Bei der Entscheidung über eine Immobilieninvestition als Kapitalanlage spielt die Auswahl des richtigen Standorts eine entscheidende Frage. "Lage, Lage, Lage" lautet die wohl älteste Immobilienweisheit der Welt, schon Cäsar hat dies offenbar erkannt und seine Kastelle an Top-Standorten wie Rhein und Main errichtet. Bis zum heutigen Tag hat sich daran nicht viel geändert.

Doch wenn man sich einmal über den Makrostandort geeinigt hat, ist noch lange nicht der Rest der Hausaufgaben erfüllt.

Ebenso entscheidend ist die Frage des Mikrostandortes.

Was ist ein Mirostandort? Nehmen wir an, eine Stadt wie Frankfurt am Main ist der Makrostandort, also die Stadt oder ggf. auch Region - hier Rhein-Main-Region - als grösserer Standort der Wahl.

Der Mikrostandort ist der kleine Standort, die Minilage innerhalb des Makrostandorts.

Dies kann an einigen aktuellen Beispielen gut erläutert werden. Nehmen wir hierzu ruhig Frankfurt am Main als Modell. Frankfurt gehört heute zweifellos zu den Top-Immobilienstandorten schlechthin in Deutschland, nach oder neben München die Nr. 2 oder 1, wie man schätzt.

Wie sieht es nun innerhalb Frankfurts mit sogenannten Mikrolagen aus? Beschränken wir uns bei dieser Frage noch ein wenig mehr und konzentrieren uns nur auf Wohnstandorte. Denn: Auch für Büros, Einzelhandel, Dienstleister, Logistikunternehmen und andere Branchengruppen gibt es Mikrostandorte - beispielsweise erschlossene Gewerbegebiete für den Bereich Logistik und Produktion. Doch für den Investor, der sich eine Immobilie als Kapitalanlage anschaffen möchte, zählt eigentlich nur die Wohnimmobilie - von daher können wir die besten Mikrolagen im Hinblick auf Wohnen untersuchen.

Welche sind die besten Wohnlagen in Frankfurt? Kein Problem, wenn man Insider ist und die Stadt kennt - natürlich nennt man als erstes Westend, Nordend, Bornheim und Sachsenhausen fast in einem Atemzug. Genau genommen sind dies aber nur Stadtteile - und keine echten Mikrolagen.

So etwa gibt es beispielsweise innerhalb Sachsenhausens sehr begehrte und hochangesiedelte Wohnlagen (Sachsenhäuser Berg, Schweizer Platz, Malerviertel) sowie durchschnittliche und wenig begehrte Wohnlagen wie etwa das Gebiet zwischen Lokalbahnhof und Offenbacher Landstrasse. Genau genommen stellt sich sogar hier die Frage: Wenig begehrt von wem? Oder umgekehrt: Wer würde gerne in diesen "wenig begehrten" Lagen wohnen? Denn, so wird man sehr schnell bei einem Bummel durch die Strassen rund um den Lokalbahnhof feststellen: es steht nichts leer. Irgendjemand wohnt immer da.

Hier setzt die Frage der eigenen Investitionsphilosophie ein. Gehen wir einmal von einem Durchschnittsinvestor aus, der gerne zu einem guten Mietpreis dauerhaft vermieten möchte an eine Klientel, die in Frankfurt arbeitet und gut verdient und etwas gehobenere Ansprüche an das Wohnambiente stellt.

Haben wir soeben nicht eine Zielgruppe für die eigene Immobilie definiert? Genau das.Wir müssen uns also als potentieller Investor immer zuerst die Frage stellen:Wen hätte ich gerne als Mieter? Welche Art von künftigem Mieter als meinem Partner, der die Immobilie ja zu einem Grossteil für mich bezahlt, sie aber auch erhalten soll, schwebt mir denn vor?

Zugegeben, die meisten Kapitalanleger stellen sich solch diffizilen Fragen selten, oder sie arbeiten diesen Punkt der Checkliste ganz einfach in ihrem Unterbewusstsein kurzerhand ab. Auch das ist einfach zu verstehen: Wer sein halbes Leben in einer Stadt verbracht hat, der weiss intuitiv, welche Ecken er meiden und welche er suchen sollte. Und welche Mieterklientel wo am liebsten wohnt. Entsprechend wird er also schon aus dem Bauch heraus seine Worauswahl treffen.

Für das Verstehen des Mikrostandortes jedoch haben wir hier eine ganz entscheidende Frage gestellt: Welche Mieterklientel wünsche ich mir? Und wir könnten nun eine Liste anlegen, die beispielsweise wie folgt aussieht und aus der wir anschliessend auswählen könnten:

• Singles gutverdienend
• junge Pärchen
• Familie mit 1-2 Kindern
• Kurzzeitmieter für möblierte Wohnungen
• Gutsituierte Doppelverdiener mit sicheren Jobs, gehobene leitende Stellung
• Wochenendheimfahrer
• Nichtraucher
• Mieter mit / ohne Haustiere
• Grossfamilien
• möglichst keine deutschen Mieter
• möglichst nur deutsche Mieter

Nehmen wir also einmal an, aus obiger Liste - die wir beliebig verlängern könnten - wählen wir als unsere Zielgruppen Nr. 1, 2 und 4 aus. Nun kommt die nächste Aufgabe:

An welchem Mikrostandort wohnen diese in Frankfurt bevorzugt?

Die Antwort lässt sich durch einfaches Recherchieren herausfinden. Für Frankfurt und die genannten drei Zielgruppen werden folgende Mikro-Standorte zutreffen:

1. Nordend überall
2. Westend überall
3. Sachsenhausen rund um Schweizerstrasse, Gartenstrasse, Malerviertel
4. Bornheim rund um Berger Strasse, südlich Prüfling

... und zwar überraschenderweise ziemlich genau in dieser Reihenfolge. Am Rande könnten dann noch Bockenheim/Leipziger Strasse bis Diplomatenviertel sowie City / Innenstadtbereich zwischen Goethestrasse und Konstablerwache innerhalb des Cityrings genannt werden, sozusagen als Nr. 5 und 6, sowie der Sachsenhäuser Berg als Nr. 7 - letzterer wird von den genannten Zielgruppen weniger bevorzugt wegen der Entfernung zur S-Bahn (10-15 Minuten Fussweg), wird aber z.B. von Zielgruppe Nr. 5 - gutsituierte Doppelverdiener oder auch gutsituierte Getrenntlebende (auch das ist eine Zielgruppe für sich!) sehr bevorzugt wegen der Exklusivität der Lage.

Was bedeutet das nun im Hinblick auf unsere Immobilieninvestition?

Logisch - genau an einem der genannten Standorte sollten wir kaufen.

Wenn die Frage nach dem richtigen Mikrostandort beantwortet ist, sollten wir uns mit den erzielbaren Mieten und dem Aufwand für die Investition - und damit der Rendite auseinandersetzen.

Auch wenn wir an dieser Stelle nicht alles erläutern können, was rund um eine Immobilieninvestition von entscheidender Bedeutung ist, so denken wir doch, dass wir in der Frage des richtigen Mikrostandortes einige entscheidende Hinweise gegeben haben.

Natürlich gehört zur Auswahl des richtigen Mikrostandortes Ortskenntnis - was bedeutet, dass Sie niemals eine Immobilie ungesehen in einer Ihnen unbekannten Stadt kaufen sollten. Nicht einmal in Frankfurt! Denn: Stellen Sie sich nur vor, Sie kaufen in Bornheim - ein allseits bekannter guter Standort - und das Objekt liegt im nördlichen Randbereich Bornheims beispielsweise in der Dortelweiler Strasse gegenüber dem Furhpark. Keine sonderlich hochwertige Gegend. In Zeiten hoher Nachfrage werden Sie auch dort gut vermieten können, einfach weil Knappheit herrscht und viele Mieter dann Abstriche machen an die Qualität ihres Wohnstandortes.

Was aber, wenn einmal die Nachfrage nachlässt? Dann tritt folgendes Phänomen ein:

• Gute bis mittlere Mikrolagen werden am wenigsten unter der sinkenden Nachfrage leiden.
• Weniger gute Mikrolagen werden in eine andere Zielgruppenkategorie absacken.
• Sehr hochwertige Mikrolagen könnten unter längerem Leerstand leiden, wenn diese abhängen von einer allzu hochangesiedelten Einkommensschicht.

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