Steuervorteile beim Immobilienerwerb
- und wie man sie optimal nutzt

 

Viele Immobilienerwerber schauen zunächst einmal auf den Steuervorteil, den sie durch den Immobilienkauf erzielen. Dabei werden jedoch in vielen Fällen gravierende Fehler begangen. Der Hauptfehler: Nicht zu bedenken, was die Immobilie ohne die Steuervorteile unter dem Strich kostet, und zwar dann, wenn die hohen steuerlichen Vorteile ausgeschöpft sind. Denn: Steuern sparen ist zwar schön, aber sollte keinesfalls um jeden Preis geschehen!

Grundsätzlich gilt:

1. Mehr Steuern als Sie zu zahlen haben, können Sie auch nicht sparen.
2. Je höher der Steuervorteil, desto höher meist auch die zukünftige Belastung.
3. Geld aus Steuervorteil sollte in die Immobilie fließen, nicht in den Konsum.

Wie also sollte man mit dem Thema Steuern umgehen,
und welche Fehler sollte man tunlichst vermeiden?

Zunächst einmal ist zu beachten, daß es in unserem Land ein Steuersystem gibt, das bei der Einkommensteuer die weniger Verdienenden mehr begünstigt als sogenannte Spitzen-einkommen. Wer als Alleinstehender mehr als 120.000 DM im Jahr zu versteuern hat, zahlt den höchstmöglichen Steuersatz. Dieser liegt nun keineswegs bei 50 oder mehr Prozent. Beispiel: Ein Lediger zahlt bei 120.000 DM zu versteuerndem Jahreseinkommen ohne Kirchensteuer, aber mit Solidaritätszuschlag, im Jahr 1997 genau 43.807,- DM an Einkommensteuer. Das sind 36,50 Prozent. Ist er verheiratet und werden beide Ehepartner gemeinsam veranlagt, zahlen sie bei gleichem zu versteuerndem Einkommen „nur noch“ 31.007,- DM an Einkom-mensteuer, also 25,83 Prozent.

Anders sieht es bei den sogenannten Spitzenverdienern aus: So zahlt ein Alleinstehender, der 350.000,- DM im Jahr zu versteuern hat, saftige 134.842,- DM an Einkommensteuer – mithin 38,52 Prozent. Hier kommt jedoch ein besonderer Effekt zum Tragen: Alles, was er über 120.000 DM verdient, wird mit dem Spitzensteuersatz von 53% belastet – Steuermodelle zielen daher in aller Regel darauf ab, ihm einen hohen Steuervorteil zu verschaffen, um das zu versteuernde Einkommen, das über 120.000,- DM liegt, zu verringern. Das wiederum macht es gerade für Spitzenverdiener so verlockend, sich an Modellen mit hohen steuerlichen Abschreibungen bzw. Werbungskosten zu beteiligen.

Weniger gegen die Steuerlast unternehmen dagegen die sogenannten Normalverdiener: Wer mit 50.000,- DM im Jahr als Alleinstehender „nur“ 11.893,- DM an Einkommensteuer zu berappen hat, der begnügt sich meist mit dem Ausfüllen des Lohnsteuerjahresausgleichs und macht sich kaum Gedanken dazu, daß auch er einen Teil der Steuern in Vermögen umwandeln könnte.

Und genau damit sind wir beim Stichwort: Entscheidend ist nicht der Gedanke, Steuern zu sparen. Entscheidend ist die Idee, statt Steuern zu zahlen zumindest einen Teil dieses (ansonsten verlorenen) Geldes in den eigenen Vermögensaufbau zu investieren. Mit anderen Worten: Anstatt jeden Monat einen bestimmten Betrag an den Fiskus abzuführen, wird ein Teil davon z.B. in eine vermietete Eigentumswohnung investiert. Im Laufe der Jahre bildet diese Immobilie ein beträchtliches Vermögen, und wer besonders clever ist, der kauft alle paar Jahre eine Wohnung dazu.

Wodurch kommt denn nun die Steuerersparnis bei einer Immobilie zustande? Grundsätzlich steckt dahinter die Absicht des Staates, das Schaffen von Wohnraum zu fördern. Und: Wer Wohnraum zur Vermietung an andere zur Verfügung stellt, der tut dies in der Absicht, Einkommen zu erzielen. Da jede auf Einkommen gerichtete Tätigkeit mit Kosten verbunden ist, können diese Kosten zunächst einmal abgezogen werden, bevor der Gewinn aus dieser Einkommensart einer Steuer unterzogen wird.

Weiterhin hat der Staat genau festgelegt, was bei der Anschaffung von vermietetem Wohnraum als abziehbare Kosten zu betrachten ist. Dazu zählen zunächst einmal alle sogenannten Werbungskosten, sowie gewisse Aufwendungen für den Erhalt des Wohnraums und für die Hausverwaltung. Zur einfacheren Berechnung hat der Staat auch Pauschalen für den Abzug eingeführt. Außerdem kann das sogenannte Disagio als Werbungskosten in Abzug gebracht werden, allerdings nur im Erwerbsjahr. (Ein Disagio ist ein Abschlag bei der Auszahlung des Finanzierungsdarlehens; im Gegenzug dafür gibt es bei der Bank deutlich niedrigere Zinsen). Zinsen für eine Finanzierung sind ebenfalls Werbungskosten und daher abzugsfähig.

Ferner kann Wohnraum wie jedes andere Wirtschaftsgut abgeschrieben werden. Jahr für Jahr mindert sich der Wert einer Immobilie in den Augen des Staates um mindestens 2 Prozent; Gebäude, die vor dem 1.1.1925 errichtet wurden, werden gar mit 2,5% abgeschrieben. Neubauten können (derzeit noch) mit anfänglich 5% abgeschrieben werden, sind jedoch auch in der Anschaffung oft deutlich teurer als Bestandsimmobilien.

Aus all diesen Komponenten errechnet sich der steuerliche Abzugsbetrag, der logischerweise im Erwerbsjahr der Immobilie wesentlich höher ist als in den Folgejahren. Das ist also jene Summe, die vom zu versteuernden Einkommen abgezogen werden kann. Und genau hier kommt bei vielen Anlegern der Rechenfehler ins Spiel: Weil der Steuervorteil im Erwerbsjahr möglichst hoch sein soll, wird beispielsweise ein 10%iges Disagio beansprucht. Das jedoch verlängert die Rückzahlung bzw. erhöht die Tilgungsrate. Im Erwerbsjahr kann man zwar einen satten finanziellen Vorteil verbuchen, aber in den Folgejahren wird die Immobilie eine starke Unterdeckung aufweisen. Mit anderen Worten, die Miete wird deutlich unterhalb der Zinsen liegen und dazu sind noch Tilgung, Hausrücklagen und Hausverwaltung zu bezahlen.

Auch Modelle, die einen enorm hohen Abschreibungssatz im ersten Jahr bieten (z.B. Sonderabschreibung Ost), sind mit Vorsicht zu genießen: Nicht selten wurde hier der Steuervorteil erst mal zum Teil auf den Preis der Immobilie aufgeschlagen. Wenn dann noch mit überzogenen Mieten kalkuliert wurde (unter Umständen sogar mit unreellen Mietgarantien), kann die Rechnung in den Folgejahren voll in die Hose gehen. Denn egal wie hoch der erzielte Steuervorteil auch ist: die dafür getätigten Investitionen sind Verbindlichkeiten, für die Zinsen bezahlt und die Zug um Zug auch getilgt werden müssen.

Rechnen Sie bei einer Immobilienanschaffung pro Wohnung daher immer so, daß die monatliche Unterdeckung in den Folgejahren inklusive Tilgung nicht mehr als 300 bis 500 DM beträgt. Und zwar VOR STEUERN - also vor Einbeziehen eines steuerlichen Vorteils. Das ist der Betrag, den man ohnehin in die private Altersvorsorgen mindestens investieren sollte.

 

Nur um ein Rechenbeispiel zu geben, das dies illustriert:

Herr Beispiel ist verheiratet, hat gemeinsam mit seiner Frau ein zu versteuerndes Jahreseinkommen von 75.000 DM. Sie zahlen mit Solidaritätszuschlag 15.400,- DM Einkommensteuer.

Beispiel A:

Das Ehepaar erwirbt eine 2-Zimmer-Wohnung, Kaufpreis 130.000,- DM, derzeitige Mieteinnahme 550,- DM. Es handelt sich nicht um einen Neubau.

Das Käuferehepaar finanziert mit 5 Jahren Zinsfestschreibung, einem fünfprozentigen Disagio und 5,25% Zinsen. Das eingesetzte Eigenkapital beträgt 15.000,- DM.

Im Erwerbsjahr spart das Ehepaar rund 4.000,- DM an Steuern ein. In den Folgejahren sind es noch ca. 1.200,- DM pro Jahr. Das ist nun nicht unbedingt sehr viel, aber dafür beträgt der monatliche Aufwand für Zinsen, Hausverwaltung und Rücklagen nach Steuern nur ca. 20 DM. Die Belastung vor Steuern beträgt rund 120,- DM. An Tilgung zahlen sie 108,- DM im Monat (1%). Das bedeutet, insgesamt zahlen sie ca. 228,- DM für ihre Eigentumswohnung im Monat – davon erhalten sie 100,- DM vom Staat zurück. Einen Betrag von 300,- DM hatten sie aber ohnehin in ihrer privaten Rentenplanung für eine Kapitallebensversicherung vorgesehen; er stellt also keine zusätzliche Belastung dar. Und: Sie nutzen die Vorteile, daß die Immobilie einen steigenden Sachwert darstellt.

Beispiel B:

Verkäufer B bietet ihnen folgende Immobilie an:

Kaufpreis 280.000,- DM, derzeitige Mieteinnahme 980,- DM. Die Finanzierungsdaten sollen identisch mit dem ersten Beispiel sein, nur daß das eingesetze Eigenkapital 30.000,- DM beträgt. Im Erwerbsjahr spart das Ehepaar etwa 9.300,- DM an Steuern ein. In den Folgejahren sind es etwa ca. 3.800,- DM pro Jahr. Die monatliche Unterdeckung beträgt in diesem Fall 312,- DM, vor Steuern sind es gar 675,- DM.

Fazit: Die Immobilie ist zu teuer; besser wäre, unser Ehepaar steigt klein ein und kauft im Folgejahr ein weiteres Objekt zu einem ähnlichen Preis.

Beispiel C:

Dr. A. verdient als Rechtsanwalt im Jahr 200.000,- DM. Da er verheiratet ist, zahlt er ca. 66.000,- DM an Einkommensteuer. Er erwirbt ein Sanierungsobjekt in den neuen Bundesländern mit einer steuerlichen Abschreibungsmöglichkeit von 40% im Erwerbsjahr.

Kaufpreis incl. Sanierung: 600.000,- DM
Wohnfläche: 175 m²
Zukünftige Mieteinnahme: 2.000,- DM
Sanierungsaufwand: 400.000,- DM
Abzugsfähig im Erwerbsjahr: ca. 200.000,- DM

Das bedeutet: Im Erwerbsjahr spart Dr. A. 66.000,- DM Steuern. So weit so gut.

Steckt er diese 66.000,- DM als Eigenkapital in den Erwerb, dann sieht die Rechnung in den Folgejahren bei gleichen Konditionen so aus:

Aufwand ohne Tilgung vor Steuern: 871,- DM.
Nach Steuern: 23,- DM.

Da eine hohe Unterdeckung vor Steuern vorhanden ist, ist natürlich bei diesem Einkommen auch ein hoher steuerlicher Vorteil vorhanden. Aber was, wenn Dr. A. im nächsten und übernächsten Jahr wieder Steuern sparen möchte, wieder Modelle mit hohen Abschreibungen oder Werbungskosten im Anschaffungsjahr in Anspruch nimmt und somit Jahr für Jahr ein Unterdeckungspotential aufbaut? Richtig: Irgendwann wird das ganze zur Zeitbombe! Und nun kommt der eigentliche Punkt:

Alle hier vorgestellten Finanzierungen sind für fünf Jahre festgeschrieben (das heißt, daß die Zinsen fünf Jahre lang gleich bleiben, egal wie sich das allgemeine Zinsniveau entwickelt). Da mit Disagio finanziert wurde, ist innerhalb von fünf Jahren nicht viel vom eigentlichen Kaufpreis der Immobilie getilgt worden (meist wird 1% pro Jahr abbezahlt). Das bedeutet für die Neufinanzierung nach 5 Jahren:

Beispiel A Ehepaar: Neu zu finanzieren sind 124.700,- DM
Beispiel B Ehepaar: Neu zu finanzieren sind ca. 267.000,- DM
Beispiel C Rechtsanwalt: Neu zu finanzieren sind 579.000,- DM

Nehmen wir nun einmal für alle Beispiele an, die Zinsen sind bis dahin auf 8% gestiegen. Die Mieten sind ebenfalls gestiegen, allerdings (was zu erwarten ist) in den neuen Bundesländern weniger als in den alten. Dann ergibt sich folgendes Bild:

Beispiel A: Miete monatlich 650,- DM, Zinsen 847,- DM monatlich. Unterdeckung: 197,- DM
Beispiel B: Miete monatlich 1.080,- DM, Zinsen 1.780,- DM monatlich. Unterdeckung: 700,- DM
Beispiel C: Miete monatlich 2.275,- DM, Zinsen 3.860,- DM monatlich. Unterdeckung: 1.585,- DM

Und nun stellen Sie sich vor, in allen genannten Beispielen hätten die Beteiligten nicht nur eine Immobilie, sondern drei oder vier nach gleichem Schema erworben! Sie können sich leicht errechnen, wer problemlos die höheren Zinsen tragen kann und wer nicht. Hinzu kommt: Eine Zinserhöhung läßt sich an guten Standorten leichter auf die Miete umlegen als an schwachen Standorten.

Selbst wenn Ehepaar in Beispiel A zwei Wohnungen nach ähnlichem Muster gekauft hätte, müßten sie jetzt nur eine Unterdeckung von ca. 400,- DM in Kauf nehmen. Zugegeben, sie haben weniger Steuern gespart - aber langfristig gesehen den besseren Schnitt gemacht. Denn sie können ihre Wohnungen behalten oder eine oder mehrere davon marktüblich verkaufen. Sie gehen mit Gewinn aus dem ganzen Engagement heraus.

Wie aber sieht es mit dem Steuermodell des Rechtsanwaltes in Beispiel C aus? Er hat einen hohen Preis für die vor vielen Jahren gesparten Steuern zu zahlen. Sie meinen, dann soll er doch einfach die Immobilie verkaufen? Da zahllose ähnlicher Modelle in den neuen Bundesländern aufgelegt wurden, kann unser Rechtsanwalt nun, wenn er nach fünf Jahren das Objekt verkaufen will, mit einem Kaufpreis von maximal ca. 450.000,- DM rechnen, denn es wird ein reiches Angebot vorhanden sein. Er macht also einen Verlust von rund 200.000,- DM, für den er nun obendrein auch noch anderweitig aufkommen muß, denn das Darlehen muß ja bei Verkauf vollständig abgelöst werden!

 

Daher gilt:

Steuern sparen ist zwar sinnvoll, sollte aber immer mit Augenmaß geschehen. Wichtiger bei einer Immobilie ist die nachhaltig gesicherte Wirtschaftlichkeit.

 

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