Immobilien-Rendite
Teil II

Welche Faktoren auf die
Immobilienrendite einen Einfluss haben

 

Im letzten Informationsbrief behandelten wir die Rendite bei einer Kapitalanlage-Immobilie und wie man renditeorientiert Objekte kauft. In diesem Schreiben möchten weitere wichtige Hinweise zur Optimierung der Rendite geben. Zur Erinnerung: Rendite in Prozent = Nettojahresmiete zu Kaufpreis * 100

Ist die Rendite bei der Immobilie
über die ganze Laufzeit gleich?

Die Frage ist klar zu beantworten: Nur bei einer Anlage mit einem fest vereinbarten Zinssatz - also beispielsweise Festgeld oder Bundesschatzbriefen - haben Sie eine genau kalkulierbare, feststehende Rendite für einen festen Zeitraum. Nicht so bei der Immobilie. Wenn Sie heute eine halbe Million DM aufwenden, und in drei Jahren eine Reparatur für 50.000,- DM ins Haus steht, ohne dass Sie dies durch entsprechende Mieterhöhungen ausgleichen können, dann sinkt Ihre Rendite natürlicherweise.

Wenn Sie morgen einen Leerstand von 50% haben (wie dies in den neuen Bundesländern immer wieder erfahren wurde), dann sinkt Ihre Rendite ebenfalls um 50% - es sei denn, die anderen Mieter zahlen eine um 50% höhere Miete (was jedoch eher umgekehrt sein dürfte - die zahlen dann auch noch unregelmäßig oder weniger, wenn sie weiter dort wohnen möchten, da die Marktmiete gesunken ist !)

Wenn Sie einen Mieter haben, der zwei Jahre lang keine Miete zahlt und gegen den Sie klagen müssen (mit Gerichtskostenvorschuss), dann schmälert das die Rendite erheblich und steigert die emotionale Unlust an der Immobilie als Anlage.

Fazit: Leerstand, Mietausfälle und anfallende Renovierungen sind Faktoren, mit denen Sie bedingt immer rechnen sollten, da diese die Rendite und die Stimmung drücken. Dem muss man allerdings entgegenhalten:

Eine Rendite von 8 oder 9% stabil und auf Dauer aus einer fremdfinanzierten Kapitalanlage zu erzielen kommt praktisch einer Goldgrube zum Nulltarif gleich. Manchmal hat man tatsächlich Glück und die Immobilie hält ihre hohe Rendite bei. Seien Sie jedoch auch dann noch zufrieden, wenn Sie zwischenzeitlich mal "nur" 6-6,5% erzielen, und vergleichen Sie Ihre Rendite mit dem allgemeinen Kapitalmarktzins. "Gier frißt Hirn" hieß einst ein altes Sprichwort der Branche, und nur zu oft traf es bei allzu renditesüchtigen Anlegern auch zu.

Die Gesamt-Rendite oder: Wieviel Prozent
die Immobilie wirklich bringt

Kommen wir einmal weg von der Rendite (oder Nettorendite), wie wir sie oben definiert haben und betrachten stattdessen eine andere Größe: jene "Gesamtrendite" nämlich, jener wirtschaftliche Gesamtertrag, der sich nach 15, 20 oder 25 Jahren ergibt. Diese Gesamtrendite ist das Ergebnis mehrerer Faktoren:

1. Mietsteigerungspotential im Laufe der nächsten 10-20 Jahre
2. Wertanstieg der Immobilie aufgrund steigender Bau- und Bodenpreise
3. Finanzierungsgestaltung und -dauer

Punkt 1 braucht keine grosse Erklärung: Wenn Sie die Miete jährlich durchschnittlich um 2% anheben, dann steigt die Rendite entsprechend. Konkret sieht das so aus: Bei einem Kaufpreis von 300.000 DM und einer Miete von 1.200 DM monatlich ist die Mietrendite am Anfang 4,8% pro Jahr.

Bei einer Anhebung um 2% pro Jahr ist die Monatsmiete nach 10 Jahren bei 1434,11 DM und die Mietrendite liegt dann bei 5,7%.

Nach zwanzig Jahren liegt die Miete bei 1.748,14 und die Mietrendite beträgt dann 7%. Sie werden erkannt haben, daß die Mietrendite allerdings hier schon eine sehr uninteressante Größe geworden ist - denn wen interessiert nach 20 Jahren noch, wieviel einst für die Immobilie als Kaufpreis bezahlt wurde! Viel wichtiger ist da schon die zweite Größe: der Wertanstieg.

Dieser Wertanstieg ist natürlich kein erhaltenes Bargeld - aber das bekommen Sie bei Ihrer Lebensversicherung ja auch nicht Jahr für Jahr, sondern die Lebensversicherung muss erst mal 25-30 Jahre "schlummern" (in den Händen der Versicherungsgesellschaft) und bringt erst dann den letztendlichen Ertrag.

Ähnlich der Wertanstieg der Immobilie: dieser schlägt sich erst dann auf den Gesamtertrag nieder, wenn Sie das Objekt wieder verkaufen. Dann erst können Sie wirklich "Schlußbilanz" ziehen - der Verkaufsgewinn (nach Steuern, oder steuerfrei wenn Sie die Spekulationsfrist abgewartet haben) ergibt erst die eigentliche Gesamt-Rendite, die Sie auf die Laufzeit der Anlage erzielen. Erst jetzt wissen Sie wirklich, wieviel Geld Sie im Vergleich mit anderen Anlageformen gewonnen (oder verloren) haben.

Steigen wir etwas tiefer in die Zahlen ein. Um bei unserem Beispiel zu bleiben: Nehmen wir einen theoretischen Wertanstieg der Immobilie von ebenfalls 2% pro Jahr an. Rechnen wir diesen Wertanstieg abzüglich der aufzuwendenden und ebenfalls steigenden Kosten für Instandhaltung und Verwaltung einfach einmal dem Mietertrag als theoretische Größe hinzu. Nehmen wir sogar an, die Instandhaltung und Verwaltung steigt nicht nur um 2%, sondern um 2,5% jedes Jahr an.

Dann ergibt sich folgendes Bild:

Die "Gesamtrendite" nach Abzug der Kosten und inklusive des Wertanstiegs beträgt im ersten Jahr 5,8%, nach zehn Jahren 6,9%, nach zwanzig Jahren 8,3%, nach 30 Jahren 10%. Über einen Zeitraum von 30 Jahren gerechnet erhalten wir einen Wertzuwachs auf ca. 540.000 DM und haben nach Abzug der Kosten ca. 450.000,- DM verdient. Bei Verkauf ergibt sich ein steuerfreier Gewinn von 240.000,- DM.

Lassen wir bei der Berechnung der Gesamtrendite die Finanzierung aussen vor und nehmen wir an, wir haben die Immobilie damals bar bezahlt. Somit sind aus 300.000,- DM insgesamt ca. 990.000,- DM geworden. Also ein Wachstum auf 330% des Kaufpreises.

Die "Durchschnittsrendite" ist einfach zu berechnen: 230% / 30 Jahre = 7,66% pro Jahr. Allerdings ist dies mathematisch inkorrekt, da der Faktor Zinseszinsen ganz einfach aussen vor gelassen wurde.

Das wichtigste dabei jedoch: Vor allem ist der Wertzuwachsanteil dieser Immobilie im Verkaufsfall nach zehn Jahren - bei vermietetem Wohneigentum; nach zwei Jahren bei selbstgenutztem - steuerfrei. Auf das, was eingenommen wurde, sind natürlicherweise Steuern zu zahlen, die sich aber um die Steuervorteile auf die Zinsausgaben vermindern, wenn die Immobilienanschaffung fremdfinanziert wurde.

Und damit sind wir beim dritten Punkt, der Finanzierung. Besteht ein Zusammenhang zwischen der Rendite und der Finanzierung, und vor allem: Kann man durch die Finanzierung die Rendite optimieren?

Eines ist klar:

Sofern Sie das Objekt nicht vollständig aus eigener Tasche zahlen, müssen Sie sich irgendwoher Geld besorgen. Das hat einen Vorteil und einen Nachteil. Der Vorteil liegt ohne Zweifel darin, dass die Immobilie nahezu die einzige Geldanlage ist, die Sie zu 100% (oder mehr) mit fremdem Geld anschaffen können. Der Nachteil ist: Dieses Geld kostet für die ganze Dauer der Zeit, da Sie es sich geliehen haben, Zinsen. Um nun also zu berechnen, wieviel Ihnen die Immobilie tatsächlich bringt (von Freuden, Ärger und Arbeit einmal abgesehen), müssen wir eine weitere Größe neben der Rendite einführen - nennen wir sie einfach das Bruttoergebnis.

Noch eine weitere Größe: Das Bruttoergebnis

Das Bruttoergebnis ist jener Betrag, der Ihnen verbleibt, nachdem Sie die Einnahmen-Ausgaben-Rechnung vollständig durchgeführt haben. Jetzt kommen neben Mieteinnahme und Ausgaben für Verwaltung, Reparaturen und Instandhaltung also auch Zins und Tilgung mit ins Spiel.

Das Bruttoergebnis ändert sich von Jahr zu Jahr. Es kann im jeweiligen Jahr negativ oder positiv sein.

Ein negatives Bruttoergebnis kann sich oft steuermindernd auswirken. Ein positives Bruttoergebnis wird sich in aller Regel, sofern es dem Staat nicht vorenthalten wird oder dieser keine Befreiungsmöglichkeit anbietet, steuererhöhend auswirken.

Beispiele:

Jährliche Mieteinnahmen netto: DM 45.000,-
Jährlicher Zins- und Tilgungsaufwand: DM 36.000,-
Bruttoergebnis: plus DM 9.000,-

Jährliche Mieteinnahmen netto: DM 45.000,-
Jährlicher Zins- und Tilgungsaufwand: DM 66.000,-
Bruttoergebnis: minus DM 21.000,-

Und nun stellen wir einmal eine ganz dumme Frage: Welche Immobilie hat das bessere Bruttoergebnis?

Natürlich haben Sie es durchschaut: Keine von beiden kann auf Anhieb als die mit dem besseren Bruttoergebnis bezeichnet werden. Vielleicht haben Sie es bemerkt: Es handelt sich sogar um die gleiche Immobilie - nur: im zweiten Beispiel wird sechsmal so viel getilgt - was einfach bedeutet, daß die Immobilie in einem Bruchteil der Zeit abbezahlt sein wird.

Das Bruttoergebnis ist also keine Größe, die beim Renditevergleich verschiedener Immobilien eine Rolle spielt.

Das Bruttoergebnis ist vielmehr jener Betrag, der Ihnen verbleibt oder den Sie draufzahlen, nachdem Sie Einnahmen und Ausgaben bilanziert haben. Natürlich müssen wir bei dieser Berechnung alle Umlagen als Einnahmen berücksichtigen und alle Hausgeldkosten für Wasser, Strom, Müll, Hausmeister, Verwaltung, Fahrten, Reparaturen etc. auf der Ausgabenseite in die Berechnung einfließen lassen. Was unter dem Strich wirklich bleibt, ist das Bruttoergebnis. Daher sollten Sie übrigens beim Kauf einer Eigentumswohnung immer nach dem aktuell zu zahlenden Wohn- oder Hausgeld fragen und ausrechnen, wieviel davon an Ihnen als Eigentümer "hängenbleibt" und wieviel auf den Mieter umgelegt wird. Ein weiterer Faktor sind erhöhte Instandhaltungskosten oder Sonderumlagen aufgrund anfallender besonderer Reparaturen am Haus oder Gemeinschaftseigentum. Auch ist zu bedenken, dass nicht zahlende Mitglieder der Eigentümergemeinschaft praktisch immer zu Lasten der übrigen Eigentümer gehen, was das Bruttoergebnis erheblich schmälern kann.

Wir haben also jetzt dargestellt, daß Rendite und Bruttoergebnis zwei unterschiedliche Paar Schuhe sind. Halten wir fest: Die Rendite wird unabhängig von Zins und Tilgung betrachtet - sie ist eine eigenständige Größe, berechnet aus Anschaffungspreis und Netto-Mietertrag. Das Bruttoergebnis ist jene Größe, die aussagt, wieviel in Ihrer Tasche bleibt - der Cashflow also, unter Einbeziehung von allen Einnahmen, Ausgaben und steuerlichen Vorteilen. Der Wertansteig bleibt beim Bruttoergebnis außer Betracht, da er den Cashflow nicht beeinflußt.

Als wichtigste Größe jedoch haben wir wie schon erwähnt, die Gesamtrendite, jener prozentuale Zuwachs, den Ihre Immobilie im Laufe der Jahre wirklich erbracht hat, einschließlich Wertzuwachs.

Und bevor Ihnen der Kopf raucht ob der ganzen Zahlen: denken Sie einfach daran, daß Rendite und Rendite bei der Immobilie zweierlei ist. Je nachdem, welche Faktoren man zugrundelegt, erhält man sehr unterschiedliche Ergebnisse. Eine Immobilie ist eben kein Sparbuch, sondern ein Grundbuch.

In einem späteren Infoletter werden wir ausführen, wie die Gesamtrendite vom Faktor Finanzierung erheblich beeinflußt werden kann - positiv wie negativ. Letztendlich wird hier darüber entschieden, wie schnell sich die Immobilie zu einem wirklich lukrativen Investment für Sie entwickelt und wie Sie das Bruttoergebnis damit steigern können, und zwar unabhängig davon, ob und wann Sie die Immobilie wieder veräußern.

 

 

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