Die Lage auf dem
Immobilienmarkt im Herbst 1999

Wie prognostiziert, beginnt sich der Markt im Herbst/Winter 1999 deutlich zu erholen.

Es scheint, als seien rechtzeitig zur Jahrtausendwende (die genau genommen ja erst im Wechsel von 2000 zu 2001 stattfinden wird!) all jene aufgewacht, die bislang den Dornröschenschlaf der Immobilien(ver)schläfer schliefen!

Einige Trends sind dabei klar auszumachen:

Die Steuersparimmobilie hat enorm an Boden verloren. Schuld daran ist die abschreibungsfeindliche Politik der rot-grünen Regierung, für die Steuersparen offenbar ein solches Reizwort ist, dass jeglicher Ansatz, über Steuervorteile Immobilieninvestitionen schmackhaft zu machen, nahezu vollständig im Keim erstickt wurde.

Dabei sind einige Änderungen durchaus sinnvoll und längst fällig gewesen; nur hätte man nicht gleich das Kind mit dem Bade ausschütten sollen.

Beispiele:

Abschreibungsmodelle über Fonds, die sich ohne Steuervorteile so schlecht rechnen, dass man das Geld gleich hätte zum Fenster rauswerfen können.

Sonder-Afa-Modelle, die gähnende Leerstände aufweisen und ausser Steuerersparnissen nichts bringen; im Gegenteil: viele Investoren zahlen nun über Jahre hinweg mehr drauf als sie an Steuern gespart haben.

Neubau-Objekte mit Mietgarantien, die nicht einmal das Papier wert sind, auf dem sie geschrieben wurden (weil die dahinter stehenden GmbHs etc. längst konkurs sind)....

Sicher könnte man die Liste der unangenehmen Erfahrungen mit Immobilien noch fortschreiben. Aber darüber darf man eines nicht vergessen (und das hat leider die Regierung getan):

Ohne deutliche steuerliche Anreize hätte kein Investor freiwillig zu der enormen Aufbauarbeit beigetragen, die in den neuen Ländern geleistet wurde

Ohne deutliche steuerliche Vorteile wäre die Sanierung der Innenstädte (auch in der alten BRD) nicht möglich gewesen

Ohne deutliche steuerliche Vorteile wäre viel Geld in andere Anlageformen und Länder geflossen, dass stattdessen in unserem Land geblieben ist - und hierzulande Wohnraum geschaffen hat.

Sehr zu bedauern ist, dass der Gesetzgeber auch den Eigennutzer immer mehr benachteiligt. Das Schreckgespenst vom Gutverdiener macht derart die Runde, dass man sich fragen muss, ob gut verdienen in unserem Staat überhaupt noch erwünscht ist (nur: Wer zahlt dann überhaupt noch Steuern und hält die Wirtschaft in Gang?)

Summa summarum hat die rot-grüne Regierung leider eine Investoren-feindliche Politik an den Tag gelegt und somit dazu beigetragen, dass weniger in Immobilien in Deutschland investiert wird.

Die Verlängerung der sogenannten Spekulationsfrist von zwei auf zehn Jahre ist ein weiterer Faktor, der dazu beiträgt, dass weniger Objekte gehandelt werden. Ist ja klar: Wer fürchtet, dass er für den Gewinn auch noch Steuern zahlen muss, der hält ein Objekt lieber als dass er es veräussert. Dabei ist es ein Hohn, bei einer Frist von sechs oder mehr Jahren noch von Spekulantentum zu sprechen; wer kann sein Geld auf so lange Zeit festlegen, wenn er spekulieren möchte? Unser Appell, sich mit einer Frist von fünf Jahren zu begnügen, traf leider auf taube Ohren....

Die Preise steigen wieder

Was ist die logische Folge einer solchen Politik? wir brauchen gar nicht lange zu spekulieren. Eine Verknappung von Wohn- und Gewerbeimmobilien steht in den kommenden Jahren bevor. Wo weniger subventioniert wird, wird erfahrungsgemäss auch weniger gebaut. Das wiederum bedingt zunehmende Nachfrage, die nicht gedeckt werden kann, dann folgen steigende Mieten und steigende Preise für Bestandsimmobilien.

Es ist nicht das erstemal, dass dieser zyklische Verlauf des Immobilienmarktes stattfindet; so etwa zogen die Preise nach einem langanhaltenden Tiefflug in den achtziger Jahren zu Beginn der neunziger Jahre derart an, dass Wertzuwächse von 30 oder 40% binnen fünf bis sechs Jahren keine Seltenheit waren!

Gründe für den Immobilienerwerb

Somit können wir folgendes festhalten:

Wer heute Immobilien kauft, tut dies in erster Linie aus langfristigen Überlegungen, nicht um binnen weniger Jahre einen Gewinn zu realisieren.

Wer Immobilien anschafft, der schaut mehr denn je auf die Rendite, weniger auf die steuerlichen Vorteile (diese spielen auch, aber meist erst an zweiter Stelle eine Rolle).

Wer heute Immobilien anschafft, der ist an einer sicheren Form der privaten Altersvorsorge interessiert. Die Immobilie bietet sich dabei als einmalige Möglichkeit an, eine fremdfinanzierte Altersversorgung aufzubauen.

Hinzu kommt:

Wer heute eine Immobilie anschafft, der kauft meist morgen oder übermorgen weitere Objekte dazu, weil er erkannt hat, dass er bei entsprechenden Mieteinnahmen die Anzahl der Objekte, die er erwirbt, den Hebeleffekt (geringer Eigenkapitaleinsatz - Zinszahlung und später auch Tilgung durch Mieteinnahmen und Steuervorteile) optimal nutzen kann.

Know-how gefragt

Da die Anforderungen der finanzierenden Institute an die Bonität ("Güte") des Kunden gestiegen sind, ist hier der Fachmann immer mehr gefragt. Der altbewährte Finanzierungsvermittler, welcher aufgrund seiner Geschäftsverbindungen eine Finanzierung mit günstigen Gesamtkonditionen zustandebringt, ist heute mehr denn je sein Geld wert!).

Zugegeben, die Zeiten sind schwieriger geworden. Dennoch ist es immer noch möglich - entsprechende Bonität vorausgesetzt - eine Vollfinanzierung einer Immobilie, teilweise sogar inklusive Kaufnebenkosten, darzustellen.

Vorbei sind die Zeiten, als der Immobilienmakler als reiner Vermittler zwischen Anbieter und Interessent auftreten konnte.

Gefragt ist der fachkundige Immobilienberater, der sich auf dem Markt auskennt, der aber auch imstande ist, punktgenaue Bedarfsermittlung ebenso gut durchzuführen, wie eine schnelle Bedarfserfüllung zustande zu bringen.

Zu dieser Bedarfserfüllung zählen zweifellos:

• die Suche nach einem für den Kunden geeigneten Objekt
• die Beschaffung der Finanzierung
• die Beratung und Betreuung vor, während und nach dem Kauf eines Objektes
• die Abstimmung eines Kaufs mit Steuerberater des Kunden (im Hinblick auf die steuerlichen Aspekte)
• das Erzeugen von Übereinstimmung innerhalb des familiären Umfeldes des Kaufwilligen/Kaufinteressenten (nicht selten sind hier Ängste und Interessenkonflikte an der Tagesordnung und vom Berater mit zu bewältigen)
• fundierte Marktkenntnis
• Grundkenntnisse über die Bewertung von Objekten

Wahrscheinlich wird auch in unserem Land in einigen Jahren eine berufliche Qualifikation mit entsprechender Ausbildung und Prüfung gefordert werden, wie dies bereits in anderen Ländern üblich ist.

Die Immobilie als Altersversorgung

Angesichts einer immer heisser geführten Rentendiskussion und leerer Staatskassen bleibt hier noch das wichtigste Argument für die Immobilie festzuhalten:

Kein anderes Instrument kann so sehr die private Altersversorgung sichern wie eine gut ausgewählte, bis zum Eintritt des Rentenalters voll bezahlte Immobilie.

Bei einer Einstiegsrendite von 5% und regelmässigen Mieterhöhungen alle drei Jahre um ca. 15-20% sowie einem Anfangs-Finanzierungszins von 6 bis 6,5% ergibt sich eine gute Tilgungsmöglichkeit binnen 20 Jahren.

Das bedeutet, wer heute ca. 40-45 Jahre jung ist und im Berufsleben steht, der tut gut daran, mittels einer Immobilie schnell den Einstieg in die private Altersvorsorge zu sichern. Wer älter ist und den Schritt zur Immobilie noch nicht gewagt hat, muss sich beeilen und höhere Tilgungen in Kauf nehmen.

Zusätzliche Tilgungsinstrumente

Darüber hinaus kann der Immobilienanleger als Tilgungsinstrument durchaus folgende Anlageformen (mit tw. guten Zinssätzen) wählen:

• Investmentfonds (sehr empfehlenswert)
• Kapitallebensversicherung (neuerdings eher problematisch, weil ab 1.1.2000 abgeschlossene Verträge nicht mehr steuerfrei ausbezahlt werden; aber auch hier gibt es Lösungsmodelle)
• Bausparvertrag (schlecht verzinst, aber bei aufkommenden Zinsängste immer ein gutes Sicherungsinstrument)
• Fondspolice (zweischneidiges Schwert; alternativ ist meist der Aktienfonds in Kombination mit einer Risiko-LV besser)
• ausländische Lebensversicherungen (Währungsrisiko, wenn nicht im Euro-Bereich; bieten teilweise aber hohe Verzinsung)

Die herkömmliche Abzahlungsmodalität des Annuitätendarlehens ist ebenfalls weiterhin sinnvoll. Unsere Empfehlung: (anfänglich) ein Prozent Annuitätentilgung, parallel dazu eine der obigen Anspartilgungsvarianten wählen und ein bis zwei weitere Prozentpunkte vom Gesamtdarlehn dort anlegen.

Sicher ist eines:

Wer die Immobilie als zusätzliche Altersvorsorge nutzen möchte, der muss für eine Tilgung bis zu dem Zeitpunkt sorgen, wo er in Ruhestand gehen möchte. Daher unbedingt jede Finanzierung daraufhin nachprüfen! Unsere neue Übersicht, wie lange man für die Tilgung eines Immobiliendarlehens bei welchem Zins- und Tilgungssatz benötigt, hilft Ihnen dabei. Weitere Berechnungen können Sie über einen Finanzierungsberater erhalten.

Verknüpfung zur Tabelle
"So lange zahlen Sie ein Immobiliendarlehen ab"

Zum Seitenanfang