Übersicht
Immobilien, Aktien, Zinsen...
was tun zum Jahresende?

 

Kursverluste an der Wallstreet
Entscheidungshilfen
Eckdaten zur Orientierung im Dschungel
Prognosen
Schlußfolgerungen
Top-Standort
Top-Renditeobjekte
Der richtige Einstieg in die Aktienwelt
Fazit

Immobilien, Aktien, Zinsen...
was tun zum Jahresende?

Der Markt ist in gewisser Weise auf den Kopf gestellt: Während die Zinsen nach wie vor auf niedrigem Niveau verharren, die Immobilienpreise sich nach den Höhen und Tiefen der letzten Jahre weitgehend gefestigt haben und in den guten Lagen bereits wieder anziehen, sind die Aktien auf einen Beinahe-Steilflug nach unten gegangen. Sicher war es ein "Crash auf Raten", um eine Tageszeitung zu zitieren. Nichts destoweniger kann man festhalten, daß der deutsche Aktienindex innerhalb der letzten zwei Monate um ca. 30% Verlust eingefahren hat. Und nicht viel besser ist es um die anderen Weltbörsen bestellt. Allein in den USA sind ca. 1.500 Milliarden Dollar Vermögen durch Kursverluste in den letzten sechs Wochen "in die Gossen der Wall Street" geflossen... das sind ca. zweieinhalb Billionen DM! (lt. FAZ 8.10.98)

2.500.000.000.000 DM

"die Bachgass nunner" in sechs Wochen

Kurz vor dem Jahresende – und damit in der wichtigsten Entscheidungsphase des Jahres, stellt sich für viele Anleger und Steuerzahler die Frage: Soll ich in diesem Jahr noch etwas tun? Wenn ja, dann was konkret?

Sie befinden sich jetzt in der wichtigsten
Entscheidungsphase dieses Jahres!

 

Es bieten sich immerhin mehrere Möglichkeiten an, und keine davon ist von vornherein zu verwerfen:

Entscheidungshilfen

Aus steuerlichen Gründen, also für Spitzensteuersätze, ist nach wie vor die in diesem Jahr letztmals "zu erwerbende" Sonder-Afa-Ost hochinteressant; wie attraktiv damit verbundene Objektangebote im einzelnen sind, sei zunächst einmal dahingestellt (vgl. hierzu auch unsere Kundeninfo Nr. 1/98).

Ausgesprochene Renditejäger kommen am ehesten auf ihre Kosten, wenn sie ihr Geld in Auslandsfonds investieren; allerdings mit dem damit verbundenen Währungsrisiko (wobei der derzeit niedrige Dollarkurs allerdings eher für denn gegen ein solches Engagement spricht).

Wer lieber mit etwas geringerer Rendite zufrieden ist, dafür aber auf Nummer Sicher gehen möchte, für den lohnt sich nach wie vor die vermietete Eigentumswohnung oder das rentable Mehrfamilienhaus in den alten Bundesländern.

Und wer schon jetzt auf seine Steuervorteile in 1999 schielt und dabei ein gutes Schnäppchen tätigen will, der ist mit einem Neubauengagement mit Fertigstellung im kommenden Jahr unter Umständen am besten bedient.

Bleibt noch der Einstieg in die Aktienwelt – für wen auch immer dieser jetzt von Vorteil sein könnte, wollen wir weiter unten entscheiden.

Kurzum, der Markt scheint für jeden etwas anzubieten – um nicht zu sagen, vor einer Fülle von Angeboten bereits unübersichtlich geworden zu sein.

 

Eckdaten zur Orientierung im Dschungel

Bringen wir also ein wenig Ordnung in den Dschungel, denn so schwierig ist es auch zu diesem Zeitpunkt nicht. Betrachten wir zunächst, welche wichtigen Eckdaten wir zur Orientierung heranziehen können:

Alles in allem kann man also vorsichtig optimistisch in die nächste Zukunft schauen. Wohlgemerkt: auch unsere Tips sind nicht besser als die der zahlreichen "Experten" und Auguren, die alle nur eines können: die Zukunft eben NICHT mit Sicherheit vorhersagen; wer dies könnte, würde wohl klammheimlich die richtigen Schachzüge tun und morgen als Millionär oder Multimillionär ebenso unauffällig von der Bühne wieder abtreten...

 

Prognosen

Doch kehren wir zum Alltag zurück und fragen wir uns als nächstes: Was haben die genannten Eckdaten für eine Bedeutung? Welche Schlüsse kann man daraus ziehen?

PROGNOSE:
Vorsichtiger Optimismus für die
nächste Zukunft scheint angebracht

Nehmen wir zunächst die Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt. Obwohl die Zahl der Arbeitslosen nach wie vor oberhalb der 10-Prozent-Marke liegt, läßt doch die bereits zu erkennende leichte Wende im Zusammenhang mit dem Machtwechsel in Bonn berechtigten Grund zu der Annahme, daß sich der Trend zur Besserung weiterhin fortsetzen wird.

Das bedeutet: Mehr Realeinkommen, mehr (vorsichtiger) Konsum, mehr Nachfrage nach Wohn- und Lebensraum, mehr Nachfrage nach Gewerbe- und Büroraum, allmählich wieder steigende Umsätze im Einzelhandel, allmählich wieder steigende Mieten in den großen Städten, nach und nach auch steigende Mieten in kleineren Städten.

Hinzu kommt die (politische) Ankündigung, daß die Förderung von Altbauten Vorrang gegenüber Neubauten erhalten soll – was wiederum zu einer Verknappung von Wohnraum führen könnte, und damit, vorsichtig ausgedrückt, zu steigenden Immobilienwerten gerade im Altbaubereich.

Selbst wenn wir den Faktor "Europäische Geldmarktpolitik" und Einführung des Euro einmal ganz außen vor lassen, können wir wahrscheinlich also davon ausgehen, daß

Fragen Sie nun ja nicht, innerhalb welcher Zeit sich all dies abspielen mag – es kann sich um ein, auch leicht um zwei oder drei Jahre handeln; sicher ist nur, daß dieses Szenario kaum über Nacht eintreten wird.

 

Schlußfolgerungen

Vereinfacht lassen sich daraus folgende zwei Schlüsse ziehen:

  1. Wer jetzt Immobilien kaufen kann, sollte dies tun
  2. Wer jetzt in Aktien einsteigt, liegt damit nicht falsch, wenn er die richtige Strategie verfolgt

TIP: Wer jetzt Immobilien kaufen kann, der sollte dies tun

Wichtig zu erwähnen ist auch der absehbare Abbau von steuerlichen Vorteilen und Vergünstigungen vor allem für Steuerzahler der Oberklasse. Spitzensteuersätze sollen (mäßig) gekappt, zugleich aber bislang gewährte Abschreibungsmöglichkeiten (kräftig!) eingeschränkt werden. Hierauf bereits jetzt im einzelnen einzugehen wäre sicher verfrüht; erwähnenswert ist vor allem die Absicht, daß steuerliche Verluste nicht mehr in beliebiger Höhe mit Einnahmen verrechnet werden sollen. Möglicherweise wird hier eine Höchstgrenze, bis zu der ein Verlustabzug möglich ist, festgesetzt.

Was also kann man tun, wenn man vom Problem eines Steuersatzes von über 35% in der Spitze "geplagt" wird?

Außer einem soliden Immobilienfonds und einigen wenigen empfehlenswerten Schiffsbeteiligungen bleibt da noch die Sonder-Afa Ost – wobei man sich hier ausschließlich an Anbieter – sprich Qualität – und Standorte halten sollte, bei denen man auch in fünf oder zehn Jahren noch einen ruhigen Schlaf haben wird. Hier wollen wir keine konkreten Empfehlungen aussprechen, lediglich darauf hinweisen, daß es solche altbewährten und zuverlässigen Marktteilnehmer durchaus gibt.

Attraktiv bleibt vor allem die Altbau-Sonderafa mit der Möglichkeit der Sofortabschreibung von bis zu 40% des Sanierungsaufwandes und der Verteilung der übrigen 60% des Sanierungsaufwandes auf den restlichen Zeitraum von insgesamt zehn Jahren. Im Klartext heißt das: Wer noch in diesem Jahr erwirbt (und zwar unsanierten Wohnraum in den neuen Bundesländern), der kann auf einen Zeitraum von zehn Jahren einen satten Abschreibungseffekt erzielen.

Höchste steuerliche Vorteile nur noch bis 31.12.1998:
unsanierter Wohnraum in den neuen Bundesländern

Grund genug also für all jene, deren Steuersatz in der Spitze 40, 50 oder mehr Prozentpunkte erreicht, hier – unter Umständen auch ohne Einsatz von Eigenkapital – baldigst zu agieren, denn nach dem 31.12.1998 ist es zu spät.

Wie aber sieht es für alle jene aus, die entweder nicht in diese steuerlichen Zonen fallen oder aber sich mit einem Investment in den neuen Bundesländern aus irgendwelchen anderen Gründen schwertun? Auch hier können wir einige sehr konkrete Empfehlungen aussprechen:

 

Top-Standort

Der beste Standort für wertsichere Immobilienanlagen ist Rhein-Main, ganz speziell Frankfurt am Main, von einigen auch liebevoll Bankfurt City genannt. Innerhalb Frankfurts die gefragtesten Wohnlagen: Bockenheim, Bornheim, Rödelheim, Sachsenhausen, Nordend, Westend. Natürlich muß man auch innerhalb dieser Stadtteile schauen, wo man kauft. Und natürlich gibt es auch in anderen Stadtteilen interessante und attraktive Objekte – wir haben hier nur einmal jene Lagen genannt, die zur Zeit am meisten gesucht werden.

TIP: Frankfurt am Main:
Top-Standort mit gefragten Lagen - aber oft niedriger Rendite

Allerdings ist Frankfurt kein Rendite-Standort für Wohnimmobilien (und sicher derzeit auch nicht für Gewerbe). Hier ist also eher die Anlagemöglichkeit für jene zu finden, die auf der einen Seite in einer hohen Progressionsstufe angesiedelt sind, daher den im Verhältnis zur Miete relativ hohen Kaufpreis über die Steuer wieder wettmachen können; oder aber für Eigennutzer, die jedoch nach ganz anderen Kriterien erwerben.

 

Top-Renditeobjekte

Anleger, die eher auf die Immobilienrendite achten und dabei nicht nur in den bundesdeutschen Spitzenlagen (mit entsprechenden Einstiegspreisen) kaufen möchten, sondern zu günstigen und günstigsten Quadratmeterpreisen, werden sich nach wie vor an Deutschlands Rendite-Standorten im Rhein-Ruhr-Raum und weiteren Umfeld in NRW orientieren. Solide Mieten bei niedrigen Kaufpreisen heißt hier vielerorts die Devise im sanierten Altbau – und das in guten Innenstadtlagen.

TIP:
Renditeobjekte im Rhein-Ruhr-Raum
und in NRW kaufen!

Absolute Renditejäger sollten sich nach einem guten USA-Immobilienfonds umsehen; uns sind Angebote mit sicheren 8 und 9-Prozent-Renditen bekannt.

Aber auch der Neubau bleibt erwähnenswert: aufgrund der höheren degressiven Abschreibung bietet sich hier eine interessante Möglichkeit, Steuern einzusparen und (Geheimtip!) das mancherorts sogar bei dem Altbau vergleichbaren Einstiegspreisen....

TIP: Attraktive Neubauinvestitionen 
bieten Sicherheit, Steuervorteile 
....und Rendite!

Bleibt im wesentlichen noch die Frage, wie man sich das derzeitige Zinstief und die Lage auf dem Aktienmarkt zunutze machen kann? Ganz einfach: Die niedrigen Zinsen unbedingt nutzen und auf lange Sicht festschreiben. Für Eigennutzer empfiehlt sich in jedem Fall eine Zinsbindungsfrist von zehn bis sogar zwanzig Jahren; für Kapitalanleger ist ebenfalls eine Zehnjahresfestschreibung unbedingt anzuraten.

 

Der richtige Einstieg in die Aktienwelt

Und der Einstieg in die Aktienwelt? Mit einem internationalen Aktienfonds ist man zweifellos zur Zeit am besten bedient. Zum einen baut man auf die Erfahrung und das Know-how der Fondsexperten, die den weltweiten Aktienmarkt kennen und entsprechend zu gewichten verstehen; zum anderen nutzt man den sogenannten Cost-Average-Effekt, der über Jahre hinweg zu einer Art "optimalem Durchschnittspreis" führt, zu dem man die Aktien erwirbt. Im Klartext heißt das: Wer monatlich etwa 200 bis 300 DM in einen Aktienfonds steckt, den brauchen Schwankungen am Aktienmarkt eigentlich kaum zu interessieren.

TIP:
Der ideale Einstiegspunkt in den Aktienmarkt ist – jetzt!

Nach zehn oder zwanzig Jahren hat er auf jeden Fall "einen guten Schnitt" gemacht, und der lag bei den besseren Fonds in den letzten Dekaden doch gut und gerne um die 10-Prozent-Marke oder darüber. Und das ist immerhin eine Rendite, die sich sehen lassen kann – nach einem halben Jahr steuerfrei, wohlgemerkt, so weit es Kursgewinne (nicht Dividenden) betrifft. Die Kosten, die beim Abschluß einmalig zu zahlen sind (Ausgabeaufschläge) werden im Laufe der ersten Jahre durch die Rendite in der Regel gut wettgemacht.

Bester Internationaler Aktienfonds übrigens laut Finanztest (herausgegeben von der Stiftung Warentest) Heft 10/98: Metzler Wachstum International.

Fazit

Diese Kombination – finanzierte Immobilie, parallel dazu ein Kapitalaufbau durch einen Aktienfonds – dürfte in den kommenden Jahren unschlagbar sein, wenn man die Aspekte Rendite, Sicherheit, Steuerersparnis und Wertzuwächse in die Waagschale wirft.

 

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