Schnäppchen der besonderen Art: Denkmalgeschützte Immobilien

(1997)

Hohe Steuervorteile - gute Standorte

Seit vielen Jahren fördert Vater Staat den Erhalt denkmalgeschützten oder sanierungsbedürftigen Immobilienbestands in besonderen Lagen (sogenannten Sanierungsgebieten).

Mit der Diskussion der großen Steuerreform geriet auch dieser Fördertopf in die Kategorie der zu kürzenden Subventionen. Obwohl gerade zum Thema Steuerreform das letzte Wort noch lange nicht gesprochen wurde und sämtliche endgültigen Entscheidungen wahrscheinlich erst gegen Jahresende zu erwarten sein dürften, ist jetzt schon absehbar, daß sich die Kürzungen so empfindlich ausnehmen werden, daß eine Investition in den denkmalgeschützten Wohn- oder Gewerbebau nur noch bis Ende 1998 als wirklich hochattraktiv bezeichnet werden kann.

Zwar bleibt auch danach eine bessere Förderung als für den herkömmlichen Hausbau oder Erwerb, aber die derzeitig hervorragende Förderung läßt auch und gerade in besseren und besten Lagen eine Investition für hohe Steuerprogressionen mehr als lohnenswert erscheinen.

Betrachten wir daher die derzeitig gültigen Regelungen im Detail:

Zunächst einmal ist es wichtig, den Begriff des Denkmals zu verstehen. Das Deutsche Nationalkomitee für den Denkmalschutz hat 1975 folgende Empfehlung formuliert:

"Kulturdenkmäler sind (bewegliche und unbewegliche) Sachen, Sachgesamtheiten und Teile von Sachen, an deren Erhaltung aus geschichtlichen, künstlerischen, wissenschaftlichen oder städtebaulichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht."

Zuständig für die Beurteilung eines Bauwerks oder Gebäudes als Kulturdenkmal bzw. als denkmalgeschützt ist die jeweilige Denkmalschutzbehörde. Diese werden von den Denkmalfachbehörden beraten. Nur die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde ist ausschlaggebend für die Beurteilung der steuerlichen Vorteile. Für bauliche Maßnahmen (Umbau, Sanierung, Wiederaufbau etc.) ist natürlich wie immer die Baugenehmigungsbehörde (Bauamt) zuständig. Diese berücksichtigt jedoch im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens die Belange des Denkmalschutzes.

Wichtig zu wissen ist auch, daß nicht in jedem Bundesland ein Denkmal in das Denkmalbuch eingetragen werden muß, um als Denkmal anerkannt zu sein. In Hessen beispielsweise gilt das sogenannte Gesetzesprinzip, was besagt, daß die gesetzliche Denkmaleigenschaft allein ausreichend ist und alle Gegenstände, die den Denkmalcharakter kraft Gesetzes erfüllen, unter Schutz stehen, ungeachtet dessen, ob sie im Denkmalbuch verzeichnet sind oder nicht. Aus dem Grundbuch ist der Denkmalschutz in der Regel nicht ersichtlich.

Das kann mitunter zu Überraschungen führen: So erwarb ein Ehepaar im Jahre 1990 eine Hofreite, ohne Kenntnis darüber, daß das Fachwerk-Wohnhaus unter Denkmalschutz stand. Auch die Vorbesitzer und der Makler wußten nichts davon.

Als mehrere Jahre später ein Antrag auf Umbaumaßnahmen eingereicht wurde, meldete sich die Baubehörde mit dem Hinweis, daß das Objekt unter Denkmalschutz stehe. Dies war nicht im Grundbuch vermerkt, sondern in der Hausakte, die der Behörde vorlag. Das hatte nun zur Folge, daß zur Begutachtung der geplanten Baumaßnahme erst einmal der zuständige Denkmalpfleger hinzugezogen werden mußte.

In der Praxis kann dies zu Verzögerungen, teureren Maßnahmen und zum Teil vereitelten Bauplänen führen. In jedem Fall sollte man sich also vor Erwerb eines Gebäudes, bei dem Denkmalschutz vermutet wird, bei der Baubehörde bzw. dem Denkmalamt erkundigen.

Wie erhöhte Steuervorteile gewährt werden

Noch einmal sei betont: Ohne Bescheinigung der Denkmalbehörde gewährt das Finanzamt keinerlei erhöhte Steuervorteile. Diese Bescheinigung muß genau besagen, welcher Umfang von Denkmalschutz besteht (z.B. gilt bei vielen Jugendstilhäusern in großen Städten nur die Fassade als denkmalgeschützt; daher sind nur Sanierungsmaßnahmen für diesen Teil des Hauses förderungswürdig).

Grundsätzlich unterscheidet der Gesetzgeber bei der Gewährung von steuerlichen Vorteilen auch hier zwischen selbstgenutztem und vermietetem Wohn- bzw. Gewerberaum. Die derzeit noch gültigen Regelungen sind in § 10f EStG und in § 7i bzw. h EStG festgehalten.

Was aber gilt nun als steuerlich förderbar nach den Regelungen für denkmalgeschützte Gebäude? Hier ist eine genaue Formulierung im Gesetz vorhanden, die besagt, daß von den Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind und die nach Abstimmung mit der nach Landesrecht zuständigen Stelle durchgeführt worden sind, erhöhte Abschreibung in Anspruch genommen werden kann.

Für den Einzelfall von Bedeutung sind also die Formulierungen "Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal" und "zu seiner sinnvollen Nutzung". Es ist also durchaus denkbar, daß eine alte Mühle als Gasthaus genutzt und entsprechend umgebaut wird, wenn sie derzeit beispielsweise leersteht. Dann können also fast alle Herstellungskosten, sofern die Denkmalbehörde die entsprechende Bescheinigung ausstellt, nach § 7h/i bzw. bei Eigennutzern nach § 10f EStG erhöht abgeschrieben werden.

Wichtig ist:

Die Anschaffung muß vor Beginn der Herstellungsmaßnahme / Baumaßnahme geschehen sein.

Jede Rechnung für jede Maßnahme muß von der Denkmalbehörde als begünstigt bescheinigt werden. So könnte es passieren, daß ein Anbau als nicht steuerlich erhöht begünstigt eingestuft wird, weil dieser Anbau nach Einschätzung der Denkmalbehörde nicht als notwendig für eine sinnvolle Nutzung eingestuft wird. Entscheidend ist, daß Sie sich mit der Denkmalbehörde vor Beginn der Baumaßnahmen bzw. in der Planungsphase schriftlich darüber einigen, welche Maßnahmen unter die Regelung des Denkmalschutzes fallen und welche nicht.

Auch muß die Denkmalbehörde den Zustand des Objekts vor Beginn der Baumaßnahmen kennen, um beurteilen zu können, in welchem Umfang Umbauarbeiten und Sanierungsmaßnahmen als erforderlich zur sinnvollen Nutzung eingestuft werden müssen.

Auch die erstmalige Einstufung eines Objektes als Kulturdenkmal kann bei der Denkmalbehörde erwirkt werden, bevor das Objekt erworben und umgebaut wird.

In diesem Fall sollte man sich mit den zuständigen Personen darüber einig werden, warum es sinnvoll ist, das Objekt unter Denkmalschutz zu stellen. So könnte es beispielsweise sein, daß das Objekt ansonsten keinen Investor findet, weil die steuerlichen Anreize zu gering und die Umbaukosten zu hoch sind, und das Gebäude dem Verfall anheim gegeben sein wird.

Selbst wenn Sie sich in Einzelpunkten der Baumaßnahme vielleicht uneinig sind mit der Denkmalbehörde, so gilt im großen und ganzen doch: Richten Sie sich nach den Auflagen der Behörde und beachten Sie sie, dann haben Sie gute Karten, daß die meisten Maßnahmen auch steuerlich so gefördert werden, wie Sie sich das vorstellen. In einzelnen Punkten müssen Sie vielleicht nachgeben oder für bestimmte Baumaßnahmen auf erhöhte steuerliche Förderung verzichten und die normale AfA (Abschreibung für Abnutzung) in Anspruch nehmen.

Zusätzlich - wenngleich nicht Thema dieses Artikels - sei darauf hingewiesen, daß in einigen Bundesländern durchaus Zuschüsse vom Landesdenkmalamt befürwortet werden können. Solche Finanzspritzen der Öffentlichen Hand, meist als sogenannte verlorene Zuschüsse oder als zinsbegünstigte Darlehen - dienen dem Erhalt wertvoller historischer Substanz. Beispielsweise förderten viele Städte im Rahmen eines Sanierungsprogramms jahrelang die Wiederherstellung von Fachwerkfassaden mit erheblichen Mitteln. Man sollte sich also in jedem Fall erkundigen! Selbstredend können für erhaltene Zuschüsse keine zusätzlichen Steuervorteile beansprucht werden.

Zu beachten: Auch Anschaffungskosten sind teilweise in Einzelfällen erhöht begünstigt. Dies gilt für bauliche oder Sanierungsmaßnahmen, die Teil des Kaufpreises sind, aber erst nach der Anschaffung in Angriff genommen werden. Nicht begünstigt sind dagegen Maßnahmen, die vor Abschluß eines Kaufvertrags durchgeführt wurden.

Achten Sie daher sehr genau darauf, daß Sie kein fertig saniertes Objekt kaufen! Sonst sind alle steuerlichen Vorteile, die im Rahmen des Denkmalschutzes erzielt werden könnten, dahin.

Achten Sie aber auch darauf, daß Ihnen vor Abschluß eines solchen Kaufvertrags mit vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen die entsprechenden Unterlagen zur Einsicht vorgelegt werden, aus denen verbindlich (also mit Bestätigung der Denkmalschutzbehörde) hervorgeht, welche Maßnahmen unter die erhöhte Abschreibung fallen. Keinesfalls sollten Sie sich hier auf reine Zusagen eines Verkäufers oder Bauträgers verlassen. Fragen Sie im Zweifelsfall selbst bei der Denkmalbehörde nach.

Was aber sind nun die genauen 
steuerlichen Regelungen?

Voraussichtlich noch bis Ende 1999 gelten die nachfolgend kurz beschriebenen Bestimmungen, wobei ausdrücklich darauf hingewiesen werden muß, daß jedes Objekt unbedingt für sich bewertet werden muß.

Für Eigennutzer gilt:

Sonderausgabenabzug von jährlich 10% der anschaffungsnahen Aufwendungen, die unter die Regelungen des Denkmalschutzes fallen, und zwar zehn Jahre lang. Das heißt: In zehn Jahren werden die Herstellungs-/Sanierungskosten zu 100% abgeschrieben. Je nach Steuersatz können somit bis zu ca. 40-45% der Herstellungskosten vom Fiskus zurückgewährt werden.

Wichtig: Der Ausbau eines Dachgeschosses in einem ansonsten denkmalgeschützten Gebäude ist nicht unbedingt förderbar nach den Bestimmungen des Denkmalschutzes! Nur wenn nachgewiesen werden kann, daß das Gebäude erst durch den Ausbau des Dachgeschosses einer sinnvollen Nutzung zugeführt werden konnte, ist diese Förderung gewährleistet.

Bei vermieteten Gebäuden gilt:

10% Abschreibung für zehn Jahre auf alle baulichen Maßnahmen, die gemäß der Bescheinigung der Denkmalbehörde für Zwecke des Denkmalschutzes bzw. der sinnvollen Nutzung des Gebäudes, wie oben beschrieben, durchgeführt wurden.

Dies kann im Einzelfall erhebliche steuerliche Vorteile auslösen. Entscheidend ist:

Die Gebäudeanschaffungskosten werden herkömmlich abgeschrieben (2 bzw. 2,5% AfA bei vermieteten Gebäuden; Eigenheimzulage bei selbstgenutztem Wohnraum), gemäß § 7 bzw. 10 EStG. Nicht abschreibungsfähig sind wie üblich die Anschaffungskosten für Grund und Boden. Natürlich gelten die Grundregeln jeder Immobilieninvestition: Ausschlaggebend ist die Lage, die Nutzung und der nach der Sanierung nachhaltig erzielbare, realistische Ertrag. Erst dann sollten steuerliche Begünstigungen in die Berechnung mit einbezogen werden. Aber gerade in hochattraktiven Lagen, wie z.B. dem Rhein-Main-Gebiet, trifft man hin und wieder auf echte Schnäppchen, bei denen sich die Sanierung aus steuerlichen Aspekten und die Gesamtmaßnahme aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten durchaus lohnen!

Beispiel

Abschreibungssätze:

Ab dem Jahr der Anschaffung, sofern dies auch das Jahr des Baubeginns ist, gelten also für zehn Jahre folgende Abschreibungen:

Wenn sich also beispielsweise fünf Steuerzahler mit einer hohen Progression im Rahmen einer GbR oder KG zusammenschließen und das Objekt, am besten in Abstimmung mit einem Steuerberater, erwerben und sanieren, kann jeder entsprechend seinem Anteil von 20% am Gesamtaufwand ein Fünftel der genannten Sätze in Anspruch nehmen. Das sind stolze 49.600,- DM für zehn Jahre.

Zusätzlich kann natürlich der Zinsaufwand geltend gemacht werden, der bei Fremdfinanzierung der Maßnahme anfällt. Die Einnahmen aus der Verpachtung werden allerdings dem Einkommen hinzugezählt.

Finanzierung:

620.000,- DM Anteil (=1/5tel)
davon Eigenkapital: 80.000,- DM (z.B. Bausparvertrag, zuteilungsreif)
540.000 DM finanziert mit 5,7% auf zehn Jahre fest
30.780,- DM anfängl. Zinsen p.a.
zzgl. Tilgung 2% = 10.800,- DM p.a.
anfängl. Einnahmen aus Verpachtung:
26.000,- DM (1/5tel) p.a.
Unterdeckung Zinsen: 4.780 DM. Diese werden zusätzlich steuerlich geltend gemacht.

Bei einem Einkommen von DM 130.000,-, Splittingtabelle, zwei Kinder, incl. Soli und Kirchensteuer bedeutet das:

Steuer ohne Immobilienerwerb: 36.637,- DM
Abzugsbetrag aus Verpachtung und Abschreibung: 54.380,- DM
neue Einkommensteuer: 16.257,- DM
Ersparnis pro Jahr: 20.380,- DM.

Und das zehn Jahre lang (leicht variabel je nach Einkommensteigerungen und höheren Pachteinnahmen sowie weniger Zinsanteil pro Jahr)

Die Gesamtmaßnahme von 620.000,- DM wird also mit ca. 200.000 DM steuerlich begünstigt! Das sind netto fast 30% der Anschaffungs- und Herstellungskosten.

Es erübrigt sich zu sagen, daß ein solches Objekt nach zehn Jahren, wenn es gut geführt wird, ein lukratives Standbein bzw. eine zweite Rente darstellt!

Wichtig:

Diese Vorteile gelten - sofern die Steuerreform tatsächlich noch vor der Bundestagswahl wahr wird - voraussichtlich nur noch für Baumaßnahmen, die bis 31.12.1998 abgeschlossen werden! Es gilt also: Schnell handeln.

 

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