Spürbarer Preisauftrieb
bei Immobilien

 

Aktuelle Entwicklungen zeigen: die Immobilienpreise ziehen wieder an. Es war ohnehin seit einiger Zeit zu erwarten, dass der „relative“ Stillstand ein Ende haben würde. Interessant ist nur der Zeitpunkt, zu dem dies spürbar ist: Genau wie wir schon vor drei Jahren prognostiziert haben, tritt zum „Ende der D-Mark“ ein Run auf Immobilien ein. Doch auch ein anderer Faktor spielt wieder einmal eine Rolle: Die Zeit des ungebremsten Aktienbooms scheint mal wieder für einige Jahre vorbei zu sein. Viele Anleger, die sich auf dem Börsenparkett zunächst eine goldene Nase verdient haben, sind vielleicht gerade noch mit einem blauen Auge davongekommen – viele aber haben auch satte Verluste einstreichen müssen. Einige davon mit existenzbedrohenden Folgen.

Es ist wie immer in solchen Zeiten: Rasen die Aktien nach oben, will möglichst jeder am Verteilungstag dabei sein. Kommt der Tag der Abrechnung – und der kommt immer besonders dann, wenn’s gerade mal wieder auf dem Parkett so richtig gekracht hat – dann hängt der Haussegen schief. Die Frau macht ihrem Mann die bekannten Vorwürfe – „Siehste, hab ich doch gleich gewusst“ – oder ergeht sich in Selbstmitleid – „Oh hätte ich doch nur auf meine innere Stimme gehört“; der Mann hat es natürlich nicht ahnen können, dass es so rapide bergab gehen könnte. Die Bänker – allzeit gute Berater – waschen ihre Hände in Unschuld, und die eigentlichen Verursacher des Geschehens bleiben mal wieder unbestraft im Hintergrund.

Dabei ist es müssig, sich die Wertverluste des vernichteten Vermögens vor Augen zu führen. Die die den Schaden haben, haben ihn auch ohne solche Zahlen – allenfalls können Sie sich in der Gewissheit wähnen, nicht die einzigen zu sein, die am Ende die Zeche bezahlt haben. Allein in den USA wurden etwa 540 Billionen DM – 540.000.000.000.000 Deutsche Mark – nach Angaben des Handelsblattes an Aktienvermögen vernichtet. Aber auch das ist wie immer nur eine theoretische Grösse – das Geld hat ja in niemandes Kassen wirklich existiert. Vielmehr war es wie eine Seifenblase, die immer grösser und schöner wurde, die leuchtete und glänzte wie eine Kristallkugel, deren Wert immer grösser schien – und jeder rechnete sich an der Kristallkugel reich.

Dann platzte das schöne Gebilde – und mit ihm die Träume vom mühelos verdienten Reichtum.

Ja, wir haben gut spotten – wenn wir auch selbst nicht in Aktien investiert haben, so sind wir alle davon betroffen. Denn das Platzen der Seifenblase war ja nur eine Folge eines ganz anderen Prozesses: In Wirklichkeit platzte ein unternehmerischer Irrsinn. Die Vorstellung, mit Hilfe der New Economy – in erster Linie Internet und damit verbundene Wirtschaftsaktivifäten – alle alten Gesetze von Markt und Geld aus den Angeln heben zu können. Das ging gründlich schief – musste es aber auch. Denn Geld ist nicht beliebig vermehrbar, und Wachstum ins schier endlose Glück auf diesem Planeten zumindest noch nie gelungen.

Also haben viele die alten Lektionen neu gelernt, und kehren nun zu bewährten Weisheiten zurück – womit wir wieder bei der Immobilie sind.

Was stellt eigentlich den Wert der Immobilie gegenüber der Aktie dar? Ich möchte an dieser Stelle vor einem neuen Trend warnen, über den man vermehrt in Fachzeitschriften heute lesen kann. Angeblich sei nämlich nicht mehr der Besitz einer Immobilie – „my home is my castle“ – der Trend der Zukunft, sondern das Nutzungsrecht an einer solchen. Mit anderen Worten, Eigentum und Nutzung sind getrennte paar Schuhe. Nun ist das ja nichts grundlegend neues – neu ist nur die Art und Weise, wie die Idee vermarktet wird.

Statt eine Immobilie zu kaufen, sei es besser, diese zu leasen, zu mieten oder für einen bestimmten Zeitpunkt wie Eigentum nutzen zu können – mit einem unkündbaren Anspruch meist auf Lebenszeit, der zudem handelbar wie eine Ware ist. Die eigentliche Immobilie, das Realgut, verbleibt dabei im Besitz einer Gesellschaft, die sich auch um den Erhalt und die Pflege, die Verwaltung und alle anderen „realen“ Aspekte des Objekts kümmert. Sie liefert alle mit der Immobilie verbundenen Dienstleistungen quasi als Gesamtpaket – und der Nutzer zahlt statt einem Kaufpreis für das Objekt eben diese Leistungen in Verbindung mit der Nutzung. Gewiss, man spart zumindest die Grunderwerbsteuer ein und hat vielleicht auch keinen Ärger, den man sonst mit einem Gebäude so haben kann. Und das kann einiges wert sein – kommt man doch so in den Genuss all jener Vorteile, die die eigenen vier Wände bieten, ohne gleichzeitig die damit verbundenen Pflichten und Verantwortlichkeiten auf sich nehmen zu müssen.

Warum aber warnen wir vor diesem Trend, wenn es doch so viele Vorteile bedingt?

Ganz einfach: Die Immobilie als Wertanlage ist durch nichts zu ersetzen. Grund und Boden ist das einzige Wirtschaftsgut, das nicht beliebig vermehrbar ist auf Planet Erde. So lange wie wir als Menschen noch nicht imstande sind, auf andere Planeten auszuweichen, und so lange wie es eine zunehmende Zahl von Bewohnern dieses Planeten gibt, wird es eine stetige Nachfrage nach bebauten oder bebaubaren Grundstücken geben, einen Bedarf an den eigenen vier Wänden.

Wer eine Immobilie besitzt, kann sich glücklich schätzen, denn er ist gegen diverse Unbilden gefeit, wie etwa:

Sicher könnte man diese Liste noch erweitern – Sie wissen selbst mit Sicherheit noch zehn oder mehr Vorteile anzuführen, die die Immobilie als Eigentum mit sich bringt. Zugegeben, der Immobilienbesitz birgt auch diverse Risiken. Zahlen Sie Ihr Darlehen bei der Bank nicht zurück oder geraten auch nur mit den fälligen Zinsen in Verzug, droht Zwangsenteignung (durch Versteigerung). Kommt eine kommunistische Regierung an die Macht, droht Zwangsenteignung (durch staatlichen Eingriff). Werden die Steuern auf Grundbesitz-Vermögen erhöht, droht der Konkurs.

Aber: ausser der Tatsache, dass die Bank Sie per Zwangsversteigerung enteignen kann, sind andere Eingriffe relativ unwahrscheinlich. Viel eher kann es vorkommen, dass Sie Ihre Immobilie fröhlich an einen netten Mieter vermietet haben, der sich hinterher als Ekel entpuppt: durch Nichtzahlen der Miete, dadurch dass er Sie wegen angeblicher Mängel auf Mietminderung verklagt, und durch einen langwierigen Prozess, um ihn herauszuklagen, für den Sie am Ende auch noch bezahlen müssen, weil der Mieter wegen Insolvenz die Finger hebt.

Und dennoch: Bei allem, was rund um die Immobilie als Eigentum so passieren kann, sind Sie meist immer noch auf der Gewinnerseite, wenn Sie ein paar grundlegende – und altbewährte – Regeln beachten. Die erste, wichtigste und unumstösslichste davon ist so altbekannt, dass man sie fast schon als elftes Gebot auf die Gesetzestafeln von Moses hämmern könnte: Lage, Lage, Lage. „Und Gott sprach zu Mose: Du sollst nicht in schlechten Lagen eine Immobilie kaufen.“ Wahrscheinlich ist dieses Gesetz so alt wie es Städte gibt, aber seine richtige Auslegung – die richtige Einschätzung der Lage – erfordert immer wieder aufs Neue Marktkenntnisse und aktuelle Recherchen.

Wie aber kommt man an die aktuellen Daten heran?

Es gibt eine Vorgehensweise, die fast durchweg funktioniert. Führen Sie ganz einfach folgende wenigen Schritte durch, und Sie werden schon zu 80% auf der sicheren Seite sein:

Alles in allem läuft es auf eines hinaus: Beantworten Sie sich die Frage, wie die Aussichten auf Wertentwicklung der Immobilie an diesem Standort in der Zukunft sein werden. Negative Faktoren sind unter anderem:

Unter den genannten Gesichtspunkten sind natürlich Standorte wie Frankfurt am Main, München, Stuttgart, Düsseldorf, Hamburg die positiven Dauerbrenner, was den Immobilienmarkt anbelangt. Allein die Europäische Zentralbank und der Rhein-Main-Flughafen haben in den letzten Jahren dem Standort Rhein-Main, speziell den Städten Frankfurt, Wiesbaden und einigen Städten im Umland einen so herausragenden Vorteil verschafft, dass eine Investition in diese Standorte beinahe blind erfolgen kann. Aber nur beinahe – denn auch an diesen Standorten gilt die alte Regel: Nie kaufen, ohne die Mikrolage genau in Augenschein genommen zu haben. Dass dazu etwas Ortskenntnis und ein fachmännischer Rat von Vorteil sind, liegt auf der Hand.

 

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