM angehoben werden müssen.

Das heißt im Klartext: Vater Staat bezieht inflationsbedingt Jahr für Jahr mehr Steuereinnahmen, indem immer niedrigere Einkommensschichten in höhere Steuersätze oder nahe an die Höchstgrenzen rutschen.

Auch die neueste Steuerreform ist da nur ein schwacher Trost; selbst eine mögliche Absenkung des Höchstsatzes auf 48,5% und eine Senkung des Eingangssteuersatzes auf 19,9% ab 2002 bringt den steuerzahlenden Bürgern nur wenig wirkliche Entlastung, schon gar keinen fairen Ausgleich. Da zudem sowohl Mehrwert- als auch Benzinsteuer in den kommenden Jahren weiterhin steigen werden, haben wir es einmal mehr mit einer gigantischen Umschichtung der Steuerlast zu tun.

Das jetzige Einkommenssteuersystem muß weiter reformiert werden!

Vielleicht eine bessere Idee wäre ein Modell, bei dem die Einkommensteuer auf höchstens 28% für alle Einkommen ab 100.000,- DM angehoben und für alle Einkommen unter 100'000,- DM auf einen Einheitssteuersatz von 15% gesenkt würde. Das würde den Finanzämtern allein in der Bearbeitung der jährlichen Steuererklärungen viel Geld einsparen - Geld, auf das bei den Steuerereinnahmen bequem verzichtet werden könnte.

Als Ausgleich ist eine Anhebung der Mehrwertsteuer auf ca. 22% denkbar, wobei die sogenannte "Ökosteuer" überdacht und möglicherweise wieder abgeschafft werden sollte. Diese neue Mehrwertsteuer könnte bis zum Erreichen eines soliden Staatshaushaltes (oder bis zur völligen Entschuldung) festgeschrieben und dann wieder gesenkt werden.

Damit wären Bürger und Staat erhebliche Sorgen los: erstere, weil die Steuererklärung nunmehr einfach und schnell wäre, letzterer, weil er seinen hochverschuldeten Haushalt anhand fester Größen binnen der nächsten Jahre oder Jahrzehnte sanieren könnte. Es setzt natürlich auch voraus, daß erhebliche Einsparungen dort ansetzen müssen, wo Vater Staat bisher auf großem Fuß gelebt hat. Das Geld anderer läßt sich eben leichter verschwenden...

So wäre das Budget klar definiert und die Vorgabe einfach die, daß der Staat damit auskommen müßte, auf Gedeih und Verderb.

Besondere Projekte müßten über öffentliche Anleihen finanziert werden, deren Rückführungen nicht aus zusätzlichen Steuereinnahmen bedient werden dürfen.

Fazit

Folgende Faktoren sprechen jetzt für einen Immobilienkauf:

1. verstärkte Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen in Deutschland
2. Wertverlust des Euro um ca. 15% seit Jahresbeginn
3. niedrige Finanzierungszinsen
4. lukrative Renditeschnäppchen

 

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