Wer Bäume fällt,
um deren Früchte zu ernten

 

Noch ist nichts amtlich. Noch sind es nur die erklärten Absichten und Beschlüsse einer neuen Regierung, welche ihren Koalitionsvertrag unter Dach und Fach gebracht hat. Und doch machen wir uns nichts vor: die so verabschiedeten Beschlüsse im Hinblick auf die Reduzierung der verbliebenen ohnehin nur noch spärlichen steuerlichen Vorteile von Immobilienbesitz muten an wie die Wiedereinführung der Prügelstrafe. Es scheint, als ob sich Politiker und ihre Berater aufgemacht hätten, möglichst viele gute Gründe für den Erwerb und die Errichtung von privaten Wohngebäuden zu Vermietungszwecken zunichte zu machen. Dass ihnen dies nicht ganz gelingen wird, ist immerhin der sehr soliden Wertentwicklung von Immobilien in unserem Lande zu verdanken. Doch das ist ein anderes Kapitel, was sicherlich nicht den Kapriolen steuerlicher Gesetzesentwicklungen zu verdanken ist.

Betrachten wir nur etwa die beabsichtigte generelle Abschaffung der Spekulationsfrist. Klammern wir ruhig den Eigennutzer aus und hoffen, dass zumindest dieser auch weiterhin davon verschont bleiben wird. Aber bis vor wenigen Jahren war es doch so, dass Immobilienbesitz generell nach einer Haltefrist von zwei Jahren steuerfrei wiederverkauft werden konnte. Das führte zu einer generellen Investitionslust und reichlich Bewegung auf dem Markt, was dem Staat ja auch beträchtliche Summen an Grunderwerbsteuer sowie der Bauwirtschaft Aufträge und Arbeitsplätze brachte.

Als dann diese Frist bei vermieteten Immobilien auf zehn Jahre verlängert wurde, sah es gleich viel düsterer aus. Vielen verging die Lust am Immobilienverkauf oder Erwerb. Dazu wurde ganz klammheimlich auch noch eine Falltüre eingebaut, die allein schon genügte, einem die Freude am Immobilienbesitz zu verderben. Nicht nur der beim Verkauf erzielte Gewinn ist seitdem der persönlichen Einkommensteuer zu unterziehen (indem dieser dem im Jahr des Verkaufs erreichten steuerlichen Einkommen hinzugezählt wird), nein - auch die in Anspruch genommenen Abschreibungen sind ja nun bei Erwerb nach dem 31.7.1995 in voller Höhe als Einkommen zu versteuern, wenn die Immobilie vor Ablauf von zehn Jahren verkauft wird (wir haben in einem früheren Informationsschreiben darauf hingewiesen). (Unklar ist, wie dies in Zukunft geregelt wird.)

Doch damit nicht genug: Die Abschreibungen werden noch mal gekürzt, die degressive Afa (Abschreibung für Neubauten) soll ganz abgeschafft, Verlustzuweisungen weiter eingeschränkt und das Mietrecht vielleicht noch weiter verschärft werden - das alles zu Ungunsten des Vermieters. Von der Grunderwerbsteuer haben wir dabei noch gar nicht gesprochen. Sollte diese wirklich erneut, wie offenbar angedacht, heraufgesetzt werden, dann wäre dies ein weiterer Dolchstoss in das Herz investitionswilliger Bürger, die in der vermieteten Immobilie zu Recht eine tragende Säule ihres Vermögensaufbaus sehen. Hoffen wir nicht, dass diese Beschlüsse in letzter Folge auch noch eine Herausforderung an die Steuerehrlichkeit der Bürger sein werden, wo doch gerade die Steuerehrlichkeit gefördert und gefordert werden soll. Aber: Muss sich der Staat in letzter Konsequenz dann noch wundern, wenn solche Gesetze dazu führen, dass ein Teil des Kaufpreises ausserhalb des Kaufvertrags abgewickelt werden wird, wie wir dies von anderen Ländern kennen? Gott behüte, dass es dazu komme, aber die Versuchung liegt sicher für manche in der Luft.

Möglicherweise wird all dies dazu führen, dass sich willige Investoren nach anderen Ländern umschauen, wo Immobilienbesitz nicht erschwert, sondern belohnt wird. Wo ein steuerfreier Verkauf nach einer gewissen Zeit möglich ist. Wo ein ausgewogenes Mietrecht herrscht und, ja, wo auch die Renditen besser sind als in der bundesdeutschen Wohnimmobilienlandschaft. Zugegeben, es ist nicht allein der jetzigen Regierung in die Schuhe zu schieben. Auch frühere haben es nicht besser gemacht. Man denke etwa nur an die allzu üppigen und leichtfertig verteilten Steuergeschenke für den Wiederaufbau Ost. Da wurde doch das Staatssäckel solchermassen über den Bürger ausgeschüttet, dass fast jeder, egal ob sinnvoll für ihn oder nicht, zugreifen wollte. Die Sonder-Afa und die übersteigerten Spekulationen auf den Grundstücksmärkten der neuen Bundesländer haben zu einer Marktverzerrung geführt, die in der Geschichte unseres Landes einmalig ist und bleiben wird. Dieser Schuss ging gründlich nach hinten los. Mehr als alles andere führte diese Massnahme zu leeren Staatskassen, trug zu einer Erhöhung der Staatsverschuldung bei, und führte letztlich dazu, dass die Bauwirtschaft die grösste Pleitewelle ihrer Geschichte erlebte. Selbst bereitwillige Investoren finden zumindest im Wohnungsbau heute keine besonders attraktiven Anlagemöglichkeiten mehr und flüchten in den gewerblichen Immobilienmarkt in Form von offenen Immobilienfonds. Denn der offene Fonds ist einigen Nachteilen nicht ausgesetzt, die der private Wohnungsbesitzer auf sich nehmen muss. Niemand muss sich als Vermieter mit dem Mieter herumärgern, niemand braucht sich um Kauf oder Verkauf zu kümmern, der Immobilienerwerb ist so einfach wie der Kauf staatlicher Rentenpapiere.

Wer die Lasten einer Vermietung und Verwaltung von Grundbesitz vom Vermieter abverlangt, der sollte auch die Möglichkeit schaffen, auf der anderen Seite daraus Vorteile zu ziehen. Na klar, Energiesparmassnahmen werden zum Beispiel gefördert, auch steuerliche Vorteile können daraus gezogen werden. Aber darum geht es gar nicht.

Es geht hier vielmehr um das generelle Klima, das dadurch geschaffen wird. Es ist ein Klima der Unlust, der Unwilligkeit, den Bereich der vermieteten Wohnimmobilien als Anlagemöglichkeit zu nutzen. Beschlüsse wie die hier ins Auge gefassten sind tödlich für die Ankurbelung der Wirtschaft, das muss hier nicht eigens betont werden. Sie sind der Würgeschal am Hals des möglichen Bauherren oder auch des Handwerkers, der auf eine Marktbelebung hofft, um neue Aufträge zu gewinnen, Arbeitsplätze zu schaffen und Menschen Lohn und Brot zu geben.

Vater Staat versucht hier an einer sehr empfindlichen Stelle den Würgegriff anzusetzen. Das Fatale daran ist nicht so sehr der unmittelbare finanzielle bzw. steuerliche Effekt für den einzelnen. Das eigentlich Fatale ist die lähmende Wirkung, die solcherlei Beschlüsse für die Konjunktur haben. Die Bauwirtschaft kommt nicht in Gang. Der private Immobilienmarkt wird noch mehr ins Abseits gedrängt. Geld, das in privaten Vermögen vorhanden ist, wird nicht in den wichtigen Sektor der Bauwirtschaft gepumpt, es wird anderweitig gehortet oder angelegt. Der Patient liegt im Koma, die Blutreserven sind fast alle. Neue gibt es nicht, denn die Blutspender der Vergangenheit müssen, um Blut zu spenden, damit rechnen, eine saftige Rechnung dafür zu bekommen, statt eine Belohnung, wie dies in der Vergangenheit üblich war.

Oder um es in ein anderes Bild zu bringen: Der Staat verhält sich wie ein Obstbauer, dessen Leiter keine Sprossen mehr hat. Also nimmt er die Säge und sägt die Obstbäume um, um deren Früchte zu ernten. Auf die Frage, was er denn im nächsten und übernächsten Jahr zu tun gedenke, antwortet er nur lapidar: Das wird sich schon von selbst regeln. Wohl denn, es wird sich auf diese Weise sicherlich nichts regeln. Denn eine Volkswirtschaft, die gelähmt ist, kann nicht blühen und gedeihen. Wo dem Volke die Lust und der Spass am Wirtschaften fehlt, gibt es kein Vorankommen für das Land. Und keine Steuereinkünfte, zum Beispiel aus Grunderwerbs- und Umsatzsteuer, aus Gewerbe- und Einkommenssteuern. Und dann stellt sich die Frage: Wovon sollen denn die geplanten Bildungsreformen (die dringend vonnöten sind) bezahlt werden, wenn künftig noch weniger Geld in die Staatssäckel fliesst? Wenn Vermögende für ihre Vermögen bestraft werden, statt sie mit einigen handfesten Vorteilen und Belohnungen dazu zu ermuntern, das benötigte Geld zu investieren, es in den Kreislauf unserer Wirtschaft einfliessen zu lassen? Es ist doch keine Schande, wohlhabende Bürger in unserem Land zu haben! Warum bestraft man diese nun auch noch, und das auch noch rückwirkend - denken wir nur an die retroaktive Wirkung der Änderung der Spekulationsfrist?

Ja, der Denkmalschutz, vielleicht bleibt uns der ja erhalten. Wäre auch zu dumm, wenn auch dieser dem Rotstift zum Opfer fallen würde - unser schönes Deutschland hätte in wenigen Jahren sehr daran zu knabbern, seine Baudenkmäler zu erhalten. Aber wir können ja nicht jede Immobilien unter Denkmalschutz stellen, nur um noch ein paar Steuervorteile zu ergattern. Schon gar nicht neu gebaute - also kann die Bauwirtschaft damit auch nicht angekurbelt werden. Wir können auch nicht bis zum Sanktnimmerleinstag verfallene Altbauten in den neuen Bundesländern mit Denkmalschutz- und Städtesanierungsprogrammen für handfeste Steuervorteile in Schuss bringen, wenn diese danach nicht vermietbar sind. Sie sind aber nur dann vermietbar, wenn die Wirtschaft blüht und gedeiht. Wenn sie neue Impulse und Anreize bekommt. Wenn der Bürger ermuntert wird, wieder anzupacken. Wie soll ein Ruck durch Deutschland gehen (Ex-Bundespräsident Herzog), wenn auf der anderen Seite jeder, der anfängt, zu rucken, eins auf den Deckel bekommt?

Staat, so nicht! Egal wie die Parteien heißen, die jetzt gefordert sind, in Deutschland die Wirtschaft in Gang zu bringen - sie sind ohnehin alle gefordert. Bundestag und Bundesrat, Bund, Länder und Gemeinden müssen an einem Strang ziehen und mit dem Parteiengeplänkel und ideologischen Gezerre aufhören. Es geht um die wirtschaftliche Zukunft Deutschlands, Es geht um die wirtschaftliche Zukunft Europas, denn Deutschland ist und bleibt Dreh- und Angelpunkt der Wirtschaft im vereinten Europa. In Brüssel steht kein grosser goldener Topf, aus dem beliebig Geld fliesst. Das meiste Geld für Brüssel kommt doch aus Deutschland - wie soll das in Zukunft funktionieren, wenn hierzulande die ohnehin lahmende Konjunktur nun auch noch kräftig dafür Prügel erhält, dass sie nicht in Bewegung kommt?

Kommen wir zurück zur Immobilie. Sie ist ein unentbehrliches Wirtschaftsgut in unserem Lande. Die Bau- und Immobilienwirtschaft, der freie Mietmarkt, die freie Marktwirtschaft überhaupt, waren Säulen des Wiederaufbaus unseres Landes in den fünfziger und sechziger Jahren. Später dann waren sie eine attraktive Anlagemöglichkeit für Menschen mit höheren Einkommen, die - statt 40-50% Steuern zu zahlen - zumindest einen Teil davon in den Wirtschaftssektor Wohnraum investierten. Mit genügend Risiken und Nachteilen, versteht sich. Immobilienbesitz ist Verantwortung und Aufgabe. Der Bürger, der Wohnraum zur Verfügung stellt, nimmt dem Staat einen Teil seiner Aufgabe ab, für das Wohl und das Leben seiner Bürger zu sorgen - und dafür wurde er in der Regel in der Vergangenheit durch steuerliche Vorteile entschädigt. Lässt man einmal die verzerrten Steuervorteile der Sonderabschreibung in den Jahren nach der Wiedervereinigung ausser Acht, so hat sich dieses Prinzip immerhin über Jahrzehnte bewährt.

Staatliche Bevormundung und Beutelschneiderei haben dem Bürger noch nie mehr Mut gemacht. Sie erzeugen Missmut, Desinteresse und Rückzug von den Aufgaben, die uns alle angehen. Sie sind keine guten Mittel, um das Rad der Wirtschaft in Schwung zu bringen. Gefordert sind Signale, die zeigen, dass sich Investieren wieder lohnt.

Die Immobilie bleibt nach wie vor eine wichtige Wertanlage. Vielleicht werden künftige Investoren noch gezielter darauf achten, ihre Immobilien dort zu erwerben, wo sie diese für immer und ewig in Besitz halten können, ohne sich Sorgen machen zu müssen. Wo sie diese vererben und wieder vererben können. In Städten, deren Infrastruktur stimmt und wo genügend Arbeitsplätze vorhanden sind, ist und bleibt auch der private Wohnungsbesitz eine attraktive Anlage.

Der Häuslebauer, der lieber sein Geld in die eigenen vier Wände investieren möchte, statt Miete zu zahlen, wird der gestrichenen Eigenheimzulage für Singles oder kinderlose Paare vielleicht nicht hinterherweinen. Aber für die Familien mit Kindern rückt das Eigenheim - sofern keine Erbschaft angetreten wird - in weite Ferne.

Solvente Käuferschichten hingegen werden nach wie vor den Haus- und Wohnungserwerb zu eigenen Wohnzwecken suchen. Es macht mehr Spass, in den eigenen vier Wänden zu wohnen und in der Gestaltung der Wohnung frei zu sein, als einen Vermieter um Erlaubnis fragen zu müssen. Die Kreativität in der Raumgestaltung, die Möglichkeit, eigene Ideen und Phantasien in die Wohnraumgestaltung mit einzubringen, all das sind Faktoren, die den Erwerb der eigenen vier Wände nach wie vor - oder mehr denn je - attraktiv sein lassen.

Obwohl es der Staat immer schwerer macht, werden Immobilien auch weiterhin gekauft werden. Weniger allerdings als Kapitalanlage und Vermietungsobjekte. Mehr von vermögenden Eigennutzern. Grund und Boden ist und bleibt teuer in unserem Lande, denn er ist ein immer knapper werdendes Gut. Aus dieser Tatsache heraus allerdings wird kein neuer Mietwohnraum geschaffen. Um Anreize dafür zu geben, sind deutliche Impulse gefragt. Wie bringen wir die Bauwirtschaft in Schwung und setzen damit die gesamte Konjunktur wieder in Fahrt? Darüber wird noch erheblich mehr nachzudenken sein. Denn eines ist bereits amtlich: So wie beschlossen, kommt sie nicht in Fahrt!

Unsere aktuellen Tipps für Sie:

  1. Wenn Sie verkaufen möchten, verkaufen Sie noch 2002 so lange das neue Gesetz mit den Regelungen bezüglich der Versteuerung des Gewinns noch nicht verabschiedet ist. Wenn Sie vor weniger als zehn Jahren gekauft haben, warten Sie eher noch ab - es besteht eine gewisse Chance, dass das Gesetz im Bundesrat an den Klippen scheitert, die noch vor ihm liegen.
  2. Wenn Sie kaufen möchten, halten Sie jetzt Ausschau nach besonderen Angeboten, nach Schnäppchen. Klären Sie aber im beiderseitigen Interesse auch ab, welche Vorteile im Kaufpreis Ihnen gewährt werden können, sofern der Verkäufer einen handfesten Vorteil davon hat, noch im Jahr 2002 zu verkaufen - eben vor Verabschiedung der neuen Gesetze.
  3. Wenn Sie zum Eigennutz kaufen möchten, tun Sie dies möglichst bald, um - falls das für Sie in Frage kommt - noch in den Genuss der vollen Eigenheimzulage zu kommen.
  4. Wenn Sie planen, ein Renditeobjekt zu erwerben, dann möglichst solche mit a) hoher Rendite, b) langfristiger Ertragsaussicht (gute Lage und Vermietbarkeit) und c) keinerlei Notwendigkeit, auf einen Verkauf zu spekulieren - oder den Verkauf in steuerlich vorteilhafte Jahre zu legen (z.B. Niedrigsteuersatz im Rentenalter, falls zutreffend)

 

 

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