Immobilien im Aufwind

Der Aufschwung

 

Der Aufschwung auf dem Immobilienmarkt - lange schon wurde er prognostiziert, immer wieder wurde er herbeigeseht - nun scheint er endlich da zu sein. Allerdings unterscheidet ihn ein gravierendes Merkmal von allen anderen Aufschwungperioden der vergangenen Jahrzehnte: er entbehrt jeglicher Euphorie, basiert nicht auf neuen steuerlichen Gesetzgebungen und vollzieht sich sehr genau nachvollziehbar in jenen Regionen, in denen auch wirtschaftlich "die Post abgeht", wie man so schön sagt.

Mit anderen Worten: In jenen Metropolen, wo sich das Rad der Wirtschaft nun wieder deutlich schneller dreht, ist auch der Boom auf dem Immobilienmarkt zu spüren. Allein im Rhein-Main-Gebiet, speziell in Frankfurt, hat sich die Nachfrage nach Wohnraum - sowohl zur Miete als auch zum Kauf - bereits gegenüber dem letzten Jahr drastisch verschärft. Aus unserer eigenen Beobachtung können wir bestätigen, daß auf jede Mietwohnung in Frankfurts guten Stadtteilen etwa zwanzig bis fünfzig Bewerber kommen (mittlere Wohnungsgrössen, Mieten zwischen 1.000 und 1.500 DM). Gehobenes Wohnambiente ist ebenfalls sehr begehrt, nicht selten werden jetzt 4- und mehr Zimmer Wohnungen für DM 28,- bis DM 35,- je m² Wohnfläche vermietet, wohlgemerkt - immer in guten Lagen.

Wer sich glücklicher Besitzer eines Mehrfamilienhauses in Stadtteilen Frankfurts, wie Nordend, Sachsenhausen, Bornheim, Bockenheim oder gar dem Westend nennen kann, der hat gut lachen. Über die Vermietbarkeit braucht er sich jedenfalls jetzt keine Sorgen mehr zu machen - vor zwei Jahren sah das noch etwas schwieriger aus. Da konnte eine Wohnung durchaus mal zwei oder drei Monate leerstehen - das ist heute unvorstellbar. Am Wochenende inserierte Wohnungen sind oft schon am selben Abend, spätestens bis Mitte der folgenden Woche neu vermietet.

Auch im Umfeld von Frankfurt findet eine immer dichter werdende Ansiedlung statt. Es sind nicht nur Banken und Börse, die Arbeitskräfte heranziehen - auch die mittelständische Wirtschaft, das Handwerk und vor allem die IT-Branche sind die Räder des Aufschwunges. Der Vater des Wirtschaftswunders der sechziger Jahre, Ludwig Erhard, würde genüßlich an seiner Zigarre ziehen und sich zufrieden im Armstuhl zurücklehnen, blickte er heute auf das Geschehen im Rhein-Main-Gebiet. Nur mit dem Unterschied, dass heute eine nie dagewesene Internationalisierung auf dem Markt der Fachkräfte zu verzeichnen ist - und bei den Vermietungen sehr viele Anfragen ausländischer Spezialisten dominieren.

München steht dem Boom im Rhein-Main-Gebiet kaum nach, auch hier sind die Mieten auf hohem Niveau und Wohnungseigentümer können recht unbesorgt in die Zukunft blicken. Doch in München sind die Immobilienpreise schon seit vielen Jahren auf hohem Niveau. Hamburg, Berlin, Düsseldorf und Stuttgart sind sicherlich die nächsten Großstädte, die man in der Rangfolge aufführen kann. Aber auch das Ruhrgebiet ist nicht zu verachten - Essen und Duisburg allen voran. Auch hier profitiert die Region jetzt allmählich vom lange schon herbeigearbeiteten Strukturwandel; zwar haben wir zwischen zwischen Recklinghausen und Mönchengladbach noch kein zweites Silikonvalley, aber der Wandel vom Zeitalter der Schwerindustrie und des Tagebaus hin zum Hochtechnologie-Zeitalter mit entsprechenden Arbeitsplatz-Perspektiven ist unverkennbar.

Hinzu kommt: Nicht nur der Mietmarkt fängt allmählich wieder an zu boomen, auch in den Köpfen der Investoren findet ein Sinneswandel statt. Die Aktieneuphorie des letzten Jahres ist vorüber; gar mancher hat sich auf dem Neuen Markt seine blauen Flecken geholt und viele kehren nun wieder zur Immobilie als langfristiger Vermögensanlage zurück oder ergänzen ihre Aktienanlagen mit Immobilieninvestments.

 

Ein weiterer Faktor ist:

Der Wohnungsneubau hat in den letzten drei Jahren nachgelassen, ebenso die steuerliche Förderung des Wohnraums. Es wurde zumindest in den letzten beiden Jahren deutlich weniger aus steuerlichen Motiven für die Immobilie getan, was zu einer Verknappung des vorhandenen Wohnraumangebotes geführt hat. Auch sind gute gebrauchte Immobilien (Bestandsobjekte) nicht gerade reichlich auf dem Markt vorhanden. Im Gegenteil: Wer schon Immobilien besitzt und damit gute Erfahrungen gesammelt hat, möchte oft noch mehr dazu kaufen und nicht etwa verkaufen.

Dabei ist die Finanzierung der Immobilie nicht gerade einfacher geworden. Die Anforderungen der Kreditinstitute an die Darlehensnehmer sind höher; eine Finanzierung ohne Eigenkapital und möglichst auch noch inklusive Nebenkosten ist fast allen Banken zu riskant, nachdem in den letzten Jahren doch zahlreiche Pleiten aus früheren Jahren der Bauherrenmodelle, Sonderabschreibung und Steuersparfonds hingenommen werden mußten.

Noch ein gravierender Unterschied allerdings ist im Gegensatz zum letzten Aufschwung auf dem Immobilienmarkt (1992-1995) zu verzeichnen: Die neuen Bundesländer sind von diesem Aufschwung noch gar nicht betroffen. Hier muß nun zunehmend die Zeche bezahlt werden, die Vater Staat den Steuersparern eingebrockt hat: blindwütiges Drauflosbauen unter dem Aspekt der besonders hohen Steuerabschreibung in einen Markt hinein, dessen Wirtschaft bis heute noch nicht Fuß gefaßt hat. Dies führte zu zahlreichen Fehlinvestitionen, Leerständen, Überangebot und letztlich auch Immobilienpleiten.

Wer jedoch echte Chancen in diesen Märkten sucht, der wird sie jetzt verstärkt finden. Zahlreiche Immobilien, die noch vor sechs, sieben Jahren wie Goldgruben gehandelt wurden, sind nun für ein Butterbrot zu haben - und können somit durchaus lukrative Investments bedeuten. Sogar top-sanierte Objekte, die als Steuersparmodell ausgedient haben, können nun vielfach für die Hälfte dessen, was sie ursprünglich kosteten, erheischt werden. Daß eine Immobilie in einer Stadt der neuen Bundesländer liegt, heißt also ganz und gar nicht, daß sie ein schlechtes Investment darstellen würde - man muß ganz einfach wissen, daß man hier auf Schnäppchenjagd gehen kann, sich alle Zeit der Welt dazu nehmen kann, geeignete Objekte auszuwählen und jede Menge gute Chancen hat, auf längere Sicht auch einen echten Renditerenner zu finden. Denn auch in den neuen Bundesländern wird irgendwann das Rad der Wirtschaft wieder rollen, und abgesehen davon sind auch schon heute gute Renditeobjekte dort zu haben.

Im Hinblick auf die Möglichkeit, mit Immobilien Steuern zu sparen, gehört Deutschland dagegen mittlerweile wohl eher zu den Schlußlichtern der Länder Europas.

Im Hinblick auf die Rentabilität einer Immobilieninvestition am Standort Deutschland allerdings ist dieses Land so attraktiv wie selten zuvor.

Damit aber hat die Immobilie eine ganz andere Gewichtung erfahren. Sie ist nun endgültig die dritte, stabile Säule der persönlichen Vermögensbildung und der Vorsorge für das Alter geworden. Vom Staat beinahe mit Füßen getreten, hat sich die Immobilie in Zeiten leerer Rentenkassen dennoch als wertsicheres Anlageinstrument durchgesetzt. Auch hier steht der ganz große Boom erst noch bevor: wenn die jüngere Generation aufwacht und erkennt, welch gute Perspektiven für die Alterssicherung - staatlich gefördert oder nicht - die Immobilie bietet. Immer weniger Menschen verlassen sich überhaupt auf Vater Staat (denn nur allzuoft sind gerade die dann auch am meisten verlassen), und stützen sich auf das Altbewährte.

 

Die Immobilieist also erst recht wieder attraktiv geworden. Wer investieren möchte, der tut dies jetzt genau zur richtigen Zeit.

Was man dazu wissen muss:

Der Schnäppchenjäger kann also in zweierlei Hinsicht auf seine Kosten kommen: in den alten wie auch in den neuen Bundesländern; während der auf die boomenden Metropolen setzende Investor durchaus bereit sein muß, die schon jetzt wieder sehr hohen Immobilienpreise zu bezahlen in der Erwartung, daß auch in den nächsten Jahren der Wertanstieg weitergeht.

Was bedeutet dies nun im Hinblick auf eine Investitionsentscheidung im Jahre 2001? Ganz klar: Es ist das Jahr der Immobilieninvestition. Noch sind die Zinsen relativ niedrig - wenngleich die absolute Talsohle des Jahres 1999 kaum wiederkommen dürfte. Aber ein Zinsniveau zwischen 6 und 7 Prozent ist auch durchaus noch als attraktiv zu bezeichnen.

Nun, wer noch keine Entscheidung für die Immobilie treffen kann, der kann ja durchaus den Trend noch einige Monate lang beobachten. Vielleicht eröffnet sich ihm dann doch die eine oder andere gute Chance.

 

Wie sieht der Trend für den Eigennutzer aus? Nun, dazu ist eines ganz deutlich zu sagen: die Grundstückspreise steigen und Bauen wird nicht billiger. Wer vor der Entscheidung steht, lieber Eigentum zu kaufen statt zur Miete zu wohnen, der hat es nicht unbedingt leicht. Zwar sind eine ganze Anzahl von Ein- bis Zweifamilienhäusern auf dem Markt zu haben, jedoch verlangen gute Immobilien ihren Preis, und alte, heruntergekommene mit Standards von vorgestern will keiner haben. Warum also nicht preiswert kaufen, und eine "alte Hütte" in neuem Glanz erstrahlen lassen? Das kann man sich durchaus einiges kosten lassen. Zugegeben aber auch, daß für viele der Verlust von 20.000 DM Eigenheimzulage bei einer Gebrauchtimmobilie (im Gegensatz zum Neubau) schmerzhaft sein kann, und deshalb der Neubau die Immobilie der Wahl ist.

Wer jedoch aufgrund des höheren Einkommens gar keine Eigenheimzulage erhalten kann, der hat gerade auf dem Markt der Gebrauchtimmobilien immer noch so manche Gelegenheit, günstig einzukaufen - und dann hochwertig zu modernisieren. Ein altes Gebäude in neuem Gewand ist oft reizvoller, weil individueller, als ein neu gebautes Haus - zudem erspart man sich die Grundstückssuche und den oft lästigen Prozess der gesamten Baugenehmigung. Denn mit einer Modernisierung sind selten genehmigungspflichtige Arbeiten verbunden.

Unser Tipp:

Stöbern Sie in unseren Webseiten. Zögern Sie nicht, uns zu schreiben, wenn Sie Beratung wünschen, oder wenn in Sachen Finanzierung ein Termin angesagt scheint. Denn: Die Immobilie ist und bleibt eine wesentliche Säule der Vermögensbildung, auch für die Zukunft.

 

 

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