Standorte und die Entwicklung des Immobilienmarktes 2002

 

Viele Faktoren spielen beim Immobilienerwerb eine Rolle. Da ist zum einen der subjektive Faktor zu nennen: Mehr Immobilien werden „aus dem Bauch heraus“ erworben als mit irgendwelchen Fachkenntnissen über den Immobilienmarkt oder Wertgutachten. Das liegt in der Natur des Menschen: die emotionale Komponente spielt in vielen Entscheidungsprozessen die übergeordnete Rolle, zumindest in diesen Breitengraden. Eine so wichtige Entscheidung wie die Wahl des Ehepartners wird fast immer emotional getroffen, und nicht selten ist sie richtig. Ebenso der Autokauf; es ist müssig, darüber zu spekulieren, wie viele Autos ohne die Haube zu öffnen, ja manchmal nur wegen des Designs oder der Optik wegen gekauft werden.

Nicht viel anders verhält es sich vielfach mit der Immobilie. So war es jahrelang im Trend, die Immobilie als Steuersparmodell zu kaufen, und zwar besonders dann, wenn extrem hohe Abschreibungen, gekoppelt mit 10-Jahres-Mietgarantien und enthusiastischen Wertzuwachsperspektiven den Anleger ins Immobilienschlaraffenland lockten. Die Emotionen schlugen hohe Wellen, der Verstand blieb nicht selten auf der Strecke – Steuern sparen um jeden Preis.

Aus Erfahrung wird man klug, und die Erfahrung war leider in vielen Fällen eine bittere. Wie wir mittlerweile wissen haben der die wirtschaftliche Entwicklung und der Gesetzgeber so manche Hochrechnung Makulatur werden lassen. Die Verlängerung der Spekulationsfrist auf zehn Jahre – (deren rückwirkender Effekt derzeit noch immer ein Streitfall vor Deutschlands höchsten Gerichten ist) – sowie die wirtschaftliche Abwärtsentwicklung in unserem Lande haben uns alsbald eines Besseren belehrt.

Viele Anleger sind daraufhin vorsichtig geworden und haben ihr Lehrgeld stattdessen lieber in den Aktienmarkt investiert – und dort genauso kräftig verloren.

Ins Fäustchen lachen konnten sich eigentlich nur jene, die ein paar uralten Grundsätzen gefolgt sind, oft ebenso emotional und aus dem Bauch heraus: nicht auf großspurige Versprechen hören, sondern das Geld dort anlegen, wo es seit Jahrzehnten und Jahrhunderten am sichersten ist. Dazu gehören ohne jeden Zweifel Wohnimmobilien und Häuser an guten Standorten.

Insofern entfacht eine Debatte immer wieder aufs neue: Was sind gute Standorte? Wo sollte man investieren und wo lieber nicht.

Die modernen Kriterien für einen guten Immobilienstandort lassen sich leicht benennen:

Man könnte aus all diesen Positivmerkmalen sicher eine kleine Checkliste für die Auswahl des richtigen Immobilienstandortes zusammenstellen, aber das ist gar nicht mal nötig. Sie haben sicher schon beim Lesen der obigen Liste erkannt, dass es nur wenige Standorte in Deutschland sind, die diese Kriterien optimal erfüllen. Und wir sind noch gut bedient damit: in anderen Ländern fokussiert sich das gesamte wirtschaftliche und kulturelle Leben auf eine – meist die Hauptstadt, während bei uns die Regionen Hamburg, München, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Stuttgart, Berlin, Leipzig und Hannover genannt werden können.

Der Kauf einer Immobilie wird jedoch von anderen als nur den Standort-Faktoren bestimmt sein. Zum einen ist da die ganz entscheidende Frage: Will ich die Immobilie selbst nutzen, oder will ich sie als Wertobjekt erwerben und vermieten? Letzteres sollte tatsächlich nur an solchen Standorten erfolgen, die die obigen Kriterien zweifelsfrei möglichst vollständig erfüllen. Denn nur dort ist der langfristige Werterhalt der Immobilie sichergestellt. Wer die Immobilie aber selbst nutzen, eventuell in einem späteren Lebensabschnitt wieder verkaufen möchte, ist immerhin an einige andere Faktoren gebunden, die seine Kaufentscheidung beeinflussen: Zum einen wird er dort kaufen wollen, wo er sein Geld verdient – oder zumindest in der Nähe. Die Toleranz der Distanz zum Arbeitsplatz hängt dabei nicht unwesentlich davon ab, wie hoch der dadurch erzielte Gewinn ist – im Klartext: Wer in Frankfurt arbeitet, und dort ein erheblich besseres Jahresgehalt verdient als in Giessen, jedoch in der Nähe von Giessen ein Haus für 250.000 Euro kaufen kann, das in unmittelbarer Nähe von Frankfurt 500.000 Euro kostet, der fährt lieber eine Stunde am Tag zur Arbeit und eine weitere zurück, als 250.000 Euro für die ersparte Anfahrtszeit und Stadtnähe auszugeben. Mit anderen Worten, die Konzentration von Arbeitskräften an einem bestimmten Standort gekoppelt mit der Höhe der Einkommen, streckt die Toleranz der Entfernung des Wohnortes zum Arbeitsplatz erheblich. Das wiederum hat Auswirkungen auf die Immobilienpreise in der Region – zumal im Laufe der Jahre das Umland immer besser mit öffentlichen Verkehrsmitteln versorgt wird. Abrupt endet der Preisauftrieb in der Regel dort, wo die Anfahrt per Bahn zu umständlich und per Auto zu langwierig ist. Frankfurt, München und Stuttgart sind gute Beispiele für die Preisauftriebe in den umliegenden Gemeinden, und zwar bis zu ca. 70 km Entfernung. Es kann erwartet werden, dass sich dieser Radius in Zukunft graduell weiter ausdehnen wird. So lange die Fahrtzeit zum und vom Arbeitsplatz eine Stunde nicht wesentlich überschreitet, ist die Entfernung tolerierbar.

Es gibt jedoch einen weiteren Trend: der Single-Haushalt. Wir beobachten diesen Trend schon seit mehr als einem Jahrzehnt. Gerade in Städten mit einer hohen Konzentration an Arbeitsplätzen und vor allem jungen Arbeitskräften ist die Entscheidung für die eigene Karriere oft dem Bedürfnis nach Familie und Kindern übergeordnet. Der Single oder das „in eheähnlicher Gemeinschaft“ lebende kinderlose Paar sucht seinen Wohnstandort in der Nähe des Arbeitsplatzes – Fahrrad 10, Fussweg 20, öffentliche Verkehrsmittel 10 Minuten. Dieser Käufer ist auch bereit, einen hohen Preis zu zahlen dafür, dass er das kulturelle Angebot und die Lebensqualität seines Wohnortes nutzen kann. Hinzu kommt, dass es hier eine Käuferschicht gibt, die nicht mehr wie vor dreißig Jahren erst einmal vierzig oder fünfzig werden muss, um sich überhaupt eine eigene Wohnung leisten zu können. Da wir nahezu sechzig Jahre ohne Krieg in unserem Lande hinter uns haben und viele Vermögen gebildet worden sind, die an die nächste Generation vererbt werden, ist es heute auch sehr vielen jungen Menschen möglich, sich eine Wohnung in der Grossstadt zu leisten, die ihren emotionalen und rationalen Bedürfnissen entspricht – wobei der hohe Preis kein Hindernis darstellt.

Ein weiterer wichtiger Faktor ist am Werk; wir deuteten es bereits an. Die Finanzierung einer Immobilie ist schwieriger geworden. Die Zeiten der 130-Prozent-Finanzierungen sind vorüber. Im Gegenteil: der Anteil an Eigenkapital wird immer höher angesetzt, da das zu versteuernde Einkommen allein für die Banken keine ausreichende Sicherheit mehr darstellt. Die Kontrollen innerhalb der Banken sind schärfer geworden. Die Revisoren lassen Köpfe rollen, wenn gemauschelt wird. Zahlungskräftiges Publikum ist heute gefragt als Käuferschicht. Wer sich ein Eigenheim bauen möchte, der sollte schon mal 25-30% des Aufwands an Erspartem mitbringen, wobei die Eigenleistung, die früher oft als alleiniges Eigenkapital diente, heute nicht mehr eine so bedeutende Rolle bei der Finanzierung spielt. Als Folge dessen sind allerdings auch viel mehr Menschen vom Immobilienerwerb „ausgeklammert“, denn sie erfüllen die Kriterien der finanzierenden Institute nicht. Das wiederum bedeutet: Die Nachfrage nach Mietwohnraum bleibt hoch. Stellen wir dem die rückläufige Baukonjunktur gegenüber, dann lässt sich leicht daraus folgern: Die Mieten in den grossen Städten und deren Umland werden auch weiterhin stabil sein bzw. steigen. (Eine Ausnahme dazu bildet lediglich der möblierte Wohnraum, der auf Zeit vermietet wird und sehr viel mehr von der Konjunktur abhängt als der herkömmliche Wohnraum, denn solche Wohnungen werden oft von Firmen auf Zeit angemietet.)

Alles in allem kann man sagen: Der Markt ist in Bewegung. Die grossen Metropolen nehmen auch für internationale Investoren an Bedeutung zu. Noch nie hat eine Rezession die Immobilienpreise in den wirtschaftlich wichtigen Metropolen erheblich beeinflusst. Die Nachfrage nach Wohnraum ist dort beinahe ungebrochen hoch. Der Trend geht mehr und mehr zur eigenkapitalfinanzierten Immobilie. Die schwächelnde Baukonjunktur führt zu weiterer Verknappung an Wohnraum. Wer investieren möchte, sollte dies jetzt tun – und zwar in langfristig ertragreiche Wohnimmobilien, die von der Lage und Ausstattung auf modernen Wohnbedarf ausgerichtet sind. Er sollte bei seiner Ertragsberechnung die Instandhaltung der Immobilie nicht zu kurz kommen lassen und steuerliche Überlegungen hintan stellen.

 

 

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