Zum allerletzten Mal: Die ganz große Chance

(1998)

Hinweis (2004): mit der Steuerreform 2003-2004 sind viele Angaben nicht mehr aktuell. Bitte erkundigen Sie sich zur aktuellen Abschreibung bei den zuständigen Finanzbehörden

Übersicht

Abschreibung für Abnutzung
Sonderausgaben / Werbungskosten
Sonderabschreibung - Neue Bundesländer / Berlin
Erhöhte Abschreibung bei Gebäuden in Sanierungsgebieten
Erhöhte Abschreibung bei Gebäuden die unter Denkmalschutz stehen
Absetzbarkeit von größerem Erhaltungsaufwand
Vorteile für Eigennutzer
Steuerfreier Verkauf

 

Für nahezu alle Steuerzahler bringt das Jahr 1999 einen gravierenden Einschnitt: umfassende Änderungen in der steuerlichen Begünstigung von Wohneigentum und anderen vermieteten Immobilien stehen in der neuen steuerlichen Gesetzgebung ins Haus. Dies läßt es ratsam erscheinen, noch in diesem Jahr - so weit möglich - eine Immobilie zu erwerben und dann für den gesamten Abschreibungszeitraum die heute geltenden steuerlichen Vorteile zu nutzen.

Warten Sie nicht ab, was der Gesetzgeber entscheidet.
Entscheiden Sie selbst!

Mit diesem Informationsbrief möchten wir in aller Kürze noch einmal darauf aufmerksam machen, was möglich ist - und warum Sie davon Gebrauch machen sollten. Kurz zusammengefaßt können wir folgende Kategorien aufzählen:

 

Abschreibung für Abnutzung (Afa)

Diese seit vielen Jahren gängigste Form der steuerlichen Geltendmachung von Aufwendungen für vermietetes Eigentum betrifft die Abnutzung des Gebäudes an sich. Der Gesetzgeber hat die Höhe dieser Abschreibung mit 2% pro Jahr festgelegt, über einen Zeitraum von 50 Jahren - die sogenannte lineare Afa. Allerdings werden Kosten für das Grundstück dabei nicht berücksichtigt, wohl aber werden den Anschaffungskosten die Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Grundbucheintrag, Grunderwerbsteuer und Fahrten zur Besichtigung) hinzugezählt (der in diesen Kosten enthaltene prozentuale Grundstücksanteil wird allerdings vorher wieder abgezogen - bitte nicht verzweifeln!).

Dieser Wert ist, wurde er einmal ermittelt und vom Finanzamt anerkannt, eine feste Größe, die Sie nun bis zum Verkauf des Eigentums bzw. 50 Jahre lang steuerlich in Abzug bringen können.

Die erhöhte Abschreibung bei Gebäuden, die vor dem 1.1.1925 errichtet wurden, beträgt 2,5%; achten Sie jedoch darauf, daß Sie für das Finanzamt einen tatsächlichen Nachweis erbringen können, daß das Gebäude auch dieses Alter besitzt (Bauakte, Grundbuchamt o.ä.)

Interessant weil deutlich höher ist die degressive Afa für Neubauten, die im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 7 Jahren 5%, danach 6 Jahre lang 2,5% und dann 36 Jahre lang 1,25% beträgt.

 

Die bisher gültige lineare Afa
für vermietete Gebäude wird wohl
auch weiterhin gelten

Es ist derzeit offenbar nicht vorgesehen, an diesen grundlegenden Afa-Sätzen in der Zukunft etwas zu ändern. Genaues wird man allerdings erst wissen, wenn die neue steuerliche Gesetzgebung verabschiedet worden ist.

 

Sonderausgaben und Werbungskosten

Steuerlich gesehen fallen Schuldzinsen sowie Aufwendungen für die Finanzierung im Jahr des Erwerbs und ein eventuell gewährtes Disagio unter die im Jahr der Anschaffung absetzbaren Werbungskosten. Natürlich stehen diesen Ausgaben auch Mieteinnahmen als Einkommen gegenüber und müssen entsprechend berücksichtigt werden.

Tip: Alle Belege sammeln, über alle Fahrten Buch führen

Weitere Werbungskosten sind u.a.: Bürgschaftsgebühren, Erhaltungsaufwand für Reparaturen (s.u.), Fachliteratur, Geldbeschaffungskosten, Grundbucheintragungen für Hypotheken und Grundschulden, Hausmeistervergütungen, Instandhaltungskosten, Maklerprovision für die Vermittlung eines Mieters (nicht für Verkauf und Kauf), Möbel (bei möblierter Vermietung; anteilmäßig auf die Nutzungsdauer gerechnet); Notargebühren für Hypotheken- und Grundschuldeintragungen, Zeitungsannoncen zur Mietersuche, Versicherungen und alle anderen Beträge, die Sie nicht auf den Mieter umgelegt haben, außer: Instandhaltungsrücklage und Hausverwaltung. Diese sind in keinem Fall absetzbar.

Oft ist es günstig, in Sachen Nebenkosten die Werbungskosten-Pauschale von 42,- DM / m² Wohnfläche und Jahr anzusetzen.

ACHTUNG: Diese Pauschale soll leider ab 1999 wieder abgeschafft werden; sie hatte so manches vereinfacht.

 

Sonderabschreibung
Neue Bundesländer und Berlin

Zweifellos seit 1991 die meist genutzte Form, sich hohe steuerliche Vorteile zu verschaffen. Das sogenannte Fördergebietsgesetz wurde mehrfach verlängert, um den Gebäudebestand der fünf neuen Bundesländer und Berlins (incl. West-Berlin!) zu retten bzw. zu sanieren und um genügend neuen Wohnraum zu schaffen. Diese Möglichkeit läuft nun endgültig zum Stichtag 31.12.1998 aus! Ganz wichtig: Wer noch in diesem Jahr kauft, muß bis zum 31.12.1999 fertiggestellt haben, sonst wird die erhöhte Abschreibung nicht anerkannt und die lineare Afa von 2% angewendet.

Was bringt die Sonder-Afa? Gehen wir hier nur auf die Variante "zu sanierender Altbau/ Wohnungen" ein:

40% der Sanierungskosten (inklusive anteilmäßig auch der Anschaffungsnebenkosten) sind im Jahr des Erwerbs und in den folgenden drei Jahren steuerlich voll absetzbar; die Verteilung kann praktisch "nach Bedarf" vorgenommen werden.

60% der Sanierungskosten (inklusive wie oben) werden dann auf die Restlaufzeit verteilt, sobald die 40% ausgeschöpft sind.

Die Sonder-Afa bedeutet DIE Chance,
noch einmal FÜR ZEHN JAHRE
steuerlich "vorzusorgen"

In der Regel empfiehlt sich diese Variante unter allen anderen Varianten. Einziger Haken: Die Gefahr, aus Steuersparmotiven heraus überteuerten Wohnraum zu kaufen. Erkundigen Sie sich daher unbedingt, ob der Einkaufspreis angemessen ist.

Wichtig: Nur wer noch in diesem Jahr kauft und eine Anzahlung in voller Höhe des Kaufpreises leistet, kann den steuerlichen Vorteil auch in voller Höhe ausnutzen. Lassen Sie sich diese Anzahlung jedoch durch eine Bankbürgschaft des Bauträgers absichern. Stellen Sie auch sicher, daß Ihre Kaufverträge so formuliert sind, daß hinterher kein "böses Erwachen" beim Steuerbescheid erfolgt....

Und: Stellen Sie sicher, daß die Bauabnahme durch qualifizierte Fachleute erfolgt.

Weiterer Tip: Es werden vermehrt 5- und 10-Jahresmietgarantien geboten. Prüfen Sie den Garanten!

Der allerwichtigste Tip jedoch: Wer diesen Vorteil nutzen möchte, dieses einmalige Jahrhundertgeschenk an Steuerzahler, muß JETZT und SCHNELL handeln.

 

Erhöhte Abschreibung
bei Gebäuden in Sanierungsgebieten

Diese steuerliche Vergünstigung wird voraussichtlich ab 1.1.1999 gekappt werden, was wir allerdings nur bedauern können. Denn bislang waren Maßnahmen an Gebäuden in von Städten ausgewiesenen Sanierungsgebieten steuerlich ebenso begünstigt wie Maßnahmen an denkmalgeschützten Gebäuden. Der Sanierungsaufwand konnte nämlich über 10 Jahre zu 100% abgeschrieben werden, also mit 10% pro Jahr. Da vor allem in den neuen Bundesländern der Sanierungsbedarf nach wie vor hoch ist, entfällt wohl künftig ein wesentlicher Anreiz zur Investition durch private Bauherren.

Städtebauliche Sanierungsgebiete
fallen steuerlich dem Rotstift zum Opfer

 

Erhöhte Abschreibung
bei Gebäuden unter Denkmalschutz

Diese Abschreibungsmöglichkeit wird zwar nicht ganz gestrichen werden, soll aber statt wie bisher mit 100% auf 10 Jahre künftig mit 5% auf 20 Jahre abgeschrieben werden können. Auch dies ist eher zu bedauern, da Investitionen in denkmalgeschützte Bausubstanz durchaus zur Attraktivität unserer deutschen Lande beigetragen haben und eher unter dem Aspekt des gesamtsozialen Nutzens als der persönlichen Spekulation zu sehen sind. Denn den Vorteilen stehen klare Risiken alter Bausubstanz und hoher Kosten bei Sanierungsmaßnahmen gegenüber.

Denkmalschutz wird zwar
wie bisher staatlich gefördert,
kann aber nur über den doppelten
Zeitraum abgeschrieben werden.

 

Absetzbarkeit von
größerem Erhaltungsaufwand

Die bisherige Regelung besagt: Wird nach Erwerb einer vermieteten Wohnung diese vom Erwerber modernisiert bzw. instandgesetzt, dann können diese Aufwendungen in der Regel als Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden, sofern sie 15% des Kaufpreises nicht übersteigen. Höhere Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen werden in den ersten drei Jahren nach Erwerb automatisch den Anschaffungskosten hinzugezählt und linear abgeschrieben. Diese 15%-Grenze ist zwar nicht bindend und kann einer Nachprüfung durch die Finanzbehörden unterzogen werden, wird aber allgemein als Richtwert angenommen.

Solche nachträglichen Erhaltungsaufwendungen können auch über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren verteilt werden. Diese Regelung der Verteilung soll allerdings ebenfalls dem Rotstift des Fiskus zum Opfer fallen; Erhaltungsaufwendungen sollen künftig nur noch im Jahr, da sie anfallen, steuerlich geltend gemacht werden können.

TIP: Größeren fälligen 
Erhaltungsaufwand noch in diesem
Jahr beginnen, im nächsten beenden

 

Vorteile für Eigennutzer

Wie schon so oft in der Vergangenheit wird der Rotstift mal wieder ganz kräftig bei den Eigennutzern angesetzt. Die bisherige Vorkostenpauschale soll ganz entfallen (man erinnere sich: in der Vergangenheit konnten vor dem Erwerb anfallende Kosten zu einem erheblichen Teil auch von Eigennutzern abgesetzt werden; dies wurde am 1.1.1996 in eine Pauschale von 3.500,- DM umgewandelt, die zudem an den Erhalt der Eigenheimzulage gebunden ist.)

Ebenfalls entfallen bzw. gekürzt werden soll der Erhaltungsaufwand beim Erwerb von gebrauchtem Wohnraum.

Die eigengenutzte Immobilie
ist zugleich auch die "eigenwilligste" von allen...

Ebenfalls entfallen soll die Möglichkeit der erhöhten Abschreibung von Sanierungsmaßnahmen bei eigengenutztem Wohnraum in städtebaulichen Sanierungsgebieten (siehe oben). Schade eigentlich, es hätte viel zum Erhalt altehrwürdiger Bausubstanz beigetragen.

Analoges gilt für denkmalgeschützten Wohnraum; hier wird der Abschreibungszeitraum wie auch beim vermieteten denkmalgeschützten Gebäude auf 20 Jahre verlängert.

Unser Fazit (nicht ohne einen Unterton der Ironie): Immobilien nur noch als Kapitalanlage kaufen, und selbst zur Miete wohnen....

 

Steuerfreier Verkauf

Die bisherige Regelung, daß eine Immobilie nach zwei Jahren steuerfrei verkauft werden kann (genau gesagt: ein erzielter Gewinn muß nicht versteuert werden) soll dahingehend geändert werden, daß bei vermietetem Wohnraum der Verkaufsgewinn frühestens nach zehn Jahren von der Steuer befreit sein soll. Eine Änderung, die durchaus unserer Unternehmensphilosophie entspricht, die nämlich besagt, daß Immobilien der langfristigen Wertschöpfung und nicht der kurzfristigen Spekulation dienen. Allerdings wäre eine Fünf-Jahres-Regelung auch nicht zu verachten....Bei eigengenutztem Wohnraum soll die bisherige Zwei-Jahres-Regelung beibehalten werden.

Es gibt also für den einen oder anderen durchaus Motive, noch in 1998 zu handeln:

Wer hohe Steuern zahlt, sollte sich die Möglichkeiten des Fördergebietsgesetzes zunutze machen; wer Erhaltungsaufwand hatte, sollte diesen möglichst in voller Höhe geltend machen oder den Aufwand zumindest so verteilen, daß ein Teil in diesem, ein Teil im nächsten Jahr anfällt; wer noch gar keine Immobilie besitzt sollte sich überlegen, ob nicht ein Kauf noch in diesem Jahr aus Gründen der Rendite oder anderen Überlegungen sinnvoll ist.

 

In all diesen Fragen und Problemstellungen helfen wir Ihnen gerne beratend weiter. Hinweis: Alle Angaben sind absolut ohne Gewähr, da die Steuergesetzgebung über die Jahre äußerst kompliziert wurde und es auch nicht in Sicht ist, daß irgendjemand mal eine Vereinfachung durchsetzen würde.

 

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