Immobilien, der Euro und die Frage,
ob nichts mehr so sein wird, wie es immer war

 

Eigentlich war ein weiterer Immobilieninformationsbrief für Mitte September geplant - doch daraus wurde nichts. Die Aktualität der Ereignisse hat uns zunächst einmal abwarten lassen, um zu registrieren, was nach der schrecklichen Katastrophe kommen würde. Immerhin reagierten die Aktienmärkte so heftig, dass daraus eine handfeste Wirtschaftskrise wurde - wohlgemerkt schwelte diese Krise jedoch schon vor dem 11. September und wurde allenfalls durch die Ereignisse erst richtig ans Licht gebracht.

Mittlerweile spricht man von einer Rezession, in die wir hierzulande im nächsten Jahr hineinschlittern, wir hören von Massenentlassungen und neuerlichen Leerständen auf den Büromärkten, was in der Folge auch einen Rückgang der Nachfrage nach Mietwohnungen zur Folge haben könnte.

Hinzu kommt, dass der Euro kommt. Eine Währung, an die wir uns zwar alle jetzt gewöhnt haben, was aber nicht bedeutet, dass wir nicht skeptisch sind, wie stabil sich die neue Währung gegen den Dollar und Yen, gegen Schweizer Franken und Rubel behaupten wird.

Wenn man einmal davon absieht, dass der Euro noch immer das grösste währungspolitische Experiment der Geschichte ist, kann man durchaus einige positive Erwartungen hegen. Der Euroraum ist der zweitgrösste und wirtschaftlich zweitstärkste homogene Konsumentenmarkt der Welt. Die Euroländer sind allesamt relativ stabile Demokratien, wenn gleich auch mit unterschiedlichen politischen Ausprägungen und Gewichtungen. Die den Ländern eigene Währungshoheit wird nun von einer zentralen Stelle - der Europäischen Zentralbank - wahrgenommen, wobei die einzelnen Euro-Länder in dieser EZB natürlich kräftig mitmischen dürfen. Vorbei ist die Zeit der währungspolitischen Einzelgänge. Gemeinsam sind wir stärker, so hoffen wir jedenfalls.

Hoffen wir auch, dass die einst stabile und sehr autonom agierende Deutsche Bundesbank ihre Erfahrung mit ins Boot bringen und den währungspolitischen Kurs der EZB entsprechend mit beeinflussen kann. Zumindest stehen die Zeichen nicht auf Sturm, was den Euro anbelangt - seine Federn hat er gelassen, mit allzu starken Schwankungen nach unten oder oben ist vorerst wohl kaum zu rechnen, und die Inflationsrate im Euroraum hält die vorgegebenen Grenzen ja auch in etwa ein (abgesehen davon, dass die Inflation durch die kräftig steigenden Ölpreise im letzten Jahr einen Schub erhielt; die Verbraucherpreise im allgemeinen sind recht stabil).

All das ist aber nicht erst seit dem 11. September so. Vor dem schicksalhaften Tag jedoch war sehr viel mehr Zweckoptimismus an der Tagesordnung. Dass die ökonomischen Alarmglocken längst läuteten, schien niemanden so recht zu beeindrucken; allenfalls hörte man immer wieder die Hochzeitsglöcklein bimmeln, wenn etwa die Rede war von einem und dem anderen Unternehmen, die einander das Jawort zu einer Fusion gaben oder wo kurzerhand der eine den anderen schluckte.

In Wirklichkeit stehen wir wohl ganz einfach mitten in einem mehr oder weniger normalen Wirtschaftszyklus. Immer wieder folgt dem steilen Auf das stetige Ab; ist die Nachfrage erst einmal befriedigt, sinkt der Konsum, sinken die Produktionszahlen und somit werden Entlassungen und Kürzungen notwendig. Das wirkt sich heute im Zeitalter globaler Verflechtungen nur stärker aus als früher. Da es eine wesentlich grössere Rolle spielt, wie die vierteljährlichen Quartalsberichte der aktienbasierten Unternehmen aussieht, ist man seitens der Manager bemüht gewesen, den längst erkennbaren Abschwung schönzureden.

Das ist seit dem 11. September nicht mehr so. Insofern ist zumindest das nicht mehr, wie es war. Immerhin bietet dieses historisch schicksalhafte und tragische Datum für viele einen guten Grund, auch schon vorher vorhandene, negative wirtschaftliche Trends nun eben zu erklären. Niemand wagt dem zu widersprechen, und für das Schreckliche, Schicksalhafte kann auch niemand wirklich etwas.

Was hat all dies mit der Immobilie zu tun? Kommen wir jetzt zum eigentlichen Thema unseres Immobilienbriefs und zu der Frage: Werden die sich verschlechternden ökonomischen Rahmendaten auch eine negative Folge auf dem Immobilienmarkt haben? Wird auch da nichts mehr so sein wie es war?

Betrachten wir, um diese Frage zu beantworten, zunächst einige ganz andere Daten:Erstens, die Bauwirtschaft. Sie stöhnt am lautesten, ist am meisten betroffen von den wirtschaftlichen Entwicklungen. Doch das ist schon seit mehreren Jahren so. Viel weniger Investoren, weniger Häuslebauer - was in erster Linie mit den drastisch verringerten steuerlichen Vorteilen bei Immobilieninvestitionen, dem verschärften Mietrecht und einigen negativen Erfahrungen vor allem in den Neuen Bundesländern zu tun hat. So mancher hat sich kräftig die Finger verbrannt, was andere davon abschreckt, in Immobilien zu investieren.

Der private Häuslebauer, der im Unterschied zum Kapitalanleger nicht Steuern sparen, sondern die eigenen vier Wände haben möchte, ist davon ebenfalls betroffen; immerhin wurden die Einkommens-Obergrenzen für die Wohnbauförderung wieder einmal gekürzt und seitens der Kreditwirtschaft ist nach den vielen Pleiten die Vergabe von Baudarlehen auch an immer schärfere Bedingungen gebunden.

Somit haben wir nach wie vor die Situation, dass in den letzten Jahren deutlich weniger neuer Wohnraum geschaffen wurde, als unser Markt eigentlich braucht. Gerade erst in dieser Woche wies das Statistische Bundesamt darauf hin, dass die Bevölkerungszahl in der BRD den Höchststand von 82,2 Millionen Menschen erreicht hat. Ebenfalls gewachsen ist die Zahl der Haushalte, die (laut FAZ vom 23.11.2001) die entscheidende Grösse für die Nachfrage nach privatem Wohnraum ist. So beziffert das Blatt den durchschnittlichen jährlichen Bedarf an Neubauwohnungen auf 400.000 bis 420.000, während die Zahl der Fertigstellungen nur bei rund 340.000 liegen wird.

Die Wohnungseigentumsquote stieg von 1993 bis 2000 um 3,2 Prozent und liegt in unserem Lande jetzt bei etwa 42 Prozent; Tendenz steigend. Ebenfalls steigend ist die Grösse der Wohnfläche pro Kopf Bevölkerung auf über 40 m².

Aus all diesen Rahmendaten kann man ohne weiteres den Schluss ziehen, dass Wohnraum immer noch knapp ist. Selbstverständlich gilt es zu differenzieren, an welchen Orten dies am meisten der Fall ist: so bleibt in den Ballungsgebieten und grossen Städten, allen voran Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt und München die Nachfrage nach Wohnraum ungebrochen gut, weil es ganz einfach zu wenige Wohnungen im Vergleich mit den Arbeitsplätzen gibt. In Frankfurt beispielsweise bestehen 560.000 Arbeitsplätze bei einer Einwohnerzahl von ca. 670.000.

Aus der Rhein-Main-Region können wir die ungebrochene Nachfrage aus eigener Erfahrung nur bestätigen. Wobei es nochmals zu differenzieren gilt: keine Rückgänge sind zu Verzeichnen bei der Vermietbarkeit von unmöblierten Wohnungen; beeinträchtigt ist hingegen der Markt für möblierte Wohnungen, die in erster Linie von Kurzzeit-Mietern und Wochenendheimfahrern genutzt werden.

Viele Banken und Computerfirmen hatten in den vergangenen zwei Jahren Zigtausende von freien Mitarbeitern angeheuert, die vor allem den Markt bei möblierten Wohnungen absorbierten. Das hat deutlich nachgelassen, wobei wir davon ausgehen, dass sich dieser Trend im Februar, März nächsten Jahres wieder umkehren wird.

Selbst Städte wie Offenbach oder umliegende Gemeinden spüren den Rückgang der Konjunktur in der Nachfrage nach Mietwohnraum nicht. In Spitzenlagen von Frankfurt oder dem Vordertaunus werden nach wie vor Höchstmieten bis 15,- Euro je m² Wohnfläche (Kaltmiete, unmöbliert, gehobene Ausstattung) gezahlt. Wer Frankfurt kennt, der weiß auch, dass der Wohnungsmietmarkt selten vom Auf und Ab der Konjunktur beeinflusst wurde. Die Mieten stiegen und stiegen; wenn sie jetzt vielleicht pausieren sollten, dann ist das nur recht und billig; schliesslich können auch Mieten nicht unbegrenzt ins Uferlose steigen. Aber sie sinken auch nicht wieder! Vielleicht fragen nicht 50 oder 100 Interessenten bei einer angebotenen Wohnung nach, vielleicht sind es nur 20 oder 25 - aber auch daraus können Vermieter immer noch recht bequem einen Mieter auswählen.

Wie also lautet unsere Schlussfolgerung?

Ganz einfach: Wer vor Einführung des Euro noch etwas für das eigene Sachwertvermögen tun möchte, der sollte in eine Wohnimmobilie in einer der grossen Städte oder umliegender Gemeinden investieren. Es muss dabei nicht unbedingt die Spitzenlage zum Spitzenpreis sein, doch eine ziemlich gute Lage ist schon Bedingung, will man einen nachhaltigen Werterhalt und -zuwachs sicherstellen. Ansonsten riskiert man viel eher, den konjunkturellen Abschwüngen zum Opfer zu fallen.

Die dabei zugrundegelegte Überlegung ist für den Kapitalanleger ganz einfach:

In welchen Lagen erzielt man hohe, aber nachhaltig sichere Mieten? Dies ist weder im ganz oberen Preissegment der Fall - so etwa werden in Krisenzeiten die absolut teuren Wohnungen eher leerstehen oder müssen günstiger abgegeben werden; noch im unteren Preisniveau: dort nämlich werden all jene sich wiederfinden, die ihren Job verloren haben und nun auf der Suche nach einer extrem preisgünstigen Immobilie sind.

Was bleibt, ist die relativ sichere Bandbreite der Wohnungen in guten Lagen zu vernünftigen Preisen. Das sollte man beim Kauf berücksichtigen. Um der wachsenden Nachfrage nach mehr Quadratmeter Wohnfläche je Kopf Bevölkerung gerecht zu werden, sollte man die Wohnungen nicht zu klein wählen. Für einen Einpersonen-Haushalt empfiehlt sich eine Zweizimmer-Küche-Bad-Balkon-Wohnung mit 45-60 m² Wohnfläche. Für einen Zweipersonenhaushalt eine Dreizimmer-Wohnung mit 65-95 m² Wohnfläche. Eine Vierzimmerwohnung mit über 100 m² Wohnfläche ist dagegen schon eine Anschaffung im oberen Preissegment, deren Sinn und Zweck wohlüberlegt sein und gegen den Erwerb von zwei Zwei- bis Dreizimmer Wohnungen abgewogen werden sollte. Ganz im Sinne der Risikostreuung liegt man hier oft auf der sicheren Seite, wenn man sich für zwei Wohnungen an zwei unterschiedlichen Standorten entscheidet.

Auch muss man im Auge behalten, dass man sich nicht von vermeintlichen Steuervorteilen locken lassen darf. Die Gefahr dafür ist zwar heute geringer denn je, denn Werbung mit Steuervorteilen ist untersagt. Aber wer etwa, um Steuern zu sparen, den Erwerb einer denkmalgeschützten Sanierungsimmobilie in Städten der neuen Bundesländer noch kurz vor Jahresende erwägt, der soll sich genau umschauen und sowohl die Makro- als auch die Mikrolage seiner Immobilie unter die Lupe nehmen. Weiterhin zu bedenken ist, dass jede Immobilie heute langfristig im Bestand bleiben muss, will man später einen eventuellen Wertzuwachs steuerfrei durch Verkauf der Immobilie versilbern (10 Jahre).

Womit wir gleich beim wichtigsten Thema sind: Der Werterhalt der Immobilie gegenüber dem Euro.

Was auch immer mit dem Euro passieren wird: Die Immobilie ist auf jeden Fall auf der sicheren Seite. Egal welche Entwicklung die nationale Währung in der Vergangenheit zeigte - wer Grundbesitz hatte, der war immer bei den Gewinnern. Grund dafür ist eine altbekannte Tatsache: Grund und Boden ist nicht beliebig vermehrbar. Bauland wird immer teurer. Bauen wird immer teurer. Egal wie man es dreht oder wendet: Wer Grundbesitz hat, hat einen Sachwert. Und Sachwerte sind weitgehend sichere Werte. Natürlich hat auch eine Immobilie ihre Risiken. Genau wie eine Aktie ist sie kein Sparbuch. Und Mieter sind lebendige und manchmal sehr eigentümlich ausgeprägte Wesen. Zugegeben, manche von ihnen machen manchmal Schwierigkeiten. Sie zahlen die Miete nicht oder verspätet. Sie sind eben Menschen. Und der Gesetzgeber, das ist klar, steht heute mehr denn je auf der Seite der Mieter. Was übrigens ein Grund dafür ist, das institutionelle Anleger - die eigentlich grossen Investoren auf dem Immobilienmarkt also, wie Versicherungen, Fonds und private Grossanleger - mehr und mehr auf die gewerbliche Immobilie ausweichen. Doch diese ist wiederum mehr dem konjunkturellen Auf und Ab ausgeliefert.

Dem einzelnen Anleger, der eine Immobilie als Zusatzeinkommen im Alter, als wertsichere Anlage oder als fremdfinanzierte Kapitalanlage anschafft, ist mit der Wohnimmobilie oft mehr gedient als mit einem gewerblichen Objekt, zumal letzteres meist etwas mehr Know-how in Vermietung und Verwaltung erfordert und so oft professionellen Fonds vorbehalten bleibt.

Bleibt also nur, bei der Auswahl seines Mieters und in der Gestaltung des Mietvertrags sorgfältig vorzugehen und schon bei der Anschaffung der Immobilie sich die wichtige Frage zu stellen: Welche Mieterklientel wünsche ich mir, und in welcher Stadt, Region oder Stadtteil finde ich sie? Dort sollte man sich dann nach einer geeigneten Investitionsmöglichkeit umschauen.

Wünschen Sie sich kompetenten Rat von Frankfurt- und Umland-erfahrenen Experten, dann können Sie sich an uns wenden; wir sind hier quasi "zu Hause". In anderen Regionen Deutschlands haben wir ebenso kompetente Partner.

Eines bleibt, wie es immer war, ungeachtet des 11. September: Die Immobilie.Denn wohnen möchte der Mensch, die vier Wände - ob gemietet oder Eigenheim - sind immer gefragt, und was das wichtigste ist: In unserem Lande besteht immer noch weniger Angebot an Wohnraum als Nachfrage.

 

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