Wie Sie der Inflation
ein Schnippchen schlagen

Dollar schon bald bei 2,80 DM?

 

Stichworte des Artikels:

Auswirkungen des Eurowechselkurses auf die Inflationsrate
Teuerungsraten Benzin und Heizöl
Prognose für die Teuerungsrate
Quantität oder Qualität?
Was tun gegen die Inflation?
Wie Sie gleich dreifach von der Inflation profitieren können

 

Nach Einschätzungen von Experten könnte bereits im kommenden Jahr der US Dollar bei fast drei DM liegen - der Euro befindet sich weiterhin auf kräftiger Talfahrt. Alle Erklärungen der Europäischen Währungshüter wie auch seitens von Politikern, der Euro sei eine stabile Währung, muten eher an wie einst die Rentenbeschwörungen des ehemaligen Arbeitsministers ("Die Rente ist sicher" - wie sicher, das wissen wir heute: "Das einzig sichere an der staatlichen Rente ist die Versorgungslücke", um mit Andre Kostolany zu sprechen).

Auf die Stabilität oder Nichtstabilität des Euro hier einzugehen ist jedoch nicht unser Anliegen.

Was bisher mehr oder weniger unterschätzt wurde, ist die Auswirkung des sinkenden Eurokurses auf die Inflationsrate (besser: Preissteigerungsrate) im Euroraum. Denn mit dem Sinken des Euro gegenüber dem US-Dollar geht auch ein allmählicher Anstieg der Inflationsrate im Euroraum einher. Um diesen Anstieg einzudämmen, erhöht die EZB die Leitzinsen. So geschehen in sechs Schritten seit November 1999; die Erhöhung des Leitzinses von 2 auf 4,5% in zehn Monaten sagt eigentlich genug über die Auswirkungen der Euroschwäche.

Nur ist diese Massnahme bislang erfolglos geblieben; gerade erst bei der jüngsten Erhöhung sank daraufhin der Wechselkurs des Euro gegenüber dem US-Dollar auf einen historischen Tiefststand. Eine weitere Anhebung der Leitzinsen, so befürchten Experten, könnte den Aufschwung der Wirtschaft im Euroraum ausserdem wieder eindämmen, noch ehe er richtig an Fahrt gewonnen hat, denn Geld wird einfach wieder teurer.

Die Reaktionen zeigen einfach, dass der Euro im internationalen Image bzw. der Wertschätzung zur zweiten Liga gehört. Natürlich hat uns der US-Dollar einiges voraus:

Die amerikanische Wirtschaft boomt seit vielen Jahren. Die im Euroraum hinkt von einer Krise zur nächsten. Der derzeitig zu spürende Aufschwung ist in erster Linie übrigens auch durch den sinkenden Euro bedingt: die Aufträge aus dem Ausland nehmen zu, da diese für den mit Dollar bezahlenden Käufer billiger werden.

Dass das Benzin (bisheriger Preisanstieg seit Einführung des Euro bis zu 65%), das Heizöl (bis zu ca. 60%) und in sekundärer Folge auch Erdgas und Strom teurer werden, hat niemand in diesem Masse erwartet.

Und wer in den USA und anderen US-dollarabhängigen Regionen dieser Welt Urlaub machen möchte, der zahlt mittlerweile 44 Prozent mehr - ein Preisanstieg von 2,2% pro Monat seit Einführung des Euro.

Wer über das Internet Software kauft und in US-Dollar dafür bezahlt, der zahlt ebenfalls 44% mehr seit Einführung des Euro - eine Tatsache, die sich umso schmerzhafter bei all jenen Unternehmen auswirkt, die ihre Zukunft aufs Internet setzen.

Weitere indirekte Folgen des sinkenden Euro sind steigende Transportkosten, dadurch letztendlich steigende Verbraucherpreise, höhere Steuern auf das teurere Benzin und so weiter. Die Spirale ist, einmal in Gang gesetzt, auch durch Zinserhöhungen der EZB nicht aufzuhalten. Die EZB kann durch solche Massnahmen lediglich das Geldmengenwachstum eindämmen, indem sie das Geld einfach teurer macht, nicht aber das internationale Vertrauen in die gesamteuropäische Währung schaffen.

Denn unumstrittene Tatsache ist: Das Vertrauen in die gemeinsame Währung ist nicht da. Die boomende Wirtschaft in den USA ist der ausschlaggebende Faktor für die Dollarstärke, die eine Euroschwäche nach sich zieht. Nur mit einem weiteren stabilen Wachstum der europäischen Wirtschaft, das dem des Dollarraumes nicht nachsteht, kann der Euro auch an Fahrt gewinnen. Aber darauf dürften wir wohl noch eine Weile warten.

Wir schätzen daher, dass im Euroraum schon bald wieder eine durchschnittliche Teuerungsrate von 3-4% an der Tagesordnung sein wird - oder (bzw. und) die Leitzinsen werden wieder auf 6 bis 7% steigen.

Kaum beachtet: Der andere Aspekt der Inflation

Es gibt da allerdings noch einen ganz anderen, wenig beachteten Aspekt zum Thema Inflation.

Die im Euroraum statistisch ermittelte Inflationsrate basiert auf dem sogenannten Warenkorb - einem als durchschnittlich vorgestellten Einkaufskorb, in den Mieten, Mietnebenkosten, Haushaltsgeräte, Lebensmittel, Kleidung, öffentliche Verkehrsmittel, Benzin, allgemeine Kosten für Auto, ärztliche Versorgung, Versicherungen, Reisen, Urlaub, Telefon etc. mit einfliessen. Die von den nationalen statistischen Bundesämter ermittelten Indizes werden von Eurostat (einer Institution der EU) mit einer Harmonisierungsmethode zu einem einheitlichen Index verschmolzen.

Dieser Warenkorb, wie er quasi-abstrakt konstruiert wird, lässt aber eine Komponente ausser acht - und diese spielt in der Frage der Inflation auch eine immer grössere Rolle. Er mißt lediglich Quantität, nicht Qualität.

Denn da ist ja auch noch die Frage zu stellen: Wieviel Qualität erhalte ich für meinen Preis? Oder anders ausgedrückt:

Wieviel weniger Qualität erhalte ich heute für das Geld, das ich bezahle, im Vergleich zu früheren Zeiten für den gleichen Preis?

Während also Billigprodukte aus immer grösseren Erzeugeranlagen kommen und die Herstellungsmethoden immer mehr rationalisiert und kostengünstiger gestaltet werden, verschwinden Qualitätsprodukte entweder ganz oder werden exorbitant teurer.

Um gleiche Qualität zu gewährleisten, muss sich der Hersteller Jahr für Jahr an den Preisen für Rohstoffe, Zuliefererindustrie und Löhnen, aber auch Ausbildung von Fachkräften und Personal, ausrichten. Ein Preisanstieg bei gleicher Qualität ist also unvermeidlich, wenn Rohstoffe und Löhne und damit auch die Produkte der Zulieferindustrie teurer werden.

Ein anderes Beispiel liefert uns die Agrarindustrie: Wir können heute für Preise Lebensmittel einkaufen, die teilweise in den siebziger Jahren nicht tiefer waren. Nur: heimische Landwirtschaft ist beinahe völlig aus dem Rennen gedrängt worden, insbesondere dann, wenn auf gesund angebaute Nahrungsmittel Wert gelegt wird. Die Preise dafür sind im Vergleich so hoch, dass hier die wirkliche Inflation sichtbar wird.

Das Thema Teuerungsrate bzw. Inflation ist also weitaus komplexer als der monatliche Preisindex aussagt. Zugegeben auch, dass Telefonieren und Flugreisen im Vergleich zu den Preisen der siebziger Jahre deutlich billiger geworden sind, aber selbst die damalige Ölkrise bescherte uns keinen Preis von 1,70 DM je Liter Diesel oder 2,10 DM je Liter Superbenzin, wie das heute der Fall ist.

 

Was tun gegen die Inflation?

Zum einen empfehlen wir seit vielen Jahren die Vermögensanlage in Grund und Boden. Keine andere Form der Anlage ist so sicher wie Grundbesitz. Zugegeben, wer Aktien kauft, kann ebenfalls davon ausgehen, dass die Aktien der weltweit bekanntesten grossen Unternehmen ein vergleichbar hohes Mass an Sicherheit wie Immobilien über längere Zeiträume bieten. Auch bestimmte Aktienfonds überstehen nahezu jede Krise am Ende mit Bravour. Doch die Immobilie, das Eigentum an Grund und Boden, ist immer noch die sicherste Form, sich gegen die Unwägbarkeiten der Preisentwicklung und der Stabilität oder Instabilität des Geldes abzusichern. Übrigens: Viele Aktiengesellschaften sichern ihren Vermögensbestand durch eigene Immobilien ab; diese spielen bekanntlich in der Bewertung einer Aktie ebenfalls eine gewisse Rolle.

Fachleute werden einwenden: Ja, aber in den letzten Jahren hat es auch auf dem Immobilienmarkt eine ganze Reihe von Korrekuren gegeben. Die Preise sind z.T. erheblich zurückgegangen, viele Anleger blieben auf leeren Wohnungen sitzen. Stimmt, und unserer Meinung nach waren diese Marktbereinigungen auch berechtigt. So etwa bescherte uns die Fülle der Investitionen in Immobilien in den neuen Bundesländern in den Jahren 1992-1997, gefördert durch die Sonder-Afa, einen enormen Bauboom, aber auch einen gewaltigen Überschuß an Wohnungen. Mittlerweile hat längst das nüchterne Erwachen eingesetzt, und mancher Investor muss nun im Nachhinein nicht nur um seine Immobilie, sondern auch noch um seine Steuervorteile bangen, denn auch diese könnten ihm in bestimmten Fällen wieder aberkannt werden. Das sind Fehlentwicklungen, die mit dem Beachten gesunder ökonomischer Grundsätze nichts zu tun haben.

Als Nebeneffekt hat diese Entwicklung die Nachfrage nach der Eigentumwohnung als Kapitalanlage etwas gedämpft. Völlig zu Unrecht, denn nach wie vor ist eine vermietete Wohnung in guter Lage ein nützliches und sinnvolles Investment für die Zukunftssicherung und Altersvorsorge. Profitiert doch der Wohnungseigentümer gleich dreifach von der Inflation:

Erstens ist da der Anstieg der Mieteinnahmen durch Mieterhöhungen im Laufe der Jahre - das ist die positive Seite der Inflation! Hier profitiert der Eigentümer einer vermieteten Wohnung vom allgemeinen Anstieg der Verbraucherpreise und ist Empfänger des inflationären Mehrertrags. Diese Mehreinnahmen können Sie zum Zwecke der schnelleren Tilgung nutzen. Unser Tip: Legen Sie diese Mehreinnahme in einer zinsträchtigen Anlage - beispielsweise einem Fonds oder einer britischen Lebensversicherung - an, dann sind Sie auch hier auf der Gewinnerseite der Inflation.

Zweitens "tilgt" die Inflation die Hypotheken mit - durch Entwertung der fremdfinanzierten Verbindlichkeiten. Denn diese werden ja nicht wertmäßig der Inflation angepaßt. Dazu nur ein kleines Rechenexempel:

Eine Preissteigerungsrate von "nur" 2% pro Jahr bedeutet eine Minderung des aufgenommenen Fremdkapitals um 10% in fünf Jahren. Bei einer Finanzierung von DM 400.000 sind das immerhin 40.000,- DM inflationsbedingte und steuerfreie "Schuldentilgung" binnen fünf Jahren (gemessen an der Kaufkraft des restlichen geschuldeten Geldes) - ein erkleckliches Sümmchen, das sich umgerechnet auf rund 666 DM pro Monat beläuft! Um den gleichen Betrag an Zinsen zu erhalten, müssten Sie ca. 130.000,- DM mit sechs Prozent irgendwo anlegen - aber dann sind ja immer noch die Steuern auf jene Zinsen zu zahlen, die den Sparerfreibetrag von DM 3.000,- pro Person und Jahr übersteigen. Und das ist nur die Teuerungsrate von 2% p.a. - wie sieht der Vorteil erst bei 4% aus!

Drittens steigt mit dem Anstieg der Mieten auch der Marktwert der Immobilien. Mit anderen Worten, je höher der Mietertrag, umso höher auch der Ertragswert, der eine wichtige Grundlage für die Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie ist.

All das sind natürlich Prozesse, die nur sehr langsam vor sich gehen. Wer heute eine Immobilie erwirbt, der sollte sich sehr wohl darüber im klaren sein, dass sein Investment auf einen Zeitraum von zehn und mehr Jahren geplant sein muss. Allein die Kaufnebenkosten von 6-10 Prozent machen einen schnellen und profitablen Wiederverkauf einer einmal erworbenen Immobilie unmöglich; sollte man dennoch einmal Glück haben (z.B. günstiger Erwerb einer Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung und kurzfristiger Wiederverkauf mit gutem Gewinn), so sind an den Staat Gewinnsteuern abzuführen. Somit vereitelt die neue Spekulationsfrist von zehn Jahren einen gewinnträchtigen Verkauf binnen kürzerer Zeiträume.

Halten wir fest: für kurzfristige Anlageentscheidungen ist die Immobilie wirklich nicht erfunden worden. Sie ist vielmehr ein Instrument zur langfristigen Vermögenssicherung, zum Aufbau einer zweiten Rente, zum Ergänzen des Anlagespektrums mit Sachwerten, und ist und bleibt daneben meist auch noch ein gutes Stück deutscher Baukunst mit einer Lebensdauer, die bis zu mehreren hundert Jahren reichen kann.

Unsere Empfehlung lautet daher: Kaufen Sie Immobilien mit guten Renditen, nicht primär auf das Erzielen von Steuervorteilen ausgerichtet, sondern mit einer Mietrendite von 5 Prozent und mehr. Auf unseren Webseiten finden Sie ein grosses Angebot, auch und besonders von einigen interessanten, hochrentablen Renditeobjekten. Diese werfen einen monatlichen Überschuss ab, der das Investment zum Selbstläufer werden läßt.

Schlagen Sie der Inflation ein Schnippchen und schützen Sie ihre Vermögenswerte durch Absicherung mit inflationssicheren Anschaffungen von Grundbesitz in Form von Eigentumswohnungen, Eigenheim, Mietshäusern, Grundstücken oder anderen Arten von Immobilienwerten.

 

 

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