Wie Sie ein Immobilieninvestment
lohnenswert gestalten

(1997)

Worauf es bei einem Investment ankommt

Sicher haben viele von uns sich mit dem Thema Immobilien schon auseinandergesetzt. Kaum eine andere Investitionsform wurde so oft hochgepriesen und gelobt wie die Immobilie, aber in kaum einem anderen Bereich besteht so viel Informationsbedarf. Denn eine Immobilie ist als Kapitalanlage ein komplexes Instrument und um in späteren Jahren ein unangenehmes Erwachen zu vermeiden, sollte man einige Eckpunkte unbedingt im Vorfeld einer Anschaffung überprüfen.

Zunächst einmal stellt sich natürlich die Frage: Warum ist eine Immobilienerwerb für mich sinnvoll? Hierbei können verschiedene Gründe den Ausschlag geben:

Man könnte sicher noch zahlreiche Gründe oder Motive für einen Immobilienerwerb anführen, doch im wesentlichen lassen sie sich auf die hier angeschnittenen zurückführen.

Welche Immobilie für welchen Zweck?

Die zweite Frage lautet: Welche Immobilie paßt für meine Zwecke am besten? Natürlich wird der Eigennutzer unter anderen Kriterien kaufen als der Anleger. Wer gerne am Land wohnen möchte, der wird sich keine Eigentumswohnung in der Stadt als Alternative aufschwätzen lassen; umgekehrt gilt sicher das gleiche. Wer eine wertsichere Kapitalanlage sucht, der sollte besser in zentralen Lagen oder nahe an einer Großstadt kaufen als irgendwo im fernen Hinterland. Wer eine Immobilie als zweites Standbein sucht, der darf kein Steuersparmodell kaufen, und umgekehrt sollte der, der in erster Linie Steuern einsparen möchte, möglichst keine Immobilie mit nur 2% Abschreibung erwerben.

Man merkt sehr schnell, daß es immer eine Reihe mehrerer komplexer Faktoren gibt, die zu einer Gesamtentscheidung beitragen. Sie lassen sich jedoch zusammenfassen in drei grobe Gruppen:

Merke:

Das wichtigste Kriterium bei einer Immobilienanschaffung ist und bleibt die Lage.

Hat man unter diesem Aspekt die Auswahl eingegrenzt, dann stellt sich die Frage nach der Größenordnung des Investments. Sprich: Für wieviel Geld kann ich mir eine Immobilie leisten? Dazu ist erst einmal die Frage zu beantworten: Wieviel Geld habe ich denn schon, und wieviel wird mir als Baudarlehen zur Verfügung gestellt werden?

Eigennutzer: leider (meist) ohne Steuervorteile

Beim Eigennutzer ist die Sache relativ einfach: Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises sollten nach Möglichkeit als Ersparnis - Eigenkapital - vorhanden sein. Die monatliche Belastung für das Darlehen kann mit der aktuell gezahlten Miete gegengerechnet werden, und man sieht sehr schnell, um wieviel tiefer man monatlich in die Tasche greifen muß, um sich "die eigenen vier Wände" zu leisten.

Steuerlich ist der Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie seit 1996 praktisch uninteressant. Die neue Eigenheimzulage über DM 5.000 pro Jahr für Neubauten und DM 2.500 pro Jahr für Altbauten (jedoch höchstens in Höhe von 2,5% der Anschaffungskosten) über einen Zeitraum von acht Jahren wird zusätzlich zur Kinderzulage von DM 1.500 pro Jahr und Kind nur dann gewährt, wenn die Einkommensgrenzen von 120.000 DM (verh. 240.000 DM) gewahrt sind.

Nur eine einzige Ausnahme gibt es, wie auch der Eigennutzer höhere steuerliche Vorteile wahrnehmen kann: durch den in § 10f Einkommensteuergesetz geregelten Sonderausgabenabzug für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale. Hierzu siehe unser Beispiel weiter unten - dies kann durchaus hochattraktiv sein, bietet sich aber selten an.

Steuersparer: Wie Tarzan im Steuerdschungel

Kommen wir zur Kategorie 2, dem sogenannten Steuersparer. Eigentlich ist dieser Begriff irreführend, denn wir alle möchten ja möglichst wenig Steuern an Vater Staat zahlen. Die steuerlichen Vergünstigungen für die Herstellung oder den Erwerb von vermietetem Wohnraum oder gewerblichen Räumen sind in den letzten Jahren immer mehr beschnitten worden und es ist auch in Zukunft damit zu rechnen, daß diese Anreize immer geringer ausfallen. Insgesamt jedoch ist die Steuergesetzgebung vor allem eines: hochgradig komplex, einem Dschungel vergleichbar.

Wichtig ist:

Alle Faktoren der Berechnung nachprüfen. Steuervorteile mögen gut klingen, sind aber nicht ausschlaggebend für die Entscheidung. Entsprechend qualifiziert sollte auch die Beratung sein, die zumindest bei "Besserverdienenden" immer in Abstimmung mit einem fachkundigen Steuerberater erfolgen sollte.

 

Steuern Sparen mit Punkt und Komma

Betrachten wir nur grob die wesentlichen Möglichkeiten, die sich bieten, um durch Immobilien Steuern zu sparen:

An dieser Stelle würde es zu weit führen, im Detail auf all diese Möglichkeiten einzugehen. Es liegt jedoch auf der Hand, welche Abschreibungssätze für den Steuerzahler mit hoher Steuerlast interessant sind: natürlich je höher, je besser. Das ist ein Grund, warum sogenannte Steuersparmodelle oft unüberlegt von Anlegern mit hoher Steuerbelastung gekauft werden, insbesondere dann, wenn diese vom Immobilienmarkt keine oder nur wenig Ahnung haben.

Die Gefahr besteht ganz einfach darin, daß der Anbieter einen steuerlich zwar attraktiven, aber marktmäßig überhöhten Kaufpreis ansetzt.

Liegt der Kaufpreis über dem 25-fachen der Netto-Jahresmieteinnahme oder darüber, dann ist zu überlegen, ob diese Immobilie ihren Preis wirklich wert ist. Liegt sie sehr zentral und ist immer gut zu vermieten, dann geht der Kaufpreis vielleicht noch in Ordnung; in schwächeren Lagen allerdings sollte man beim 20-24-fachen die Grenze ziehen.

Altbau-Immobilien bieten mit 21/2- bzw. 2-prozentigen Abschreibungssätzen steuerlich keine nennenswerten Anreize mehr. Dafür sind sie jedoch für Kategorie 3 interessant: den Rendite-Anleger.

Rendite-Anleger: Vorsicht Zins-Mathematik!

Der Anleger, der aus Rendite-Gesichtspunkten heraus erwirbt, schaut in erster Linie auf die prozentuale Verzinsung seines eingesetzten Kapitals und erst in zweiter Linie (oder gar nicht) auf die steuerlichen Vorteile. Rendite bedeutet ja, daß das eingesetzte Geld einen gewissen Prozentsatz an Zinsen erbringt. Trage ich es zur Bank, erhalte ich zwischen null und derzeit 5% Zinsen, muß allerdings die Inflation davon abziehen. Stecke ich meine Ersparnisse in eine Immobilie, dann ist das Geld inflationssicher angelegt, bringt aber möglicherweise in den ersten Jahren überhaupt keinen Ertrag. Dennoch sieht die Rechnung langfristig bei einer vermieteten Wohnung immer besser aus als bei einer Geldanlage auf der Bank.

Viele Anleger tun sich zu Recht schwer damit, die Rendite einer Immobilie zu berechnen. Denn welche Kriterien will man dabei ansetzen? Bezieht man den Ertrag (die Miete) auf das eingesetzte Eigenkapital, dann ist die Rendite sicher weit höher als bei irgendeiner anderen Investition. Auf der anderen Seite muß anfänglich die Miete für Zins und Tilgung eingesetzt werden, wenn der Löwenanteil des Kaufpreises fremdfinanziert wird.

Bezieht man die Rendite auf den Kaufpreis und berücksichtigt die Steuervorteile, dann erhält man zwar ebenfalls einen attraktiven Wert, der jedoch irreführend sein kann, wenn nicht der exakte persönliche Steuersatz dabei zugrundegelegt wird (Prospekte setzen nicht selten einen Steuersatz von 50% an, den wenige erreichen).

Die klarste und von vielen verwendete Berechnung der Rendite ist die Nettorendite:

Nettojahresmieteinnahme dividiert durch Nettokaufpreis mal 100.

Beispiel:

Die Monatsmiete betrage 850 DM netto (=Kaltmiete ohne Nebenkostenanteil).
Der Kaufpreis betrage (ohne Erwerbsnebenkosten) 199.000 DM.
Rendite: 850x12=10.200:199.000=0,0512•100=5,12%
Da von Jahr zu Jahr (oder alle drei Jahre) die Miete angehoben werden kann, erhält man eine steigende Rendite, anders als bei der Bank.
Die Netto-Rendite liegt anfänglich bei Neubauimmobilien bei 3-4%, bei Altbauten ab 4% aufwärts. Da bei Neubauten die Steuervorteile höher sind, ist zunächst stets mit einer niedrigeren Rendite zu rechnen - ganz einfach, weil der Kaufpreis im Verhältnis zum Neubau ebenfalls höher ist.

Beispiel:

Eine Neubauimmobilie im Stadtgebiet einer westdeutschen Großstadt kostet 4.650 DM/m². In der Nachbarschaft kostet eine Altbauwohnung in sehr gutem Zustand ca. 3.600 DM/m². Die gezahlten Mieten/m² unterscheiden sich jedoch kaum: 13 DM im Altbau, 14 DM im Neubau. Das ergibt folgende Renditevergleiche:

Altbau: Kaufpreis 217.800 DM, Jahresmiete 9.440, Rendite = 4,33%
Neubau: Kaufpreis 281.000 DM, Jahresmiete 10.200 DM, Rendite = 3,63%.
Steuervorteile:
Umso mehr unterscheiden sich die beiden Objekte im Hinblick auf die Steuervorteile (Anleger ledig, 100.000 DM zu versteuerndes Einkommen, Eigenkapital 50.000 DM):
Beim Neubau betragen sie ca. im ersten Jahr 13.800 DM, in den folgenden 7 Jahren 8.300 DM, danach 6.000 DM für 6 Jahre.
Beim Altbau ca. 9.100 DM im ersten und 6.000 DM in den folgenden 39 Jahren.
Natürlich sind dies Näherungswerte. Es kann davon ausgegangen werden, daß sich das jährliche zu versteuernde Einkommen von Jahr zu Jahr leicht erhöht, ebenso aber auch die Mieteinnahme.

Beachte: Für die Wahrnehmung der unterschiedlichen Steuervorteile sind in erster Linie das Datum des Kaufs und der Fertigstellung der Immobile maßgebend. In den ersten 14 Jahren hat der Neubaukäufer einen Steuervorteil von ca. 108.000 DM; der Altbaukäufer dagegen "nur" 87.100 DM. Die Kaufpreisdifferenz betrug aber 63.200 DM, was dem Altbaukäufer einen Nettovorteil von rund 42.300 DM gibt!

Natürlich sind solche Rechnungen hochgradig theoretisch, denn letztendlich spielen Standort der Immobilie, Wertzuwachs und langfristige Mietsteigerungen ebenso eine Rolle wie anfallende Reparaturen am Haus (die beim Altbau sicher öfter vorkommen als beim Neubau).

 

Einige Faustregeln

Um nun die Entscheidung nicht allzu kompliziert zu machen, hier ein paar Faustregeln, die wir in der Beratung verwenden:

1. Klein einsteigen!

Die erste Immobilie sollte auf jeden Fall ein wertsicheres Renditeobjekt in einer überschaubaren Größenordnung sein (Kaufpreis zwischen 100.000 und 200.000 DM). So "gewöhnt" man sich an den Umgang mit einer solchen Kapitalanlage.

Keinesfalls sollte man sich von steuerlichen Vorteilen locken lassen, die zwar süß klingen und nach viel Geld aussehen mögen - unter dem Strich oft aber teuer bezahlt werden müssen durch einen zu hohen Kaufpreis.

2. Standort beachten!

Ein ganz wichtiger Faktor ist der Standort der Immobilie (siehe Kundeninfo Nr. 6/97). Die entscheidende Frage lautet: Kann ich an diesem Standort nachhaltig damit rechnen, die Miete zu erzielen, die meiner Kalkulation zugrunde liegt? (Dazu ist es erforderlich, die ortsüblichen Mieten zu vergleichen.)

3. Schnäppchen suchen

Wer wirklich Steuern sparen möchte, der sollte sich nach echten Steuerschnäppchen umsehen. Dazu gehört z.B. ein Neubau (mit 5%iger Abschreibung auf 8 Jahre) oder vielleicht auch eine Immobilie mit Sonderabschreibung in den neuen Bundesländern, wobei man hier jedoch noch sorgfältiger in der Wahl des Standorts und der Beurteilung der Mieten sein muß.

4. Beim richtigen Objekt schnell zugreifen

Bei echten Superschnäppchen heißt es: Schnell zugreifen, denn sie gibt es nicht in großer Zahl. Hierzu ebenfalls ein Beispiel:

Der Anleger im früheren Beispiel erwirbt eine 62-m²-Wohnung in einem Baudenkmal zu einem Kaufpreis von 268.000 DM. Da das Denkmal komplett umgebaut wird, kommt es in der Qualität einem Neubau gleich. Die Miete beträgt 837 DM pro Monat. Anfangsrendite demnach 3,74%. Und hier die Rechnung nach Steuern:

Steuervorteil im 1. Jahr 20.544 DM, in den folgenden 9 Jahren jeweils 12.300 DM. Gesamtsteuervorteil in 10 Jahren=131.244 DM.

Unter dem Strich schneidet diese Anlagemöglichkeit also mit Abstand am besten ab!

5. Auf Renditeschnäppchen achten

Natürlich gibt es auch echte Renditeschnäppchen, beispielsweise dann, wenn die Miete höher ist als Zins und Tilgung. Aber auch diese sind selten und verlangen schnelles Handeln.

6. Auch mal als Eigennutzer Steuern sparen

Noch interessanter wird es bei Baudenkmälern für den Eigennutzer, denn dieser kann - wie weiter oben erwähnt - ansonsten keine steuerlichen Vorteile wahrnehmen:

Anschaffungspreis Baudenkmal-Wohnung: 258.000 DM, alle anderen Angaben wie oben, bisherige Miete 1.100 DM warm. Ergibt unter dem Strich einen Steuervorteil von jährlich 9.300 DM für 10 Jahre und eine Einsparung gegenüber der bisherigen Miete von 301 DM monatlich!!! Er bekommt die Wohnung tatsächlich "fast geschenkt"!

(Bei allen angegebenen Berechnungsbeispielen wurde der Einfachheit halber eine 10-jährige Zinsfestschreibung mit 5,75% Zinsen und 95-prozentiger Auszahlung angenommen).

Zu Baudenkmalen ist natürlich folgendes zu sagen: Die Umbaukosten sind sehr hoch (hier allerdings voll im Kaufpreis enthalten) und die Denkmalbehörde hat immer ein Wörtchen mitzureden. Man muß also gewisse Einschränkungen in Kauf nehmen. Außerdem liegen solche Objekte nicht immer in guten Lagen; hier gilt es also doppelt, die Lage zu prüfen (ähnlich wie in den neuen Bundesländern).

 

Zu guter letzt: Investitionen von Millionen

Für einen Anleger, der wirklich in großem Stil einsteigen möchte und sowohl hohe Rendite als auch gute Steuervorteile realisieren möchte, gibt es die Möglichkeit des Erwerbs eines Mehrfamilienhauses zu Kaufpreisen im ein- bis zweistelligen Millionenbereich, einer Gewerbeimmobilie oder eines Sanierungsobjektes, z.B. in Berlin mit Sonderabschreibungsmöglichkeit. Es würde den Rahmen dieses Informationsbriefes sprengen, darauf im einzelnen einzugehen. Ein Berechnungsbeispiel kann gerne erstellt werden. In jedem Fall ist eine solche Investition für den, der Geld geerbt hat oder ein hohes zu versteuerndes Einkommen besitzt, mehr als lohnenswert!

 

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