Der Immobilienstandort -
und wie man eine Lage richtig beurteilt

 

Immer wieder stellen interessierte Kunden die Frage: „Ich möchte Grundbesitz erwerben, aber an welchem Standort sollte ich kaufen? Wo soll ich am besten meine vermietete Eigentumswohnung haben? Welche Stadt ist lohnenswert?“

Worauf kommt es also wirklich an, sofern man sich eine Wohnung als Kapitalanlage anschafft?

Grundsätzlich gilt:

Das entscheidende Erfolgskriterium für eine vermietete Immobilie ist die Lage. Ein altes Immobilienprinzip lautet schlicht und einfach: Lage, Lage, Lage. Immer und immer wieder wurde dieses Prinzip ignoriert, verletzt, vergessen oder verdrängt. Und immer wieder hat sich gezeigt: Wer an den richtigen Standorten und an den richtigen Lagen gekauft hat, hat mit Immobilien nicht nur ein wenig, sondern ganz groß gewonnen. Kein Wunder: Wirkliche Insider kennen natürlich die besten Lagen der Republik, und sie kaufen dort, wo der höchste Wertzuwachs oder die größte Wertstabilität zu erwarten ist.

Woher weiß man jedoch, was gute und was weniger gute Lagen sind? Was unterscheidet überhaupt gute von schlechten Lagen? Definieren wir zunächst einmal den Unterschied zwischen Standort und Lage, da hier allgemein Verwirrung herrscht.

Bei der Beurteilung der Qualität einer Immobilie ist zunächst zu unterscheiden zwischen dem Standort der Immobilie und dann der Lage innerhalb des Standortes. Beispiel: Nordrhein-Westfalen als Bundesland ist ein Standort. Düsseldorf als Stadt ist ein Standort.

Die Auswahl eines Standortes richtet sich nach wenigen, aber wichtigen Kriterien:

Hat man sich für einen Standort entschieden, dann geht man in der Auswahl als nächstes dazu über, die Lage innerhalb des Standortes zu beurteilen. Folgende Kriterien sind dabei entscheidend:

Innerhalb einer Stadt gibt es immer gute und weniger gute Lagen. So ist generell der Süden Düsseldorfs eine weniger gute Lage als der Norden, wo sich die bevorzugten Lagen befinden. Noch exakter wissen Insider, daß bestimmte Stadtteile die besten Lagen aufweisen, wie z.B. Düsseltal, Pempelfort, Derendorf, Unterbilk, Rath, Flingern-Nord. In anderen Stadtteilen befinden sich ebenfalls begehrte Lagen, aber man muß ganz allgemein etwas genauer hinschauen. In Essen ist es genau umgekehrt: Dort darf man (von wenigen Ausnahmen abgesehen) nur im Süden kaufen, also an Lagen innerhalb und südlich der City.

Somit können wir festhalten: In jeder Stadt gibt es hervorragende und begehrte sogenannte Mikrolagen. Stadtteillagen können manchmal besser sein als zentrale Lagen. Beispiel: Sachsenhausen in Frankfurt am Main ist viel besser als die Lage rund um den Hauptbahnhof, auch wenn letztere etwas zentraler zur Innenstadt liegt. Bestimmte Stadtteile innerhalb der Großstädte sind wiederum gar nicht zu empfehlen.

Welche Ortskenntnis ist erforderlich, um in einer Stadt zu beurteilen, was eine gute und eine schlechtere Lage ist? Genau: Umfassende! Daher muß jede Immobilienauswahl durch einen Fachmann vorgenommen werden.

Manchmal fragen sich Kapitalanleger noch eine weitere Frage, wenn sie eine Lage beurteilen: Könnte ich mir vorstellen, selbst in diesem Umfeld zu leben?

Letzte Frage ist allerdings etwas heikel. Ein Landwirt, der zeit seines Lebens auf einem Bauernhof lebt, wird sich möglicherweise niemals vorstellen können, in einer Stadt zu leben - egal in welcher Lage. Umgekehrt mag es Leute geben, die an den lautesten Ecken zu leben gewohnt sind, wo sich S-Bahn, Autoverkehr und Einflugschneise treffen. Also ist die letzte Frage nicht entscheidend, allenfalls subjektiv von Bedeutung. Sie ist jedoch dann wichtig, wenn man die Immobilie wirklich später einmal selbst nutzen möchte, beispielsweise wenn man in Rente geht und aus einem großen Haus gerne in eine städtische Wohnung ziehen möchte.

Schlußendlich ist aber noch eine Frage von ganz entscheidender Wichtigkeit:

Ist der Preis, den ich für die Immobilie bezahle, an dieser Lage angemessen? Mit anderen Worten: Läßt sich diese Immobilie in einigen Jahren zu diesem bzw. einem höheren Preis wieder verkaufen, wenn ich dies möchte?

Um das zu beurteilen, sind Preisvergleiche von Bedeutung. Eine wichtige und überregionale Quelle für Preisvergleiche ist der Monats-Index der Zeitschrift „Bellevue“. Dieser Index vergleicht Kaufpreise und Mieten in über 100 Städten. Er unterscheidet zwischen einfachen, mittleren und guten Lagen. Dieser Index basiert auf aktuellen Auswertungen der größten Maklerverbände RDM und VDM sowie einzelner, am Markt tätiger Unternehmen und eigenen Recherchen der Redaktion. Er bietet gute Anhaltspunkte und man kann anhand dieses Index auch langfristige Veränderungen gut verfolgen.

Wenn der Preis der Immobilie, die Ihnen angeboten wird, innerhalb dieser Werte liegt, ist es in Ordnung. Liegt der Preis noch unterhalb des Niveaus für einfache Lagen, dann sollten Sie nachhaken: Wo befindet sich die Immobilie? Was ist der Grund für den niedrigen Preis?

Befindet sich der Preis im mittleren oder oberen Segment, sollten Sie dennoch nicht sofort davon ausgehen, daß er gerechtfertigt ist. Prüfen Sie nach, ob die Lage den Preis rechtfertigt.

Natürlich sind an jedem Standort immer wieder Schnäppchen zu machen. So hat sich beispielsweise ein Team von Rechercheuren seit Jahren nur damit Wenn der Preis der Immobilie, die Ihnen angeboten wird, innerhalb dieser Werte liegt, ist es in Ordnung. Liegt der Preis noch unterhalb des Niveaus für einfache Lagen, dann sollten Sie nachhaken: Wo befindet sich die Immobilie? Was ist der Grund für den niedrigen Preis?

Befindet sich der Preis im mittleren oder oberen Segment, sollten Sie dennoch nicht sofort davon ausgehen, daß er gerechtfertigt ist. Prüfen Sie nach, ob die Lage den Preis rechtfertigt.

Natürlich sind an jedem Standort immer wieder Schnäppchen zu machen. So hat sich beispielsweise ein Team von Rechercheuren seit Jahren nur damit beschäftigt, solche Schnäppchen an guten Standorten ausfindig zu machen. Entsprechende Informationsquellen und eine schnelle Handlungsfähigkeit sind Voraussetzungen für den Zugriff auf Schnäppchen. Denn diese werden niemals lange auf dem Markt gehandelt. Einige Grundbesitz-Handelsunternehmen spezialisieren sich darauf, Schnäppchen aufzukaufen und zu halten, bis sie an Anleger weiterverkauft werden. Meist befinden sich in diesen Unternehmen Wartelisten von Interessenten, die gerne unterhalb des üblichen Preisniveaus kaufen möchten.

Nur zweitrangig für die Beurteilung der Lage ist die aktuelle Miete. „Gute Lagen erzielen höhere Mieten, weniger gute Lagen weniger hohe Mieten.“ Das ist zwar logisch, aber nicht immer der Fall. Man sollte es sich merken: Die gegenwärtige Miete spielt bei der Betrachtung der Immobilieninvestition allenfalls eine untergeordnete Rolle. Da ist die durchschnittliche Marktmiete schon sehr viel wichtiger: Auch diese entnehmen Sie dem Index oder können Sie bei RDM-, VDM- und anderen Maklerverbänden in Erfahrung bringen. Stellen Sie nun folgende Betrachtung an:

Liegt die gegenwärtige Nettokaltmiete (Miete ohne Nebenkosten, Strom Heizung etc.) auf dem durchschnittlichen Marktniveau, dann sollte die Rendite der Immobilie etwa bei 5% liegen (wie Sie die Rendite errechnen, erfahren Sie weiter unten).

Liegt die Miete derzeit unter dem durchschnittlichen Marktniveau, dann sollte die Rendite bei mindestens 4% liegen. Je nach Mietvertrag ist hier mehr oder weniger Spielraum für eine Erhöhung vorhanden. Besteht beispielsweise ein langjähriger Mietvertrag und befindet sich der Mieter seit mehr als 10 Jahren in der Wohnung, dann sollte die niedrige Miete sich auch deutlich auf den Kaufpreis niederschlagen, denn hier besteht wenig Aussicht, am Mietverhältnis kurzfristig eine nachhaltige Änderung zu bewirken.

Liegt die Miete derzeit über dem durchschnittlichen Marktniveau, dann ist ebenfalls Vorsicht geboten: Hier sollte die Rendite auf jeden Fall 5,5 bis 6% ausmachen, denn ansonsten ist der Kaufpreis zu hoch. Ein zu hoher Kaufpreis wird dazu führen, daß Sie bei einer Neuvermietung unter Umständen mit einer niedrigeren Miete und damit einer Rendite deutlich unter 5% rechnen müssen.

Hier also die Formel für die Berechnung der Rendite:

Netto-Monatsmiete (ohne Nebenkosten) mal 12 = Nettojahresmiete
Nettojahresmiete mal 100 geteilt durch Kaufpreis = Rendite in Prozent.

Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Gericht; zus. ca. 6.5%) werden bei dieser Renditebetrachtung außer acht gelassen. Ebenfalls keine Rolle spielen bei der Netto-Renditeberechnung die Steuervorteile.

Faustregel:

Kaufen Sie nur an guten Standorten mit nachhaltig erzielbaren Mieterträgen, zu marktüblichen Preisen.

 

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